Fastighetsbolag söker finansiering för att uppföra hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	7 000 000 SEK
Trancher	3 (3)
Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Anledning till lån	Resande av hyresbestånd
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Bottenpant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	44%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2020-02-21 – 2020-03-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris (ink investeringsbidrag) uppskattas till LTV ca. 44%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Bygg AB, 559224-4361. Bolaget önskar att låna SEK 7 000 000 av Kameos långivare. Det totala lånebeloppet fördelat på tre trancher är SEK 37 000 000. Alla trancher kommer att inneha samma säkerhet. Lån och räntor betalas tillbaka genom refinansiering via bank och investeringsbidrag alternativt säljer bolaget beståndet och återbetalar lånet till Kameos långivare.

Bolaget kommer även att resa ytterligare kapital från Kameos långivare i form av ett topplån. Topplånet kommer efterställas detta lån. Det maximala lånebeloppet för topplånet är 23 200 000 SEK. Topplånet kommer att läggas ut på Kameos plattform efter att alla dessa trancher är utbetalda.

Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Organisationsnummer	559224-4361
Lånebelopp (SEK)	7 000 000
Tranche	3 (3)
Anledning till lån	Byggnation av hyresbestånd
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering via bank, investeringsbidrag alternativt försäljning av bestånd
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	15 000 000	8%	1:a prio pant i fastighet	Fulltecknad
2	15 000 000	8%	1:a prio pant i fastighet	Fulltecknad
3	7 000 000	8%	1:a prio pant i fastighet	Pågående
Totalt	37 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Ljungmannen i Bredsand AB (559083-0088)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Enköping Bredsand 1:353
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 37 000 000

* Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

** När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Bygg AB är låntagande bolag och projektbolag i detta projekt. Fastighetsägande bolag är Ljungmannen i Bredsand AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget har varit registrerat sedan 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Vallastaden i Linköping (läs mer under referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

*De tre ägarna som samäger Dottern till Kocken AB med Droskhästen Invest AB, är passiv ägare som tillskjutit kapital i projektet.

Så här säger Kourosh själv om deras affärsidé och vision i koncernen: «Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Kourosh fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. De bygger deras projekt i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi hos ett av deras dotterbolag, (som även färdigställde deras senaste projekt): http://www.acasabostad.se/om-oss/bygga-i-tra/.

Utöver diverse fastighetsbolag och projekt driver Kourosh även en mäklarfirma vilket han har gjort sedan några år tillbaka, https://www.innerstadsspecialisten.se/.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en obebyggd tomt under 2016 i Bredsand, Enköping med förhoppningen om att resa flertalet hyresbostäder. Nu ska bolaget resa tre byggnader innehållande 34 st energisnåla lägenheter om 28 st treor på strax över 70 kvm samt 6 st tvåor på strax över 50 kvm. Dessa byggs helt i trä. Nu vänder sig bolaget till Kameos långivare för att kunna färdigställa projektet.

Bolaget använder sig av totalentreprenören Bomodul i Bodafors AB (se film) som ägs av den stockholmsbaserade fastighetsutvecklaren Järntorget Invest AB som i sin tur ägs av Järntorget Byggintressenter AB (publ). Bomodul i Bodafors AB har flertalet lyckade referensprojekt och innehar allrisk- och ansvarsförsäkring för detta projekt. Läs mer om totalentreprenören här: http://www.bomodul.se/info/.

Se filmen nedan som spelades in på Bomoduls fabrik i mitten av februari där Kourosh själv berättar om projektet:

Droskhästen Bygg AB har fått Moderbolagsgaranti från Järntorget byggintressenter AB (publ) som går i god för att Bomodul ska fullfölja byggnationen. Priset för totalentreprenaden ovan grund är fast och mark och grundarbetet är satt med ett budgetpris enligt ABT 06.

Stommen kommer att byggas i trä vilket är det material som bolaget brukar arbeta med primärt av tre anledningar :

- Det går dubbelt så snabbt att bygga

- Det är miljömässigt hållbart

- Det är lättare än betong och därmed lättare att transportera

Bolaget räknar med att bostäderna ska vara resta och klara för slutbesiktning till månadsskiftet augusti/ september. Den snabba projekttiden förklaras av att totalentreprenören använder sig av modulhus. Bilderna nedan är tagna på Bomoduls fabrik i Bodafors, där modulerna just nu tillverkas.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, ligger kring 3 500 000 SEK med ett driftnetto om cirka 2 800 000 SEK. Bolaget lade ut lägenheterna för intresseanmälningar för förstahandsuthyrning och på en dag var antalet ansökningar redan uppe i 16 st. Två dagar senare hade över 30 intressenter kontaktat bolaget angående hyreslägenheterna. Bolaget förväntar sig att teckna hyresavtal från och med maj/ juni i år. Runt omkring Enköpingsområdet är det cirka 2 års väntetid idag, vilket gör att bolaget är komfortabla med att lägenheterna kommer att bli fullt uthyrda.

Fastigheten förvärvades för SEK 10 400 000 och ytterligare SEK 2 000 000 i form av eget kapital har hittills lagts ned i projektet. Med hjälp av Kameos långivare kommer bolaget att kunna färdigställa byggnationen, där totala projektkostnader budgeteras till cirka SEK 77 500 000 (inklusive finansieringskostnader och markförvärv). På grund av ett sprängningsarbete ökade kostnaderna med cirka 1 482 000 SEK än initialt budgeterat.

Återbetalning av denna finansiering kommer ske via slutplacering hos bank/refinansering av annan aktör och investeringsbidrag eller via försäljning av beståndet. Bolaget har erhållit en offert för slutplacering från banken motsvarande 65 % av slutvärdet på fastigheten. Senaste värdering visar, vid ett färdigställande av tänkt bestånd, ett värde om 66 000 000 SEK (se bilagor).

Vid färdigställandet och mottaget slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla ett investeringsbidrag om 17 630 000 SEK från Boverket. Investeringsbidraget beviljades den 13 januari 2020. Därav beräknas investeringsbidraget in i värdet på fastigheten.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Bredsand 1:353
Adress	Galeonsvägen 2, 4 & 6
BOA	2342
Byggår	2019/2020
Antal hyresrätter som ska byggas	34
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Bomodul i Bodafors AB
Beräknad produktionstid	12 månader

Byggnationen har fortlöpt enligt initial tidsplan och budget (förutom tidigare nämnda bergsprängning). Allt markarbete nedåt är färdigt. Nästkommande steg är att montera upp första huset på plats vilket sker under vecka 12. I samband med detta betalas denna tranch ut till låntagaren. Hela projektet med samtliga uppmonterade hus beräknas vara färdigställt och redo för slutbesiktning till månadsskiftet mellan augusti/ september.

Området

Bredsand är enligt mäklarbyråer och kommunen i Enköping kommunens mest växande stadsdel. Här finns ett boende för alla. För närvarande pågår flertalet nybyggnationsprojekt i området som tillhandahåller goda pendlingsmöjligheter till Stockholm, men även Uppsala och Västerås. Dock finns det ont om hyresbestånd i detta nu vilket kan anses som en fördel för detta bestånds attraktivitet.

Bredsand ligger vid Mälaren, ca 5 km från Enköping. Här finns Enköpings största friluftsbad med en lång sandstrand och stora gräsytor. Badet är långgrunt och passar bra för barnfamiljer. I anslutning till badet finns även kiosk, restaurang, minigolf och campingplats. Vintertid då isarna bär är Mälaren utmärkt för långfärdsskridskor. Flera skridskobanor plogas upp på olika ställen. Friluftsfrämjandet har sin stuga här med möjlighet att hyra långfärdsskridskor eller gå en tipspromenad både sommar och vinter. Är du sugen på att vandra så går Upplandsleden förbi här vilket erbjuder fin natur. Till Enköping är det bra cykel- och gångbanor och bra anslutningar via kollektivtrafiken.

Referensprojekt

Se bolagets senaste projekt i filmen nedan.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor