Riskbetyg C | Bolag söker kapital för förvärv av hyresfastighet

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 800 000
Låntagare	SolidX AB
Anledning till lån	Förvärv av hyresfastighet
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	1:a prioritet pant i fastighet, Personlig borgen (proprieborgen) bolagets VD
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	45%
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2018-12-12 – 2019-01-03
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 45%. Beräknat på försäljningsvärde SEK 6 200 000 och lån SEK 2 800 000.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till SolidX AB med 1:a prioritets pant i Nordmaling Rundvik 54:6. Personlig borgen ställs ut av SolidX AB:s VD Filip Alexanderson.

Låntagare	SolidX
Organisationsnummer	556612-0878
Lånebelopp (SEK)	2 800 000
Anledning till lån	Förvärv av hyresfastighet
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering genom bank eller Kameo alternativt genom försäljning Räntor betalas genom hyresintäkter
Årsränta	11%
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	3 mån | Max 18 mån

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Sekel AB (556993-0174)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Nordmaling Rundvik 54:6
Prioritet	1:a prioritet i fastighet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Personlig borgen ställs ut av SolidX AB:s VD Filip Alexanderson.

Företaget

Konsultföretaget SolidX AB startade i februari 2001 och verkar inom IT- och infrastruktursektorn. Företaget grundades av Peter Alexanderson som bland annat varit med och utvecklat BankID. Verksamhetsområdet är till största del fokuserat på Stockholm och Mälardalsregionen, men bolaget är även aktiva i Göteborg och Malmö. Filip Alexanderson är VD sedan 2015 då han tog över efter sin far. Filip Alexanderson är affärsutvecklare i grunden som varit med och byggt upp flera företag inom IT samt fastighetsbranschen. Han har bland annat byggt upp ett bestånd på 1200kvm med totalt 75 hyresgäster i Stockholms innerstad. Med yttersta ansvar för förvaltningen att vårda och utveckla relationerna med våra hyresgäster, personal och leverantörer samt att kalkylera för investeringar.

Vidare bedriver SolidX konsultverksamhet främst inom infrastruktur, projektledning samt databaser. Företagets målsättning är att täcka samtliga teknikområden inom infrastruktur och att kunna erbjuda konsulttjänster i ett projekts samtliga faser, från idé och analys till drift, underhåll och förvaltning. SolidX levererar tjänster som kompletterar kundens organisation antingen genom att tillföra ytterligare resurser eller resurser av en kompetens som kunden saknar.

Företaget består idag av nio heltidsanställda medarbetare på långtidskontrakt och har som mål att växa med en till två konsulter per kvartal. SolidX AB har även tecknat samarbetsavtal med flertalet underkonsulter för att förstärka den egna organisationen.

Ägarstruktur:

Finansiell information

I en värdering gjord av Pronova Fastighetsanalys från 2018-11-01 sattes ett värde för de tre husen på fastigheten på SEK 6 300 000.

Se bilagor.

Projektet

Förvärvet av fastigheten sker genom ett bolagsförvärv där SolidX AB köper upp aktierna i Sekel AB där fastigheten ligger. Detta blir bolagets första fastighetsförvärv, Filip Alexanderson har sedan tidigare erfarenhet från att bygga upp och förvalta hyresfastigheter via bolaget Figure Four AB. Hans yttersta ansvar var där att vårda och utveckla relationerna med hyresgästerna, personal och leverantörer samt att kalkylera för investeringar.

Finansiering av förvärv
Eget kapital	SEK 3 400 000	55%
Lån genom Kameo	SEK 2 800 000	45%
Total finansiering	SEK 6 200 000	100%

På fastigheten återfinns idag tre friliggande hyreshus i två plan vardera. Totalt finns 13 lägenheter med en uthyrbar yta om totalt ca 730 kvm. Ytterligare yta om ca 140kvm finns i två av husen som idag är vindsutrymmen.

Fastigheten förvärvades av Sekel AB 2018-01-25 för SEK 2 300 000 med tillträde i somras. Nordmaling kommun sålde av fastigheter för att kunna finansiera nyproduktion och fastigheten såldes på öppen budgivning.

Husen totalrenoverades 1988 då utbyggnad samt tilläggsisolering gjordes och fasaden förseddes med plåt. Byggnaderna har sedan dess kontinuerligt renoverats under kommunens ägo. I värderingen som gjordes besiktades även vissa lägenheter och husen konstaterades ha ett bra skick.

Byggnaderna värms upp med hjälp av bergvärme. Tomtens areal uppgår till totalt 6243 kvm. Anslutning finns till kommunens VA- nät. Tomten har enkla anläggningar med ett normalt underhåll. På tomten finns även 6 stycken parkeringsplatser med motorvärmaruttag.

Hyresfastighet
Fastighetsbeteckning	Nordmaling Rundvik 54:6
Adress	Bergsvägen 15 A-C, Rundvik
BOA	730kvm (+140kvm)
Byggår	Ca 1935
Antal lägenheter	13 stycken
Antal lägenheter som ska byggas	2 stycken*
Totalentreprenad	Anlitas efter förvärv
Beräknad produktionstid	6 månader

*Utöver befintliga lägenheter kommer två stycken lägenheter att byggas i fastigheterna.

Byggnation
Antal objekt	2 Hyreslägenheter
Storlek	55-60kvm
Planerat tillträde	Till sommaren 2019
Läge	D

*Värderingsdata

Fastighetsbeteckning	Nordmaling Rundvik 54:6
Antal lägenheter	13
BOA	730 kvm
Driftkostnader per år (SEK)	144 090
Hyresintäkter per år (SEK)	640 392

Lägenhetsnummer	Månadshyra (SEK)*
15A 1201	3 300
15A 1101	4 028
15A 1102	3 928
15A 1001	3 928
15A 1002	3 928
15B 1001	3 925
15B 1002	3 929
15B 1101	5 625
15B 1102	3 925
15C 1002	5 625
15C 1002	3 923
15C 1101	3 651
15C 1202	3 651
Totalt per månad	53 366

*3 månaders uppsägningstid

Länk till mäklarprospekt:

https://www.maklarhuset.se/kommersiella/sverige/vasterbotten/rundvik/bergsvagen/361325

Renovering

De tre byggnaderna som står på fastigheten är 15A, 15B, och 15C. I 15A finns i dagsläget fem stycken lägenheter och projektet går ut på att renovera de tomma rum som finns vid gaveln av 15B och 15C så att alla tre hus består av fem lägenheter vardera. Ytan som står tom idag kan beskrivas som kallvind på 70kvm i vardera hus. Planen är att få till en lägenhet i respektive fastighet på 55kvm styck. Arbetet som behöver göras är bland annat att måla väggar, lägga in laminatgolv, sätta in mindre Ikea-kök och renovera badrum med duschutrymme. Utvändigt ska en enklare trappa uppföras så att varje lägenhet får en egen ingång. Beräknad produktionstid är ca 6 månader.

Renoveringen är budgeterad att kosta 2 500 SEK per kvm. Totalt är det ytor på 140kvm som ska renoveras vilket gör att kostnaderna bör hamna kring SEK 350 000 för färdigställandet.

Området

Fastigheten ligger i Rundvik, Nordmalings kommun som ligger i Västerbottens län. I kommunen bor det strax över 7000 invånare. I kommunen återfinns matbutiker, klädaffärer, restauranger och mer därtill. Naturen är ständigt närvarande, med älvar och kustlinjen för den fiskeintresserade kompletterat med alla möjligheter som skogen erbjuder den friluftsintresserade.

Nordmaling är beläget mellan Örnsköldsvik och Umeå och kopplas samman av Botniabanan, en 190 kilometer lång järnväg som invigdes 2010. Snabbtåg från Stockholm går från Umeå och avgår tre gånger dagligen. Med en maxhastighet på 250km/h tar sig tågen fram snabbare än Arlanda Express (200km/h). Rundvik ligger ca 56km norr om Örnsköldsviks centrum och ca 59km söder om Umeå centrum. De tre största arbetsgivarna är Nordmalings kommun, Olofsfors AB och SCA Timber. Nordmaling blev framröstad till Norrlands bästa företagsklimat år 2017. Mycket tack vare sitt strategiska läge med närhet och bra förbindelser till Umeå, Örnsköldsvik och Luleå.

Efterfrågan på hyresbostäder i området bedöms enligt värderingen som bra med låg vakansgrad. Med tanke på fastigheternas skick och standard bedöms sannolikheten för vakanser av betydelse som liten under överskådlig tid. Under sommaren byttes två tidigare hyresgäster ut. Processen att hitta nya hyresgäster gick snabbt.

Referensprojekt

Filip Alexanderson har tidigare arbetat med uthyrning av fastigheter i Stockholmsregionen med ansvar över 18 stycken lägenheter.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i Nordmaling vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor