Finansiering av rörelsekapital till fastighetsbolag i Västerås med fastighet belägen på ett av Sveriges bästa handelsområden

Låneinformation

Lånebelopp	SEK 2 500 000
Typ av lån/ Anledning till lån	Annuitetslån/Rörelsekapital
Löptid	24 månader (Kan återbetalas redan efter 18 månader)
Kreditbetyg	C
Säkerhet	2:a prioritets pant i fastighet Kuggstången 9, moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)	Ca 51%
Lån i förhållande till marknadsvärdering	-
Ränta	12%
Tidsperiod för teckning av lån	2018-04-04 till 2018-04-13
Typ av amorteringsförfarande	Månadsvis
Frekvens på räntebetalningar	Månatliga

Klicka här för att läsa vad som sker efter att ett lån är fulltecknat.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kuggstången AB. Räntor och amortering finansieras genom kassaflöde från fastigheten Kuggstången 9 belägen på Erikslunds handelsområde och om det behövs kan koncernens andra fastigheter stötta med hyresinkomster. Kuggstången AB har ett stadigt kassaflöde.

Kuggstången AB lämnar 2:a prioritets pant i fastigheten Kuggstången 9 samt moderbolagsborgen.

Årsränta	12%
Månadsränta	1,0%
Ränteutbetalningar	Månatliga
Amortering	Månadsvis
Återbetalningsplan, räntor och amortering	Genom låntagande bolags kassaflöde och refinansiering

Säkerhetspaket

• 2:a prioritets pant i fastighet Krankroksgatan 4, fastighetsbeteckning Kuggstången Fastigheten är värderad till SEK 74 000 000. Pantbrev kommer att hållas av Kameo för Kameos långivares räkning
• Moderbolagsborgen

Projektet

Kuggstången AB avser att vidareutveckla projekt genom lånet från Kameo men även skapa mer tidsutrymme för aktivt jobba fram en långsiktig refinansieringslösning av lån som i dagsläget onödigt belastar företaget. Refinansieringslösningen kommer delvis att bestå av internfinansiering. Låntagaren kommer att stärka upp verksamheten genom ökade hyresintäkter samt genom att internlån inom koncernen återbetalas.

Kuggstången AB äger och arrenderar ut en fastighet i Västerås i området finns ett stort antal verksamheter och bestående av butiker och restauranger. Företaget har i många år fungerat som uppskattad hyresvärd och i byggnaden finns bland annat möbelförsäljning och friskvårdsverksamhet. Goda parkeringsmöjligheter för gäster finns precis utanför fastigheten och närheten till IKEA och Erikslunds handelsområde gör att fastigheten innehar ett attraktivt läge ur försäljningssynpunkt.

Sedan IKEA flyttade till området har värdet ökat och området anses vara ett av de bästa handelsområdena i landet. Redan nu finns hyresgäster som gör att fastigheten är fullbelagd, kontraktstiden för hyresgästerna är av varierande längd, men samtliga löper minst över 2019.

Erikslunds handelsområde ligger i den västra delen av Västerås. I dag är det ett av Sveriges största handelsområden med över 160 butiker och 200 000 kvm handelsyta nästan 28 fotbollsplaner med bara shopping, och de fortsätter att växa. År 2013–2015 blev de utsedda till Årets Handelsområde av våra kunder vilket vi är väldigt stolta över. Källa https://erikslund.com/

På området hittar du några av Sveriges största varumärken med ett bekvämt avstånd från varandra, och du har väl inte missat att du kan parkera i direkt anslutning till alla butiker på området och att det är helt gratis.

Även närheten till E18 gör att fastigheten har en naturlig exponering för kunder.

Fastigheten

Fastigheten värderades 2017-12-31 till SEK 74 000 000.

Objektet utgörs av en friliggande byggnad med en sammanlagd LOA på 4 883 kvm fördelat på 1 230 kvm butik, 1 726 kvm kontor/lager, 1232 kvm kontor/butik och 695 kvm gym.

Byggnaden är uppförd 1993/94 i mestadels 2 plan. Stålstomme på gjuten betongplatta. Fasad av plåt under yttertak av plåt. Golvvärme i hela byggnaden. Uppvärmning med fjärrvärme. Mekanisk ventilation med återvinning, delvis kyla.

Totalrenoverad invändigt under de senaste 3 åren med nya ytskikt, ny el och armatur, ny ventilation och extra bärighet i bjälklaget. 1 varuhiss.

181 kontor kvm helt nyrenoverade 2014 efter tidigare brandskador. Under 2017 färdigställdes en tillbyggnad i 2 plan, inrymmande sammanlagd LOA på 2 777 kvm fördelat på butik och lager.

Det finns goda parkeringsmöjligheter för den som besöker fastighetens hyresgäster där parkeringsplatserna är fördelade mellan de olika verksamheterna.

Fastighetens ekonomiska förhållanden

Kr/m² uthyrbar area:	15 155
K/T:	12,1
Direktavkastning 2017 (totalt kapital)	6,8%
Mot utgående driftnetto:	6,8%
Mot bedömt driftnetto:	6,8%
Bruttokapitaliseringsfaktor 2017
Mot utgående hyra:	12,4
Mot marknadsmässig hyra:	12,4

Materialet i ortsprisanalysen har ett medelvärde på ca 7 000 kr/kvm och priserna varierar kraftigt mellan ca 2 600 – 13 700 kr/kvm. Kuggstången 9 bedöms ha ett marknadsvärde motsvarande 15 155 kr/kvm LOA inklusive marktillägg.

Det finns ingen hyresvakans och hyreskontrakt som löper ut dec 2018 är förnyade och kommer att löpa ytterligare minst 3 år. Samtliga lokaler är uthyrda till 5 hyresgäster. Med tanke på fastighetens attraktiva läge och lokalernas utformning bedöms risken för långsiktiga vakanser och hyresförluster som låga enligt värdering utför av VärderingsInstitutet A.Sundqvist AB.

Området

Västerås kommun är belägen i Mellansverige med en befolkning på 150 134 invånare och ligger ca 1 timmes bilfärd från Stockholm. Den geografiska positionen innebär också en närhet till städer som Örebro och Uppsala. Västerås tätort är Sveriges femte största stad med egen flygplats.

Handelsområdet Erikslund, väster om Västerås stadskärna, har i hög grad konkurrerat ut handeln i centrum. Trots få aktiva byggnationer har flera stora affärer skett i Västerås, då främst inom industrin. En av de största skedde inom kontor/lager, när ICAs lokaler såldes av Tribona, en affär som påverkat övriga marknaden positivt.

Fastigheten ligger mitt i ett industriområde med närhet till stora butikskedjor som Elgiganten och ÖoB. Läget är väster om Västerås stadskärna och i direkt anslutning till E18.

Företaget

Kuggstången AB grundades år 1992, ägs och drivs av Lars Johnsson, Bo Johnsson och Pär Johnsson. Bolaget ingår i Sit Down Holding AB-koncernen. Företaget äger och förvaltar fast egendom, främst i forma av uthyrning av lokaler.

Ägarna driver verksamheten operativt. Alla bolag i koncernen ägs av moderbolaget. Koncernen har ägt fastigheten sedan 1989 och byggdes ut under 2017.

Bolagsstruktur

Sit Down Export AB både äger och hyr ut fastigheter liksom hyr ut eventutrustning i Västerås. Bland annat har de levererat läktare i anodiserad aluminium sedan 1980-talet. Läktarsystemet har vunnit världsrykte tack vare sin lika innovativa som enkla konstruktion. Sit Down Export AB har återförsäljare i Finland, Danmark, Polen. Lettland, Estland, Litauen och i Kanada. http://www.sitdown.se

Solvalla, Stockholm

Mungtellbadet, Eskilstuna

Davis Cup, Svenska mässan

Björn Skifs Conventum, Örebro

Clarion Hotel

Finansiell information

Se bilagor.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Investera via Kameo innebär en risk, som kan påverka din avkastning. Även om låntagaren har erfarenhet inom fastighetsbranschen är det inte en garanti för att alla projekt blir framgångsrika.

Lånet pant i fastigheten efter andra kreditgivare vilket innebär att fastigheten säljs om lånet skulle förfalla. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under de 24 månaderna som lånet löper.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Observera att om Kuggstången AB inte kan betala tillbaka lånet och väljer att försätta företaget i konkurs, kommer Kameo agera som långivarombud och realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån för Kameos investerares räkning.

Bilagor