Fastighetsbolag söker finansiering för att uppföra hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	15 000 000 SEK
Trancher	1 (3)
Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Anledning till lån	Resande av hyresbestånd
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Säkerhet	Bottenpant i fastighet (1:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	44%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2019-11-06 – 2019-11-20
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris (ink investeringsbidrag) uppskattas till LTV ca. 44%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Bygg AB, 559224-4361. Bolaget önskar att låna SEK 15 000 000 av Kameos långivare. Det totala lånebeloppet fördelat på tre trancher är SEK 37 000 000. Alla trancher kommer att inneha samma säkerhet. Lån och räntor betalas tillbaka genom refinansiering via bank och investeringsbidrag alternativt säljer bolaget beståndet och återbetalar lånet till Kameos långivare.

Bolaget kommer även att resa ytterligare kapital från Kameos långivare i form av ett topplån. Topplånet kommer efterställas detta lån. Det maximala lånebeloppet för topplånet är 23 200 000 SEK. Det lånet kommer att läggas ut på Kameos plattform antingen efter alla dessa trancher är utbetalda eller under tiden någon av de resterande trancherna publiceras.

Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Organisationsnummer	559224-4361
Lånebelopp (SEK)	15 000 000
Tranche	1 (3)
Anledning till lån	Byggnation av hyresbestånd
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering via bank, investeringsbidrag alternativt försäljning av bestånd
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	15 000 000	8 %	1:a prio pant i fastighet	Pågående
2	15 000 000	8 %	1:a prio pant i fastighet	Kommande
3	7 000 000	8 %	1:a prio pant i fastighet	Kommande
Totalt	37 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Ljungmannen i Bredsand AB, Org: 559083-0088
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Bredsand 1:353
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 37 000 000
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor för samtliga trancher

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Bygg AB är låntagande bolag och projektbolag i detta projekt. Fastighetsägande bolag är Ljungmannen i Bredsand AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget har varit registrerat sedan 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Vallastaden i Linköping (läs mer under referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

*De tre ägarna som samäger Dottern till Kocken AB med Droskhästen Invest AB, är passiva ägare som tillskjutit kapital i projektet.

Så här säger Kourosh själv om deras affärsidé och vision i koncernen: «Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Kourosh fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. De bygger deras projekt i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi hos ett av deras dotterbolag, (som även färdigställde deras senaste projekt): http://www.acasabostad.se/om-oss/bygga-i-tra/.

Utöver diverse fastighetsbolag och projekt driver Kourosh även en mäklarfirma vilket han har gjort sedan några år tillbaka, https://www.innerstadsspecialisten.se/.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Finansiell information

Se bilagor

Projektet

Bolaget förvärvade en obebyggd tomt under 2016 i Bredsand, Enköping med förhoppningen om att resa flertalet hyresbostäder. Nu ska bolaget resa tre byggnader innehållande 34 st energisnåla lägenheter om 28 st treor på strax över 70 kvm samt 6 st tvåor på strax över 50 kvm. Dessa byggs helt i trä. Nu vänder sig bolaget till Kameos investerare för att kunna färdigställa projektet.

Bolaget har fått bygglov för hela projektet och startbesked beviljat för grundläggning av marken. Startbeskedet för resterande byggnation kommer att ges inom kort.

Bolaget använder sig av totalentreprenören Bomodul i Bodafors AB som ägs av den stockholmsbaserade fastighetsutvecklaren Järntorget Invest AB som i sin tur ägs av Järntorget Byggintressenter AB (publ). Bomodul i Bodafors AB har flertalet lyckade referensprojekt och innehar allrisk- och ansvarsförsäkring för detta projekt. Läs mer om totalentreprenören här: http://www.bomodul.se/info/.

Droskhästen Bygg AB har fått Moderbolagsgaranti från Järntorget byggintressenter AB (publ) som går i god för att Bomodul ska fullfölja byggnationen. Priset för totalentreprenaden ovan grund är fast och mark och grundarbetet är satt med ett budgetpris enligt ABT 06.

Stommen kommer byggas i trä vilket är det material som Kourosh brukar arbeta med primärt för att:

- Går dubbelt så snabbt att bygga

- Miljömässigt hållbart

- Lättare än betong därav lättare att transportera

Se filmen där Kourosh själv berättar om projektet:

*Observera att Kourosh nämner att investeringsbidraget är beviljat men ha i åtanke att investeringsbidraget är godkänt av Länsstyrelsen som har äskat medel från Boverket. Men medel från Boverket kan inte öronmärkas / betalas ut innan andra projekt har färdigställts (som Boverket har ställt garantier och andra bidrag åt). Regeringen och Boverket har som mål att alla ansökningar som inkom innan årsskiftet 2018/2019 som uppfyller alla krav (vilket detta projekt gör enligt Länsstyrelsen) ska få formellt beslut om investeringsbidrag under hösten 2019/ våren 2020.

Se även filmen på Kourosh senaste färdigställda projekt under Referensprojekt. Även där reste de beståndet med träkonstruktion.

Bolaget räknar med att bostäderna ska vara resta inom ett år. Den snabba projekttiden förklaras av att totalentreprenören använder sig av modulhus.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, ligger kring 3 500 000 SEK med ett driftnetto om cirka 2 800 000 SEK. Kourosh la ut lägenheterna för intresseanmälningar för förstahandsuthyrning och på en dag var antalet ansökningar redan uppe i 16 st. Två dagar senare hade över 30 intressenter kontaktat Kourosh angående hyreslägenheterna.

Fastigheten förvärvades för 10 400 000 SEK och ytterligare 2 000 000 SEK har lagts ned i projektet sedan dess. Med hjälp av Kameos långivare kommer bolaget att kunna färdigställa bygget, där totala projektkostnader budgeteras till cirka 76 000 000 SEK (ink finansieringskostnader och markförvärv).

Återbetalning av denna finansiering kommer ske via slutplacering hos bank/refinansering av annan aktör och investeringsbidrag eller via försäljning av beståndet. Slutplaceringen har banken indikerat att erbjuda en finansiering om 65 % av värdet på fastigheten, där bolaget inväntar en bankoffert i skrivande stund. Senaste värdering visar, vid ett färdigställande av tänkt bestånd, ett värde om 66 000 000 SEK (se bilagor).

Vid färdigställandet och mottaget slutintyg förväntas bolaget att erhålla ett investeringsbidrag om 17 630 000 SEK från Boverket. Därav beräknas investeringsbidraget in i värdet på fastigheten. Skulle bolaget mot förmodan inte erhålla investeringsbidrag så kommer bolaget att höja hyrorna till mer marknadsmässiga hyror. Detta skulle därmed innebära att beståndets driftnetto skulle öka vilket då bidrar till att beståndets värde ökar motsvarande investeringsbidragets värde.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning (SE)	Bredsand 1:353
Adress	Galeonsvägen 2, 4 & 6
BOA	2342
Byggår	2019/2020
Antal hyresrätter som ska byggas	34
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Bomodul i Bodafors AB
Beräknad produktionstid	12 månader

Området

Bredsand är enligt mäklarbyråer och kommunen i Enköping kommunens mest växande stadsdel. Här finns ett boende för alla. För närvarande pågår flertalet nybyggnationsprojekt i området som tillhandahåller goda pendlingsmöjligheter till Stockholm, men även Uppsala och Västerås. Dock finns det ont om hyresbestånd i detta nu vilket kan anses som en fördel för detta bestånds attraktivitet.

Bredsand ligger vid Mälaren, ca 5 km från Enköping. Här finns Enköpings största friluftsbad med en lång sandstrand och stora gräsytor. Badet är långgrunt och passar bra för barnfamiljer. I anslutning till badet finns även kiosk, restaurang, minigolf och campingplats. Vintertid då isarna bär är Mälaren utmärkt för långfärdsskridskor. Flera skridskobanor plogas upp på olika ställen. Friluftsfrämjandet har sin stuga här med möjlighet att hyra långfärdsskridskor eller gå en tipspromenad både sommar och vinter. Är du sugen på att vandra så går Upplandsleden förbi här vilket erbjuder fin natur. Till Enköping är det bra cykel- och gångbanor och bra anslutningar via kollektivtrafiken.

Referensprojekt

Se bolagets senaste projekt i filmen nedan.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt att för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor