Fastighetsbolag söker kapital till refinansiering

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK/NOK)	3 500 000
Trancher	2 (4)
Låntagare	Dulverton AB
Anledning till lån	Refinansiering av Säljarrevers
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 36 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	78%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2019-10-30 – 2019-11-13
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris när alla trancher är utbetalade uppskattas till LTV ca. 78%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Dulverton AB (559025-9692). Lånet säkerställs genom pant i företagets 17 fastigheter med 1:a och 2:a prioritet.

Lånet ska användas till refinansiering av en säljarrevers från tidigare ägare till några av fastigheterna. Återbetalning till Kameos långivare sker antingen genom bankrefinansiering eller genom försäljning av delar av fastighetsbeståndet, där huvudalternativet är att refinansiera och behålla fastigheterna. Lånets löptid är 36 månader men återbetalning av lånet kan ske tidigare än så. Räntebetalningar sker månatligen och betalas genom den löpande verksamhetens kassaflöde.

Låntagare	Dulverton AB
Organisationsnummer	559025-9692
Lånebelopp (SEK)	3 500 000
Tranche	2 (4)
Anledning till lån	Refinansiering av säljarrevers
Återbetalningsplan, räntor och lån	Kassaflöde från verksamhet
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Vid slutdatum/Löpande
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 36 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	9%	1:a prioritets pant i fastighet	Fulltecknad
2	3 500 000	9%	1:a prioritets pant i fastighet	Pågående
3	3 500 000	9%	1:a prioritets pant i fastighet	Kommande
4	3 500 000	9%	1:a prioritets pant i fastighet	Kommande
Totalt	15 500 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Flertalet av Dulverton AB:s dotterbolag
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheter om totalt SEK 15 521 000. Säkerhetspaketet kommer att kompletteras med ytterligapantbrev per tranche. Eksjö Lövsehult 1:22 med inomläge 410 000 – 1 500 000 SEK Älmhult Hörda 3:16 med inomläge 2 500 000 – 2 850 000 SEK Älmhult Hallaryd 3:12 med inomläge 975 00 – 1 275 000 SEK Älmhult Hörda 3:120 med inomläge 1 800 000 – 2 250 000 SEK Älmhult Hörda 3:32 med inomläge 700 000 – 1 430 000 SEK Älmhult Hörda 3:79 med inomläge 3 000 000 – 3 750 000 SEK
Prioritet	1:a prioritet
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerhetsvillkor

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Dulverton AB startades 2015 med syftet att förvalta fastigheter. Företagets portfölj innefattar totalt 17 fastigheter, varav tio är belägna i Älmhults Kommun, sex i Eksjö Kommun samt en i Hultsfreds Kommun. Dessa fastigheter ägs genom dotterbolagen i organisationsstrukturen nedan. Mer information om beståndet finns under rubriken ”Projekt”.

Kort om personen bakom företaget:

Joakim Bladh är grundare och ägare av Dulverton AB. Joakim har en utbildning inom företagsekonomi på Göteborgs Universitet samt NYU Stern School of Business. Han har tidigare erfarenhet som bland annat Partnership Manager och Project Manager inom flertalet företag. 2015 grundade han Dulverton AB och arbetar idag som VD för verksamheten.

Finansiell information

Nedan följer en lista över aktuella lånevillkor hos SEB med låntagande bolag samt slutbetalningsdag. I låneavtal med Kameos investerare förpliktar sig låntagaren att löptiden för de lån som omförhandlas ska vara minst 24 månader för att säkerställa att de nya lånen inte löper ut innan lånet genom Kameo ska återbetalas.

Låntagande bolag	Belopp	Slutbetalningsdag
Bruzan AB	1 132 000 kr	2021-02-28
Bruzan AB	410 000 kr	2021-02-28
Fastighets AB Ängholmsvägen	750 000 kr	2021-03-28
Dulverton Fastigheter Delary AB	2 000 000 kr	2020-09-28
DF Älmhult AB	6 000 000 kr	2020-09-28
DF Älmhult AB	6 000 000 kr	2020-09-28
DF Småland	2 229 165 kr	2021-02-28
Totalt Lånebelopp	18 521 165 kr

För övrig finansiell information, se bilagor längst ner.

Projektet

Företagets hyresbestånd består av 17 fastigheter med totalt 81 uthyrningsbara lägenheter i Älmhult Kommun, Eksjö Kommun och Hultsfreds Kommun i Småland. Den totala uthyrbara arean uppgår till 5 115 kvm, varav cirka 98% är boarea och 2% är lokaler. I dagsläget är 80 av 81 lägenheter uthyrda och historiskt har vakanserna varit låga. Företaget brukar få in mellan 60-80 ansökningar när en vakans uppstår. Under de senaste två åren har beståndet genomgått betydande renoveringar vilket har lett till något ökade vakanser under denna period. Framgent förväntas vakansgraden att vara låg då det främst är yttre renoveringar planerade.

De renoveringar som gjorts på senare tid är bland annat nya luft/vatten värmepumpar i flertalet av fastigheterna samt invändig renovering. I dagsläget är 27 lägenheter totalrenoverade och därtill har 41 lägenheter helt nya badrum. De utförda renoveringarna kommer att medföra minskade driftkostnader och ett högre driftnetto framgent. I dagsläget är det endast fem lägenheter som är i behov av renovering och planerat kommande underhåll utgörs främst av yttre måleriarbeten på fasader och fönster.

Eksjöbeståndet	Älmhultbeståndet
Eksjö Lövsehult 1:22	Älmhult Hörda 3:16
Eksjö Kållstorp 1:72	Älmhult Hämpersköp 1:8
Eksjö Börsebo 1:114	Älmhult Pjätteryd 1:31
Eksjö Kållstorp 2:46	Älmhult Kråkeryd 2:40
Eksjö Kållstorp 2:77	Älmhult Hallaryd 3:11
Eksjö Börsebo 1:42	Älmhult Hallaryd 3:12
Hultsfred Ämmenäs 1:51	Älmhult Hörda 3:120
	Älmhult Hörda 3:32
	Älmhult Hörda 3:79
	Älmhult Veka 1:69

Fastigheterna i Eksjöbeståndet utgörs av större villor och flerfamiljshus och antalet lägenheter per fastighet uppgår i snitt till tre stycken. Älmhultbeståndet innefattar mer koncentrerade enheter med i snitt sex lägenheter per fastighet. Mer information om fastighetsportföjen går att finna i bifogat investerings-PM.

Vid förvärv av fastigheterna belägna i Eksjö Kommun och Hultsfred Kommun, ovan benämnda gemensamt som Eksjöbeståndet, finansierades delar av förvärvet genom en säljarrevers från tidigare ägare. Denna säljarrevers ska nu återbetalas och tidigare var tanken att återbetalningen skulle ske genom en försäljning av Eksjöbeståndet om ingen annan finansiering hittades. Ett investerings-PM skapades och därefter mottogs två bud för hela fastighetsbeståndet om SEK 40 000 000 respektive SEK 42 000 000. Låntagaren beslutade att istället behålla beståndet och väljer därför att refinansiera skulden till tidigare ägare. Av denna anledning kontaktade bolaget Kameo och refinansieringen sker genom detta lån.

De årliga totala hyresintäkterna uppgår till SEK 4 800 000, vilket ger en genomsnittshyra om 917 kr/kvm. Företagets driftnetto uppgår i dagsläget till 50% av intäkterna och efter amortering och räntor till SEB uppgår det fria kassaflödet till 34% av intäkterna. Efter det totala lånebeloppet från Kameo har utbetalats till låntagaren uppgår det fria kassaflödet till drygt SEK 250 000 årligen.

Fastigheterna värderas till sammanlagt SEK 45 250 000 av två externa institut (Bryggan och VärderingsInstitutet), se bifogade värderingar längst ner. Värderingarna gjordes i november och december 2018 och baserades på fastigheternas dåvarande aktuella skick. Värderingen för Eksjöbeståndet uppgår till SEK 14 050 000 och för Älmhultbeståndet SEK 31 200 000.

Då lånet genom Kameo inte har kontinuerlig amortering och en löptid på 36 månader blir riskexponeringen mot makroekonomiska förändringar högre i jämförelse mot ett lån med kortare löptid. Därför villkoras företaget att sälja Eksjöbeståndet inom senast 18 månader från dess att första tranchen utbetalas. Om detta inte sker kommer räntan för hela utestående lånebeloppet att övergå till 10% istället för 9% på kvarvarande månader fram till dess att Eksjöbeståndet säljs. Denna försäljning medför att lånet kommer att delamorteras och att säkerheterna i Eksjöbeståndet kommer att släppas, men i och med att ett krav för försäljningen är att Kameo måste godkänna köpeskillingen kommer LTV efter försäljningen aldrig att överstiga vad som presenteras i detta lån (78%). Syftet med detta villkor är att öka företagets fria kassaflöde för att med större trygghet kunna hantera oförutsedda händelser, eller, om försäljning inte sker kompensera investerarna för tidsrisken genom en högre ränta.

Området

10 av de 17 fastigheterna ligger i utspridda i Älmhults Kommun med upp till 23 minuters restid med bil till Älmhult. Kommunen har 18 000 invånare och hade en befolkningsökning på 8,7% under perioden 2015-2018, vilket kan jämföras med medelökningen i Sverige på 3,8% under samma period. Väntetiden i bostadskö är i snitt 3 år och kommunens största privata arbetsgivare är IKEA.

De resterande sju fastigheterna, benämnda Eksjöbeståndet, ligger i Eksjö kommun (6 st) och Hultsfreds kommun (1 st) och det tar mellan 5 till 40 minuter med bil att ta sig till Hjältevad från fastigheterna. Eksjö kommun har 18 000 invånare och en befolkningsökning på 5,2% mellan 2015-2018. Den största privata arbetsgivaren 2018 var husleverantören Hjältevadshus.

Se mer information om området i bifogat investerings-PM.

Potentiella risker med att låna ut till projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Även om utvecklaren har erfarenhet från många liknande projekt är det inte en garanti för att även detta projekt blir framgångsrikt. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller i området vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor