Bolag söker finansiering för renovering av skolfastighet

Låneinformation

Riskbetyg	D
Lånebelopp (SEK)	4 300 000
Låntagare	Olinsgymnasiet Property i Skara AB
Anledning till lån	Renovering av skolfastighet
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	53%*
Årsränta	12%
Teckningsperiod	2019-12-06 – 2019-12-15
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till värdering ger LTV ca. 53%. (Läs mer under Säkerhetspaketet)

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Olinsgymnasiet Property i Skara AB, 559086-4541. Företaget önskar att låna totalt SEK 4 300 000 av Kameos långivare. Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (12 månader).

Lånet säkerställs med pant i fastigheten Loke 3,4 samt med pant i fastigheten Sigyn 4.

Låntagare	Olinsgymnasiet Property i Skara AB
Organisationsnummer	559086-4541
Lånebelopp (SEK)	4 300 000
Anledning till lån	Renovering av befintlig fastighet
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering/ försäljning
Årsränta	12%
Månadsränta	1%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastigheten Skara Loke 3,4 med inomläge SEK 26 000 000- 30 300 000. I dessa fastigheter bedrivs skolverksamhet. Värdering SEK 55 000 000. (Se Bilaga)

Lånet säkerställs även med pant i fastigheten Skara Sigyn 4 med inomläge SEK 4 600 000 – 10 000 000. Denna fastighet används som bostad för skolans studenter. Värdering SEK 13 000 000. (Se Bilaga)

Notera att både Fastighetsägande bolag (Olinsgymnasiet Property i Skara AB) och Hyresgästen (Olinsgymnasiet i Skara AB) ligger inom samma koncern så en eventuell situation där bolagen hamnar på obestånd skulle innebära att fastigheternas värde kommer att påverkas negativt.

Pantsättare	Olinsgymnasiet Property i Skara AB (559085-4541) och Hotell och Restaurang Stadkällaren AB (556188-6317)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheter med första prioritet om SEK 9 700 000 Skara Loke 3,4 med inomläge SEK 26 000 000 – 30 300 000. 1:a prioritets pant. Skara Sigyn 4 med inomläge 4 600 000 – 10 000 000. 1:a prioritets pant.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Koncernen består av två fastighetsägande bolag, ett verksamhetsdrivande bolag (friskoleverksamheten) samt ett holdingbolag. De fastighetsägande bolagen äger tre fastigheter där två byggnader används för en skolverksamhet och en byggnad tillhandahåller boende åt skolans studenter.

Olinsgymnasiet i Skara AB är sedan hösten 2016 en fristående gymnasieskola samt gymnasiesärskola i centrala Skara som är fylld med utmaningar och möjligheter till personlig utveckling. Skolan erbjuder utbildning i moderna lokaler med engagerade lärare. http://olinsgymnasiet.se/

Såhär beskriver bolaget själva verksamheten:

”Olinsgymnasiet invigdes under augusti 2016 men skolverksamhet har bedrivits i skolan sedan 2004. I dag finns drygt 130 elever på skolan där musik, media och program inom särskolan står för skolans programutbud. Skolans läge är helt unikt då Campus ligger mitt i centrala Skara, 100 meter från stationen och 100 meter från Skara Domkyrka. Tillsammans med lärarkår och en stabil organisation har vi skapat en trygg skola som också är en viktig och betydande aktör i Skaras innerstad.

Olinsgymnasiets verksamhet och framtid är mycket inspirerande. Vi har ett högt söktryck till dess platser och skolans renommé är starkt. Expansionen gör att Olinsgymnasiet går helt enligt plan och från 2021 ansöks om att utöka verksamheten med ytterligare ett Campus i Skara. Olinsgymnasiet kommer då även att bedriva skolverksamhet i Skarakommuns lokaler. Olinsgymnasiet ”Campus Katedral” avgränsas som en egen skola.”

Nedan ses ett av studentrummen som återfinns i lokalerna.

Bolagets ägare Kristian Wejshag har lång erfarenhet som anvarig för diverse skolenheter. Han är musiker i grunden och har läst musiklärarutbildning vid Artisten i Göteborg 1994-1997. Detta följdes av lärarstudier som han läs­te på IH i Stockholm 1997-1999. Han fick direkt efter avslutad utbildning arbete som musik- och idrottslära­re vid gymnasieskolan Katedralskolan i Skara.

Han startade sin företagarresa 2002 när han kom på idén att starta ett musikgymnasium på Katedralskolan i Skara. Från 2003 drev han all musikrelaterad undervisning och stora delar av ledningsuppdragen i privat regi – på uppdrag av Skara Kommun. 2014 ansökte han om, och fick godkänt, att bli egen huvudman för fristående gymnasiesär- och gymnasieskola. Olinsgymnasiet invigdes därmed i augusti 2016.

Kristian för kontinuerligt dialog med jurister, Skolverket, Skolinspektionen och friskolornas riksförbund om utmaningar inom skolverksamheter. Han har agerat rådgivare till politiker i skolfrågor som sakkunnig i frågor kring fristående skola och relationen med kommuner.

Finansiell information

Se bilagor.

Skolverksamheten gick med förlust de två första åren men har sedan dess repat sig och ger ett positivt resultat sedan HT 2018, då de lyckats följa budget och prognos för sin expansion. Likviditetsbrist förekommer fortfarande primärt för de renoveringar och investeringar som bolaget gjort under de senaste två åren. Bolaget har per idag renoverat för SEK 6 000 000 där lånet från Kameo kommer användas för att slutföra renoveringarna i fastigheterna.

Projektet

Bolaget vill ha lokalerna och fastigheterna i bästa möjliga skick för att kunna bedriva skolverksamheten så trivsamt som möjligt. Utöver det är ambitionen att hålla fastigheterna i högsta möjliga skick vid en eventuell försäljning av beståndet. Detta har lett till att bolaget vill slutföra de renoveringar de påbörjat.

Finansieringen kommer att användas till att sätta in nya ventilationsaggregat, renovera yttertaket samt göra vissa lokalomställningar.

Olinsgymnasiet Campus City består av tre centralt belägna fastigheter med två byggnader på Loke 3,4 och en byggnad på Sigyn 4. Fastigheterna består av nyrenoverade skollokaler och studentboende om totalt 4 039 kvm. Hyresgästen är idag Olinsgymnasiet Skara AB som bedriver friskoleverksamhet inom gymnasieskola och gymnasiesärskola. De blockhyr även studentboendet från Hotell och Restaurang Stadkällaren AB som ingår i samma koncern.

Bolagets ägare vill inte lägga sitt fokus på att bedriva fastigheterna utan ser sig hellre lägga all sin kraft på skolverksamheten. Detta har lett till att man vill avyttra fastigheterna/ fastighetsägandebolag men fortsätta att bedriva skolverksamheten i samma fastigheter via bolaget Olinsgymnasiet i Skara AB, precis som idag.

Bolaget har skapat en annons på Objektsvision genom Autumne AB (en av ägarna), för försäljning av fastigheterna. https://objektvision.se/Beskriv/190019450

Byggnaderna har under de senaste åren genomgått ombyggnationer och renoveringar för att anpassas till skolverksamheten och till ett boende för studenter inom skolan. Boendet är eftertraktat då skolan har elever från 21 olika kommuner i Sverige, samt även från Finland och Norge.

Bolagen har under de senaste åren utfört investeringar på ca SEK 6 000 000 bestående av renovering och utbyte av yttertak, fönster, ventilations- och elsystem, omställning av lokaler anpassade för skolverksamhet samt renovering av 28 studentrum och gemensamhetsytor.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Skara Sigyn 4 (Studentbostäder) Skara Loke 3,4 (Skolverksamhet)
Adress	Skaraborgsgatan 15, Magistergatan 6, Klostergatan 6-8, Skara
LOA	789 kvm Skara Sigyn 4, 3250 kvm Skara Loke 3,4 (Skolverksamhet)
Byggår	1930

Området

Fastigheterna ligger i centrala Skara. Kollektiva kommunikationer finns i form av buss strax utanför fastigheterna. Gångavstånd till närmaste busshållplats är cirka 50 meter. Omgivningen utgörs av centrumbebyggelse med bostäder och kommersiella lokaler.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

I det fall hyresgästen skulle hamna på obestånd kommer det påverka fastighetens värde negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor