Erfaren fastighetsutvecklare söker finansiering till uppförande av bostadsrätter i Huddinge

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	7 (11)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Brevvågen 9
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Förväntad löptid	7 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	44%
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-03-25 – 2022-03-31
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 44%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Brevvågen 9, 769634-0202. Bolaget önskar att låna SEK 5 000 000 från Kameos långivare. Detta är den sjunde av elva trancher och totalt uppgår lånebeloppet till SEK 64 000 000.

Den första tranchen av lånet gick till att refinansiera en förvärvskredit från köp av fastigheterna som projektet avser, resterande trancher av lånet kommer användas för den fortsatta byggnationen av projektet.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Brevvågen 9
Organisationsnummer	769634-0202
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	7 (11)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	13 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
2	8 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
3	5 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
4	5 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
5	5 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
6	5 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Avslutad
7	5 000 000	8%	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Pågående
8	5 000 000	8%*	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Kommande
9	5 000 000	8%*	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Kommande
10	5 000 000	8%*	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Kommande
11	3 000 000	8%*	Pant i fastighet + Moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	64 000 000

* När försäljning om 29% av budgeterat försäljningsvärde är uppnått justeras räntan för uppkommande trancher till 7%. Vid denna nivå motsvarar intäkter (Insatser + BRF-lån) lånets storlek. Detta påverkar inte räntan på redan utestående trancher, dessa kommer fortsatt att löpa med en årsränta om 8%.

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Brevvågen 9
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Brevet 6 och 15, Huddinge Poststämpeln 12, 19 & 20 och Huddinge Brevvågen 2, 8 & 9.
Prioritet	1:a prioritets pant om SEK 64 000 000 inom SEK 0 – 64 000 000
Borgensåtagande	Nordiska Kvalitetshus Holding AB (org. nr. 556035-6890), om SEK 20 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Bostadsrättsföreningen Brevvågen 9 ägs av företagen Nordiska Kvalitetshus AB (41,5%), Brevvågen 9 Mark AB (41,5%) och Smstid Bygg Entreprenören Holding AB (17%). Nordiska Kvalitetshus AB är initiativtagare till projektet och kommer vara den aktiva ägaren i projektet som utvecklar fastigheterna.

Nordiska Kvalitetshus grundades år 2001 och drivs av ägarna Peter Dynesius och Olle Larsson. Verksamheten består främst av utveckling av flerfamiljshus och gruppboenden inom Storstockholms- och Uppsalaområdet. För referensprojekt, se företagets hemsida.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 24 bostadsrätter i Huddinge, Stockholm, fördelat på 16 parhuslägenheter, sju minivillor och ett studiohus. Den totala boarean uppgår till 2 525 kvadratmeter.

Låntagaren förvärvade under 2020 åtta tomter i Huddinge, Stockholm mot en sammanlagd köpeskilling om SEK 27 250 000. I samband med förvärvet upptogs ett förvärvslån om SEK 12 000 000 och resterande belopp betalades med eget kapital. Den första tranchen av lånet genom Kameo gick till att refinansiera förvärvslånet. I samband med förvärven utfördes en värdering av Forum Fastighetsekonomi, som värderade fastigheterna till SEK 23 200 000 i befintligt skick.

Efter förvärvet har bolaget arbetat med projektering och påbörjat byggnationen. Bygglov har beviljats på fem av åtta fastigheter och låntagaren förväntar sig erhålla resterande bygglov under Q2 2022, där man i nuläget väntar på handläggning av kompletteringar på bygglovsansökan som skickades in vid årsskiftet.

Fyra huvudbyggnader är monterade och en är tillverkad i fabrik. Följande arbeten har utförts och pågår på respektive fastighet:

Brevvågen 2:

• Huvudbyggnaden är monterad och tak- samt plåtarbeten är klart
• Invändiga installationsarbeten i stomme klart
• Invändiga målningsarbeten är klart
• Plattsättning är klart, förutom ett badrum
• Kök och garderober är monterat
• Trägolv lagda, listning klart och en trappa monterad
• Komplettering el och VVS pågår
• Montering av vitvaror pågår
• Montering av värmepump pågår

Minivilla: Grund är klar och ytterväggar bottenvåningen är uppmurade. Tak och fönster monterat, stödmur monterat och mark återfylld kring hus. Montering av fasadpanel pågår. Grunderna för förråd är klara.

Brevvågen 8:

• Huvudbyggnaden är monterad, tak- samt plåtarbeten är klart
• Invändiga installationsarbeten är klart
• Invändiga målningsarbeten är klart
• Plattsättning är klart, förutom ett badrum
• Kök och garderober är monterat
• Trägolv lagda, listning klart och en trappa monterad
• Komplettering el och VVS pågår
• Vitvaror levererade och installeras inom kort

Minivilla: Grund är klar och ytterväggar bottenvåningen är uppmurade. Tak och fönster monterat, stödmur monterat och mark återfylld kring hus. Montering av fasadpanel pågår. En grund för förråd klar.

Brevvågen 9:

• Huvudbyggnaden är monterad, tak- samt plåtarbeten är klart
• Invändiga installationsarbeten är klart
• Gipsning av väggar och tak klart
• Invändiga målningsarbeten klart
• Plattsättning är klart, förutom ett badrum
• Kök och garderober är monterat
• Trägolv lagda, listning klart och en trappa monterad
• Komplettering el och VVS pågår
• Vitvaror levererade och installeras inom kort

Studiohus: Grund är klar och ytterväggar bottenvåningen är uppmurade. Tak och fönster monterat, stödmur monterat och mark återfylld kring hus. Montering av fasadpanel pågår.

Brevet 6:

• Huvudbyggnaden är monterad, tak- samt plåtarbeten pågår
• Invändiga installationsarbeten är klart

• Gipsning av väggar och tag pågår

  

Brevet 15:

• Huvudbyggnaden är tillverkad i fabrik
• Trädfällning är klart
• Markarbeten pågår, avskrapning av berg inför sprängning

Poststämpeln 12, 19 och 20:

• Inväntar svar på kompletteringar på bygglovsansökan som skickades in vid årsskiftet
• Bolaget har varit i kontakt med bygglovshandläggaren som planerar att vara klar med granskningen inom ett par veckor.

Utöver detta är förråd till samtliga hus tillverkade i fabrik.

Byggnationen utförs som totalentreprenad genom Nordiska Kvalitetshus AB som i sin tur har upphandlat underentreprenader för projektet.

För slutplacering av föreningslån har låntagaren erhållit en offert om SEK 32 500 000, motsvarande cirka SEK 12 750 per kvm.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Huddinge Brevvågen 2,8,9 Huddinge Brevet 6, 15 Huddinge Poststämpeln 12, 19, 20
Adress	Patron Lars väg 3B, 141 32 Huddinge m.fl.
BOA (totalt)	2525 kvm
Byggår	2021/2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	24 stycken
Totalentreprenad	Nordiska Kvalitetshus AB
Beviljat bygglov	Ja, 5 av 8 fastigheter

Försäljningsarbetet planeras att påbörjas när samtliga bygglov är beviljade, vilket förväntas ske under Q2 2022. För projektet uppgår det budgeterade genomsnittliga kvadratmeterpriset till cirka SEK 43 700 per kvm. Tillsammans med BRF-lån i enlighet med erhållen offert, uppgår det totala budgeterade projektvärdet till cirka SEK 144 000 000, vilket ger lånet en LTV om 44%.

Försäljningsprocess
Antal objekt	24 stycken
Storlek	35, 46, 126 & 145 kvm
Sålda på ritning	0 av 24
Anlitad mäklare	Försäljningsarbete ej påbörjat
Planerat tillträde	Q4 2022
Läge	D*

*Svefa

Området

Bostadsområdet Glömsta ligger nära till Huddinge Centrum, Huddinge sjukhus, Flemingsberg samt Kungens Kurva med sitt stora utbud av shopping och nöjen. Huddinge Centrum finns inom 10 minuters cykelavstånd med butiker och pendeltåg som går till Stockholms Central på ca 15 minuter.

Referensprojekt

Se bolagets tidigare projekt här.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor