Etablerad fastighetsutvecklare söker finansiering till uppförande av 98 bostäder i Trollbäcken i Tyresö kommun

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	35 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Alomi Invest 4 AB
Anledning till lån	Refinansiering & byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 36 mån
Förväntad löptid	Ca 26 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	67%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)**	70%**
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2020-09-30 – 2020-10-11
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 67%. Detta räknat på intäkter exklusive de handpenningar som förväntas användas till byggnationen.
**LTC, lån i förhållande till kostnader uppskattas till LTC ca 70%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till projektbolaget Alomi Invest 4 AB, org nr. 559039-5405. Företaget önskar att låna totalt SEK 35 000 000 från Kameos långivare. Bolaget kan även komma att finansiera en del av byggnadskreditivet genom Kameo och har ansökt om ytterligare lån om SEK 30 000 000 till byggnationen. Kameo kommer att genomföra en ytterligare kreditbedömning för denna låneansökan baserat på att bolaget erhållit en offert om byggnadskreditiv från en bank. Bolaget för i skrivande stund dialog med två banker om byggnadskreditiv och förväntar sig ha erhållit en offert inom 1-2 månader.

Lånet utbetalas i en tranche och är om SEK 35 000 000.

Låntagare	Alomi Invest 4 AB
Organisationsnummer	559039-5405
Lånebelopp (SEK)	35 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering & Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 36 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	35 000 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Pågående
Totalt	35 000 000

Säkerhetspaketet

Detta lån kommer att användas till att refinansiera ett tidigare upptaget lån i projektet. Kameo kommer att ta ställning till låntagarens ansökan om ytterligare SEK 30 000 000 till byggnationen i samband med att bolaget erhållit en offert om byggnadskreditiv från bank. Detta beräknas ta cirka 1–2 månader.

Detta lån om SEK 35 000 000 kommer till en början inneha pant i fastigheterna Tyresö Näsby 4:394–4:396 om totalt SEK 36 040 000 med inomläge SEK 9 800 000–45 840 000.

Om ytterligare lån om SEK 30 000 000 godkänns av Kameo och om bolaget är i behov av ytterligare finansiering (baserat på byggnadskreditivets storlek), kommer Kameos långivare att inneha pant i fastighet om totalt SEK 66 040 000 inom SEK 9 800 000–75 840 000 i ovan nämnda fastigheter. Säkerheterna som ställs för detta lån kommer i det fall också ställas som säkerhet – på samma prioritet – för det ytterligare lånet om SEK 30 000 000.

Vid tidpunkten då bolaget mött bankens krav kommer bolaget att gå över till att finansiera projektet genom bankens byggnadskreditiv. I anslutning till detta kommer Kameo att släppa första prioriteten i pantbreven till förmån för banken och istället inneha andrahandspant i bankens pantbrev.

I tillägg kommer säkerhetspaketet också att bestå av en moderbolagsborgen utställd av Imola Holding AB och pant i reversen mellan projektbolaget Alomi Invest 4 AB och BRF Tyresö Södergård 4. Dessa säkerheter kommer också att bli delade med långivare i ytterligare lån från Kameo, om det godkänns, på samma prioritet.

Pantsättare	BRF Tyresö Södergård 4 (769633-7190)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Tyresö Näsby 4:394-4:396
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 9 800 000 – 45 840 000
Borgensåtagande	Imola Holding AB (556903-3938), om hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.

Imola började som byggbolag genom att erbjuda entreprenadtjänster till andra byggherrar innan bolaget i mitten av 2000-talet började genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte skifta bolaget fokus mot att i större utsträckning uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet.

Imola blev nyligen klara med sitt projekt Terrassen i Skuru Udde, Nacka kommun. De har i skrivande stund ett annat pågående projekt i Nacka vid namn BRF Kvarndammen 2 med planerad inflyttning i mars 2021. Bolaget uppför i det projektet 16 bostäder där 15 av 16 lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal.

Utöver det sitter bolaget på ett antal redan förvärvade tomtfastigheter i sin projektportfölj.

Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda.

Bolagets hemsida

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Imola Holding AB äger genom BRF Tyresö Södergård 4 tre fastigheter i Trollbäcken, Tyresö, som bolaget förvärvade för SEK 76 000 000. Markköpet finansierades med ett banklån om SEK 10 000 000, ett lån från en privat finansiär om SEK 30 000 000 och eget kapital om SEK 36 000 000. Denna tranche om SEK 35 000 000 går till att refinansiera lånet från den privata finansiären.

På fastigheterna kommer bolaget uppföra fyra huskroppar med total BOA om 6134 kvm och LOA om 338 kvm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler kommer att ingå i BRF Tyresö Södergård 4 som förväntas vara färdigställd under Q4 2022.

Sedan tillträdet av tomtfastigheterna har bygglovet blivit beviljat, exploateringsavgifter har tagits, arkitektkostnaden har betalats och en komplett projektering av VA, EL har genomförts.

Rivningsarbetet har påbörjats och totalt har bolaget nu investerat ca SEK 53 000 000 eget kapital i projektet. Byggnationen fortlöper enligt plan och kommer framgent finansieras av ett byggnadskreditiv från en bank, eget kapital, handpenningar och Kameos långivare.

Koncernens entreprenadbolag Imola Entreprenad AB är totalentreprenör.

Imola har tillsammans med arkitektbyrån DinellJohansson ritat bostadsrättsområdet Södergården. Arkitekturen präglas av tidlösa, exklusiva material som trä och sten vilket ger en modern och lyxig känsla.

Försäljningsarbetet påbörjades den 1:e juni i år. Per idag har 52 av 98 lägenheter blivit sålda med bindande förhandsavtal, vilket motsvarar cirka 54% av det budgeterade försäljningsvärdet.

Bolaget för i skrivande stund en dialog med två banker om ett byggnadskreditiv.

Totala intäkter i projektet är beräknade till SEK 380 384 250.

Projektets hemsida

Under Bilagor finns en värdering genomförd av Forum Fastighetsekonomi AB, där projektet värderades som hyresfastigheter till SEK 283 000 000.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Tyresö Näsby 4:394-4:396
Adress	Vendelsövägen, Trollbäcken
BOA	6134 kvm
LOA	338 kvm
Byggår	2020-2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	98 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Imola Entreprenad AB
Beräknad produktionstid	Ca 24 månader

Försäljningsprocess
Antal objekt	98 stycken
Storlek	27-117 kvm BOA (Snitt BOA/lgh om 62,6 kvm)
Sålda på ritning	52 stycken (54% av budgeterat försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Skandiamäklarna Tyresö
Planerat tillträde	Q4 2022
Läge	B*

*Svefa (Värderingsdata)

Området

Trollbäcken är ett bostadsområde med både villor och lägenheter. Trollbäckens centrum finns på promenadavstånd och här ligger två välsorterade matbutiker (ICA och Hemköp), restauranger, bageri, blomsteraffär, apotek och vårdcentral. I närområdet finns badplatser, förskolor och skolor för alla åldrar och stort utbud av fritidsaktiviteter.

Kommunikationer finns på promenadavstånd som busshållplats Sofieberg, Kumla Skola och Trollbäckens centrum med direktbussar till Stockholms innerstad, Gullmarsplan och närliggande kommuner. På cirka 30 minuter kan du befinna dig på Gullmarsplan.

Referensprojekt

Se referensprojekt på bolagets hemsida.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor