Fastighetsbolag söker finansiering för att uppföra ett hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Anledning till lån	Resande av 48 hyeslägenheter
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet efter bank, Moderbolagsborgen, Personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	72%*
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2021-02-10 - 2021-02-17
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 72%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Bygg AB, 559224-4361. Företaget önskar att låna totalt SEK 9 000 000 från Kameos långivare. Återbetalning av lånet sker via investeringsbidrag.

Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Organisationsnummer	559224-4361
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Resande av 48 hyreslägenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Investeringsbidrag
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Acasa I Gagnef AB, (559239-3085)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Gagnef Skogen 4:51
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 44 500 000 – SEK 53 500 000
Borgensåtagande	Kourosh Farhang begränsat till SEK 3 000 000 Droskhästen Invest Bygg AB 556936-2451 för hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Bygg AB är låntagande bolag och projektbolag i detta projekt. Fastighetsägande bolag är Acasa i Gagnef AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Så här säger Kourosh själv om koncernens affärsidé och vision: «Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt, något som bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi.

Utöver diverse fastighetsbolag och projekt driver Kourosh även en mäklarfirma vilket han har gjort sedan några år tillbaka, https://www.innerstadsspecialisten.se/.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2019 i Gagnef i Dalarna med planen att resa ett hyresbestånd. Nu har bolaget erhållit bygglov samt startbesked för att resa två byggnader innehållandes 48 energisnåla hyreslägenheter med en total BOA om 2 648 kvm. Enheterna kommer bestå av 16st 3:or (ca 71 kvm/st), 16st 2:or (ca 59 kvm/st) samt 16st 1:or (ca 37 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Lägenheter	Storlek	Antal
3 RoK	71 kvm	16 stycken
2 RoK	59 kvm	16 stycken
3 RoK	37 kvm	16 stycken

Bolaget använder sig av en etablerad totalentreprenör, Bomodul i Bodafors AB, i projektet i enlighet med ABT 06. Bomodul i Bodafors AB ägs av den stockholmsbaserade fastighetsutvecklaren Järntorget Invest AB som i sin tur ägs av Järntorget Byggintressenter AB (publ). Bomodul i Bodafors AB har flertalet lyckade referensprojekt (läs mer under Referensprojekt). Läs mer om totalentreprenören här.

Droskhästen Bygg AB har fått Moderbolagsgaranti från Järntorget byggintressenter AB (publ) som går i god för att Bomodul ska fullfölja byggnationen.

Enligt tidsplanen beräknas det första huset, om 24 enheter vara rest med godkänd slutbesiktning under juni 2021, andra och sista huset innehållandes 24 enheter, planeras att vara rest och klart för slutbesiktning under september/oktober 2021. I dagsläget har bolaget gjort det mest omfattande markarbetet och det första huset håller på att resas, (se film nedan). Hus två är planerat att resas under april månad.

Finansiering av projektet sker med eget kapital, byggnadskreditiv från banken, detta lån genom Kameos långivare samt två investeringsbidrag.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla investeringsbidrag om SEK 9 105 600 per hus. Första investeringsbidraget planeras att betalas ut till låntagaren under juni 2021, varav den likviden kommer att gå till att finansiera de sista projektkostnaderna. Det andra investeringsbidraget planeras att betalas ut under oktober månad och ska användas för att lösa detta lån. Investeringsbidragen beviljades 2020-01-30. Återbetalning av byggnadskreditivet finansieras med slutplacering från bank.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca 4 000 000 SEK med ett driftnetto om cirka 3 200 000 SEK. Enligt senaste gjorda förhandsvärdering, värderas fastigheten fullt uthyrd till 65 000 000 SEK, baserat på ett avkastningskrav om 4,6%. Se värdering för mer info.

Med beaktande att bolaget ska använda ett investeringsbidrag för finansiering av projektet, erläggs endast ett investeringsbidrag på värdet i projektet. Totala värdet för projektet uppskattas därmed till cirka 74 105 600 SEK, vilket ger en LTV om 72% för detta lån.

Bolaget har hittills mottagit cirka 50 intresseanmälningar för förstahandsuthyrning för lägenheterna och nya intressenter inkommer löpande.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Gagnef, Skogen 4:51
Adress	Fagervägen 3 & 5, Djurås, Gagnef
BOA	2648 kvm
Byggår	2020/2021
Antal hyresrätter som ska byggas	48 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Bomodul i Bodafors AB
Beräknad produktionstid	10 månader
Återstående produktionstid	8 månader

Området

Djurås är en mindre by utanför Borlänge i Gagnefs kommun. Med närhet till större städer som Borlänge, Falun, Leksand samt Gävle. Bostäderna ligger med endast några minuters gång till tågstationen. I närheten finns skolor och barnomsorg. För den mer naturintresserade finns stora skogs- och grönområden med motionsstigar.

Referensprojekt

Bolaget har sedan tidigare genomfört ett projekt genom Kameo där 34 hyreslägenheter uppfördes i Bredsand, utanför Enköping. Lånet delades upp i ett bottenlån och ett topplån. Projektet färdigställdes och återbetalades till Kameos långivare i oktober 2020.

Länk till bottenlånet:

Lån 3086

Lån 3087

Lån 3088

Länk till topplånet:

Lån 3193

Lån 3194

Lån 3195

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor