Fastighetsbolag söker finansiering för att uppföra hyresbestånd

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	13 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Anledning till lån	Resande av 60 hyeslägenheter
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Säkerhet	Pant i fastighet efter bank, Moderbolagsborgen.
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	69%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-01-14 - 2022-01-21
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 69%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Droskhästen Bygg AB, 559224-4361. Företaget önskar att låna totalt SEK 13 000 000 från Kameos långivare.

Återbetalning av lånet är planerad att ske via ett investeringsbidrag som är beviljat och betalas ut när projektet är färdigställt och slutbesiktigat.

Låntagare	Droskhästen Bygg AB
Organisationsnummer	559224-4361
Lånebelopp (SEK)	13 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Resande av 60 hyreslägenheter
Återbetalningsplan, räntor och lån	Investeringsstöd
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning senast på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	13 000 000	8%	Pant i fastighet, bolagsborgen	Pågående
Totalt	13 000 000

Säkerhetspaketet

Säkerhetspaketet i detta lån består av:

• Pant i fastigheten Ronneby Björnen 10 efterställt banken, om SEK 4 000 000 inom SEK 70 000 000 – 74 000 000.
• Pant i fastigheten Gagnef Skogen 4:51 efterställt banken, om SEK 9 000 000 inom SEK 50 000 000 – 59 000 000.
• Moderbolagsborgen om hela lånebeloppet

Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa I Ronneby Björnen AB, 559266-7157
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Ronneby Björnen 10
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 70 000 000 – 74 000 000
Pant i fastighet
Pantsättare	Acasa I Gagnef AB, 559239-3085
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Gagnef Skogen 4:51
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 50 000 000 – 59 000 000
Borgensåtagande
Borgensåtagande	Droskhästen Invest AB 556936-2451 för hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Droskhästen Bygg AB är låntagande bolag och projektbolag i detta projekt. Fastighetsägande bolag för detta projekt är Acasa i Ronneby 1 AB. Fastighetsägande bolag för hyresbeståndet som gruppen uppfört i Gagnef är Acasa i Gagnef AB. Dessa bolag ingår i en fastighetskoncern där Droskhästen Invest AB är moderbolag. Moderbolaget bildades 2013 och hunnit med att erhålla vinster för flera projekt, senast från ett projekt i Bredsand, Enköping som bolaget finansierade via Kameo (läs mer under Referensprojekt). Majoritetsägare och drivande ledare i koncernen är Kourosh Farhang.

Kourosh Farhang har varit egenföretagare hela sitt liv. När han fyllde 17 år startade han sin karriär genom att driva ett eget städbolag (Städia AB) som han drev i åtta år. Under denna tid lyckades han erhålla en ekonomiutbildning. Därefter jobbade han några år inom ett familjebolag som sedan såldes vidare 2005. 2004 startade Kourosh sin fastighetskarriär som mäklare, där arbetade han några år innan han började driva fastighetsprojekt i egen regi. Nu har Kourosh drivit och investerat i ett antal projekt som han lyckats exekvera med ett gott resultat.

*Notera att bolaget Acasa I Ronneby 1 AB har bytt namn till Acasa I Ronneby Björnen AB.

Så här säger bolaget själva om koncernens affärsidé och vision:

«Ett hem är inte bara ett hem. Det blir allt viktigare att vi lever i långsiktig harmoni med naturen och miljön omkring oss. Vi har en stor erfarenhet av att arbeta med naturliga, klimatsmarta material för att utveckla nya boenden, såväl hyresrätter som bostadsrätter, vårdboenden och studentboenden i växande städer med bostadsbrist.

I vår koncern präglas vårt arbete av en helhetssyn där vi skapar ekonomiskt, socialt och miljömässigt hållbara hus och stadsdelar. Vi bygger yteffektiva lägenheter i vackra, energisnåla hus, i ett attraktivt erbjudande för landets kommuner och våra investerare.”

Bolaget fokuserar på att hålla hög kvalité med högt fokus på hållbarhet och miljö. Byggnationen sker i trä vilket är hållbart och miljövänligt vilket bolaget prioriterar högt. Läs mer om koncernen och deras ideologi: http://www.acasabostad.se/om-oss/bygga-i-tra/.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget förvärvade en tomt under 2021 i Ronneby i Blekinge län med planen att resa ett hyresbestånd. Nu har bolaget erhållit bygglov samt startbesked för att resa två byggnader innehållandes 60 energisnåla hyreslägenheter med en total BOA om 3 310 kvm. Enheterna kommer bestå av 20 st 3:or (ca 70 kvm/st), 20 st 2:or (ca 59 kvm/st) samt 20 st 1:or (ca 36,5 kvm/st). Byggnaderna byggs helt i trä.

Lägenheter	Storlek	Antal
3 RoK	70 kvm	20 stycken
2 RoK	59 kvm	20 stycken
3 RoK	36,5 kvm	20 stycken

Bolaget använder sig av Bomodul i Bodafors AB i projektet ovan mark i enlighet med ABT 06. Bomodul i Bodafors AB är en etablerad totalentreprenör som ägs av den stockholmsbaserade fastighetsutvecklaren Järntorget Invest AB som i sin tur ägs av Järntorget Byggintressenter AB (publ), som i sin tur ägs av ALM Equity. Bomodul i Bodafors AB har flertalet lyckade referensprojekt (se ett av bolagets referensprojekt här). Läs mer om totalentreprenören här.

Droskhästen Bygg AB har fått Moderbolagsgaranti från Järntorget byggintressenter AB (publ) som går i god för att Bomodul ska fullfölja byggnationen.

Markarbetet utförs av mindre underentreprenörer där den större delen av markarbetet utförs av Älmby Entreprenad AB.

Projektet följer tidsplan. Första huset är rest och det andra, och sista, huset planeras att resas under februarimånad. Det första huset planeras att vara färdigt för slutbesiktning i maj 2022. Det andra och sista huset, innehållandes 30 enheter, planeras att vara färdigbyggt för slutbesiktning under september 2022. Modulerna för det andra huset är under tillverkning i fabrik, där montering och resande påbörjas under februarimånad.

Finansiering av projektet kommer att ske med eget kapital, byggnadskreditiv från banken, ett tidigare upptaget lån genom Kameos långivare (lån 3734), detta lån via Kameo samt två investeringsbidrag.

Vid färdigställandet och mottagen slutbesiktning förväntas bolaget att erhålla investeringsbidrag om SEK 13 697 425 per hus. Den första delen av investeringsbidraget är planlagd att betalas ut till låntagaren under juni 2022, varav den likviden kommer att gå till att finansiera kvarvarande projektkostnader. Utbetalning av den andra delen av investeringsbidraget sker enligt tidsplan under september/oktober månad, vilket även blir den likvid som kommer lösa detta lån. Investeringsbidragen beviljades 2021-02-17. Återbetalning av byggnadskreditivet finansieras med slutplacering från bank.

Ungefärlig årlig hyresintäkt, vid full uthyrning till förväntade hyror, uppskattas kring ca SEK 5 400 000 med ett driftnetto om cirka SEK 4 500 000. Enligt utförd värdering av Croisette, september 2020, värderas fastigheten fullt uthyrd till SEK 100 000 000, baserat på ett direktavkastningskrav om 4,5%. Se värdering för mer info.

Med beaktande att bolaget ska använda ett investeringsbidrag för finansiering av projektet, erläggs endast ett investeringsbidrag på värdet i projektet. Totala värdet för projektet uppskattas därmed till cirka SEK 113 700 000. Detta ger en LTV mot ställd pant i projektets fastighet till 65%. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Bolaget har hittills mottagit flertalet intresseanmälningar för förstahandsuthyrning för lägenheterna och nya intressenter inkommer löpande. Avtal skrivs med hyresgäster från april och framåt.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Ronneby, Björnen 10
Adress	Götgatan 31, Ronneby
BOA	3310 kvm
Byggår	2021/2022
Antal hyresrätter som ska byggas	60 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad, ovan mark	Ja, Bomodul i Bodafors AB
Beräknad produktionstid	11 månader
Återstående produktionstid	9 månader

Utöver projektet i Ronneby har bolaget ett projekt i Djurås, Gagnef som delfinansierades av Kameos investerare, som återbetalades under november 2021. Projektet omfattar resandet av 48 hyresrätter fördelat på två byggnader. Projektet är färdigställt där båda husen är slutbesiktigade samt inflyttade. Samtliga enheter är fullt uthyrda. Enligt senaste utförda värdering av Newsec, utförd i oktober 2021, uppgår värdet för hyresfastigheten till SEK 79 000 000. Se värdering för mer info. Detta ger en LTV mot ställd pant i denna fastighet om 75 %. (Läs mer om ställda säkerheter under ”Säkerhetspaket”).

Lån 3553

Senaste projektfilmen ser ni här.

Bolagets båda projektvärden uppgår enligt ovan till SEK 192 700 000. Total belåning (inkluderat detta lån) i fastigheterna uppgår till SEK 133 000 000, vilket ger detta lån en LTV om 69 %.

Området

Ronneby är en mindre by utanför Karlskrona i Blekinge Län. Med närhet till större städer som Växsjö, Kalmar och Kristiansstad. Bostäderna ligger med endast en kortare promenad till tågstationen. I närheten finns skolor, barnomsorg, postservice, dagligvaruhandel samt vård.

Djurås är en mindre by utanför Borlänge i Gagnefs kommun. Med närhet till större städer som Borlänge, Falun, Leksand samt Gävle. Bostäderna ligger med endast några minuters gång till tågstationen. I närheten finns skolor och barnomsorg. För den mer naturintresserade finns stora skogs- och grönområden med motionsstigar.

Referensprojekt

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd Gagnef

Bolaget reste två byggnader innehållandes 48 hyreslägenheter som delfinansierades med ett tidigare Kameo lån.

Lån 3553

Droskhästen Bygg AB – Hyresbestånd i Bredsand, Enköping

Bolaget uppförde ett hyresbestånd om 34 lägenheter som finansierades med hjälp av ett botten- och ett topplån genom Kameos långivare.

Bottenlån:

Lån 3088

Topplån:

Lån 3294

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor