Fastighetsbolag söker finansiering för ombyggnation av befintlig byggnad till en long-stay fastighet i Eslöv kommun

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	3 250 000
Trancher	3 (5)
Låntagare	NVF i Örtofta AB
Anledning till lån	Renovering/ombyggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 14 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	61%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2021-03-19 – 2021-03-25
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 61%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till NVF i Örtofta AB, 559168-9590. Företaget önskar att låna totalt SEK 15 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje tranchen och är om SEK 3 250 000.

Låntagare	NVF i Örtofta AB
Organisationsnummer	559168-9590
Lånebelopp (SEK)	3 250 000
Tranche	3 (5)
Anledning till lån	Renovering
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering från bank
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 14 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	4 300 000	11%	Pant i fastighet	Avslutad
2	3 250 000	10%	Pant i fastighet	Avslutad
3	3 250 000	10%	Pant i fastighet	Pågående
4	3 200 000	10%	Pant i fastighet	Kommande
5	1 000 000	10%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	15 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	NVF i Örtofta AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pantbrev i fastigheten Eslöv Örtofta 2:46 om totalt SEK 15 000 000 inom SEK 0 - 15 000 000
Prioritet	1:a prioritets pant
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerheter

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Skandinavisk Boutveckling startade sin verksamhet under 2014. Då arbetade bolaget exklusivt på lägenhetsprojekt där de samarbetade med entreprenörer och hanterade byggprocessen från början till slut.

Idag har bolaget flertalet ben inom fastighetsbranschen. Bland annat fastighetsutveckling, konstruktion och att hjälpa investerare att hitta intressanta förvaltningsfastigheter att investera i. Bolaget lägger vi stor vikt vid att skapa moderna, funktionella och unika hem med respekt för historiska egenskaper och dagens krav på hög kvalitet och grönt boende. Bolaget håller till i södra Sverige med sitt huvudkontor i närheten av Malmö. De har sedan starten genomfört flertalet projekt med gott resultat. Huvudpersonerna bakom bolaget är Vince Racz och Susanne Lanciai.

Bolagets hemsida

Delägare i projektet är även det danska investmentbolaget Manto Aps.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

På fastigheten står idag en byggnad uppförd 1948. Den består av två plan med källare. Lånet från Kameos långivare kommer gå till att renovera byggnaden till att innehålla 60 rum, 57 tvåbäddsrum och 3 enbäddsrum. Totalt 117 sovplatser med en total uthyrningsbar area om 1414 kvm. Antalet rum har sedan förra tranchen justerats från 74 till 60, delvis efter önskemål från kommande hyresgäst som efterfrågade mer gemensamma utrymmen. Bolaget har även tillsammans med kommunen kommit fram till att fastighetens tekniska förutsättningar kräver att fyra rum behöver användas till badrum. I samband med det har hyresavtalet struktur förändrats där man har en lägre minihyresnivå men med en potentiell uppsida som är baserad på hyresgästens framtida omsättning. Minibashyran per år är beräknad till SEK 2 232 000.

Låntagande bolag förvärvade fastigheten för SEK 9 300 000 med eget kapital under senare delen av 2018. Bolaget har sedan dess signerat ett hyresavtal med den nordiska hotellaktören Forenom. Efter renoveringen är planen att Forenom ska bedriva long-stay verksamhet i byggnaden som hyresgäst. Avtalet löper över 15 år med möjlighet till förlängning.

Ansvarig för renoveringen är PEAB. Renoveringsarbetet förväntas bli färdigställt om cirka 6 månader. Därefter kommer bolaget ansöka om ett tillfälligt bygglov som tillåter att hotellverksamhet bedrivs på fastigheten. I det fall hotelloperatören skulle få svårigheter att fullfölja sitt åtagande, alternativt ej godkänt bygglovsbeslut, så skulle bostäderna istället kunna användas som behandlingshem, särskilt boende eller studentbostäder.

En värdering utförd i november 2019 av Croisette Real Estate Partner bedömde marknadsvärdet efter färdigställande till SEK 30 200 000. Med samma värderingantagande och justering av nya hyresnivå till den nu gällande, så hamnar värderingskalkylen på SEK 24 500 000.

Lånet från Kameo går till att finansiera ombyggnationen och planeras att lösas med en refinansiering från en bank efter färdigställande.

Status 2021-03-15:

Rivningsarbetet och sanering är klar och mindre tilläggsarbeten återstår. Samtliga fönster är bytta och allt byggmaterial är levererat på plats. Invändigt har samtliga väggar blivit uppreglade och målningsarbete pågår. Installationer pågår.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Eslöv Örtofta 2:46
Adress	Kampanjevägen 1
Uthyrningsbar area	1414 kvm
Byggår	1948
Antal bostäder som ska byggas	60 stycken
Beviljat bygglov	Nej, tillfälligt bygglov ansöks om efter färdigställande
Totalentreprenad	Ja, PEAB Byggservice AB
Beräknad produktionstid	Cirka 6 månader

Försäljningsprocess
Tecknat hyresavtal	Ja, Logitjänst Forenom AB
Avtalslängd	15 år
Planerat tillträde	Q3-Q4 2021

Området

Fastigheten är beläget i den östra delen av Örtofta. Allmänna kommunikationer finns i form av tåg med station på cirka två kilometers avstånd som kan ta en till Lund på 10min och Malmö på 20 min. Större trafikled i form av 104:an finns precis intill fastigheten.

Närområdet består i huvudsak av jordbruksmark, industri (Nordic Sugar), Kraftvärmeverk Örtofta och villor. Service, såsom dagligvaruhandel, bank, postservice, skolor och vård finns närmast i Eslöv och Lund.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor