Fastighetsbolag söker kapital till förvärv av fastighet

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Nescap Frestaby AB
Anledning till lån	Förvärv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 30 mån
Förväntad löptid*	16 mån
Säkerhet	Pant i fastighet + bolagsborgen
Lån i förhållande till markvärdering (LTV)*	33%
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)***	8%
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2019-08-31 – 2019-09-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja, fulltecknas

* Förväntad löptid reflekterar den förväntade löptiden för låntagande bolag. I enlighet med generella villkor kan låntagaren återbetala lånet tidigast efter tre (3) månader efter avslutad teckningsperiod.

**LTV, lån i förhållande till uppskattat markvärde uppskattas till LTV ca. 33%.

***LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 8%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Nescap Frestaby AB, 559214-5824. Bolaget är nybildat och under namnändring. Registreringen kommer att vara klar innan utbetalning av lånet.

Företaget önskar att låna totalt SEK 14 500 000 från Kameos långivare. Detta lån kommer att säkerställas genom 1:a prioritets pant i fastigheten inom SEK 0 – 9 000 000.

Lånet går till att förvärva den ekonomiska föreningen Östra landmärket nr. 10 som är lagfaren ägare av fastigheten Upplands Väsby Frestaby 1:491. Total köpeskilling uppgår till SEK 16 000 000. Tillträdet är planerat till den 16:e september och lånet kommer att utbetalas i samband med det.

Under lånets löptid kommer en nybildad bostadsrättsförening (Övertagande förening) och Östra landmärket nr. 10 ek. förening (Överlåtande förening) fusioneras genom absorption.

Förskottsbetalda räntor för 16 månader kommer att sättas in på Kameos klientmedelskonto.

Låntagare	Nescap Frestaby AB
Organisationsnummer	559214-5824
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Förvärv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Vid slutdag
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 30 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	9 000 000	9%	1:a prioritet pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
Totalt	9 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Östra landmärket nr. 10 ek. förening, 799627-7966
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Upplands Väsby Frestaby 1:491***
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 9 000 000
Borgensåtagande	Nescap Development AB, 556944-7757, SEK4 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** Pantbrev har ansökts om och handläggs hos Lantmäteriet. Om inteckningsansökan inte skulle vara klar tills tillträdet 2019-09-16 kommer Aktiepant att agera säkerhet fram tills att pantbreven är i Kameos ägo.

Företaget

Nescap Frestaby AB grundades under 2019 med syftet att agera projektbolag för nybyggnation av 23 radhuslägenheter i Fresta, Upplands Väsby. Ägarna av det nybildade bolaget är även ägare för Nescap Development AB.

Nescap Development AB startade sin verksamhet 2016 inom nybyggnation och utveckling av bostäder med fokus i Stockholmsregionen och andra storstäder runt om i Sverige. Genom ett gott samarbete med kommuner och markägare skapar bolaget nya smarta och innovativa bostäder med design och känsla.

Såhär beskriver Nescap Development AB sin egen verksamhet: ”Bolaget levererar alltid hög kvalitet på nybyggnationer och det speglas i de leverantörer vi samarbetar med i olika projekt för att skapa den bästa produkten till marknaden.”

Kameo har sedan tidigare gett ut ett lån till bolaget för ett projekt i Sollentuna (Brf Ziva). Båda ägarna av bolaget är även med som delägare i två bolag inom Dragetgruppen som äger industrifastigheter i Bålsta.

Läs mer på https://www.nescap.se/

Finansiell information

Nescap Development årsredovisning 2018 (ej reviderad):

I det preliminära bokslutet saknas en utdelning till bolaget om 10mkr. Resultatet för året kommer således bli en vinst om ca 7-8mkr. Utdelningen kommer från Kad Holding 1 som sålde fastigheterna för Projekt Skogslärkan till föreningen under 2017.

Projektet

Bolaget kommer att förvärva den ekonomiska föreningen Östra landmärket nr.10 som är lagfaren ägare av fastigheten Upplands Väsby Frestaby 1:491. Köpeskillingen uppgår till SEK 16 000 000.

Bygglov för byggnation av flerbostadshus finns, men bolaget planerar att ansöka om ett nytt bygglov för uppförandet av radhuslägenheter efter att de har tillträtt fastigheten.

Denna tomt är en av få som det ännu inte har byggts på i området. Infrastruktur finns redan på plats med vägar, V/A framdraget till tomtgräns etc.

Bolaget har redan erlagt handpenningen om SEK 1 600 000 och kommer i samband med förvärvet att gå in med ytterligare cirka SEK 2 700 000 i eget kapital.

Bolaget planerar att bygga 23 stycken radhuslägenheter om ca 130kvm styck i Frestaby, Upplands Väsby. Enheterna kommer ingå i en bostadsrättsförening som kommer bildas efter tillträde.

Lägenheterna kommer vara fördelade över tre stycken radhuslängor på fastigheten med åtta, elva och fyra lägenheter i respektive länga.

En arkitekt kommer anlitas och stor omsorg läggs på designen både utvändigt och invändigt. Radhusen kommer att byggas i trä och ha stora fönsterpartier. Varje radhus kommer ha en egen takterrass/balkong och uteplats i bra solläge och fri utsikt över park och grönska.

Husleverantör för projektet kommer att bli Borohus. Exploatören har ett bra och långsiktigt samarbete med bolaget som också kommer vara delaktig i entreprenaden. På detta sätt kan byggnationen starta utan specifika krav på en hög försäljningsprocent. Nescap Development har använt sig av Borohus i alla sina tidigare projekt. Byggnationen kommer finansieras genom kreditiv från bank eller husleverantör.

Efter att bygglovet vunnit lagakraft och försäljningsarbetet satt igång så planerar bolaget att uppta ytterligare ett lån genom Kameo som då kommer gå till att täcka delar av projekteringskostnader. En högre värdering finns då på fastigheten vilket säkerställer en rimlig LTV.

Två externa värderingar finns på fastigheten:

- Mäklarvärdering på fastigheten med befintligt bygglov: SEK 27 100 000 (augusti 2019).

- I en värdering gjord av Cushman & Wakefield värderas marken till: SEK 38 300 000 (juli 2019). Denna värdering är baserad på att bygglovet som bolaget kommer att ansöka om blir godkänt.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Upplands Väsby Frestaby 1:491
Adress	Ej ännu fastställd
Tomtareal	3071 kvm
BOA	2976kvm
Byggår	2019-2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	23 st
Beviljat bygglov	Ja, men för flerbostadshus, nytt bygglov kommer ansökas om.
Totalentreprenad	Borohus (Ej kontrakterad)
Beräknad produktionstid	12-14 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	23st
Storlek	ca 130 kvm
Sålda på ritning	0 st (Försäljningsarbetet påbörjas efter tillträde av fastigheten)
Anlitad mäklare	Kommer anlitas efter tillträde
Planerat tillträde	Ej ännu fastställt
Läge	B*

*Värderingsdata

Området

Beläget i Upplands Väsby ligger Fresta som är ett av kommunens finaste områden. Här finns närhet till natur och området är barnfamiljvänligt. 10 minuter från denna idylliska plats ligger Väsby Centrum som hyser ett stort utbud av dels butiker, banker, apotek och flertalet restauranger och caféer. Även Sportaktiviteter går att utföra genom ett stort utbud av sporthallar, inomhusbad, ishall och lekplatser som kommunen erbjuder i Vilundaparken.

Med en välfungerande kommunikation inom Upplands Väsby bör den anses vara god och Fresta ligger endast 10 minuter med buss från pendeltågsstationen. Restiden in till Stockholm City därifrån tar sedan 30 minuter. Med bil tar du dig enkelt ut på motorvägen för snabb transport till och från Stockholm. Arlanda flygplats ligger nära Upplands Väsby och du tar dig med bil dörr till dörr på cirka 15 minuter.

I området finns ett antal referensprojekt där försäljningsarbetet har gått framgångsrikt. En ortsprisanalys över sålda bostadsrätter mellan 100-180 kvm i Fresta gav ett snittpris per kvm om 30 843kr. Bolaget planerar att prissätta projektets enheter i linje med ortspriserna.

Referensprojekt

BRF Ziva

Första etappen i föreningen har flyttat in under sommaren och nu pågår markarbetet och byggnationen i etapp 2. Inflyttning är beräknad att starta Q4 2019. Då bolaget har sålt så pass bra i Brf Ziva så har de utökat med ytterligare 2st tomter där bolaget kan uppföra 4st parhus/lgh och 2st attefallshus som inkluderas i föreningen.

BRF Skogslärkan

Försäljningen startade innan sommaren och är redan uppe i 80% sålda enheter och beräknar att vara slutsålt om ca 6 veckor. Byggnationen för etapp 1 beräknas starta under oktober månad och första köparna kommer få flytta in i sina nya bostäder under Q2 2020. Etapp 2 är inflyttningen planerad Q3 och Q4 2020.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor