Fastighetsbolag söker lån till att refinansiera eget kapital i en fastighet belägen i Oxie, Malmö kommun

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	RDL Strandhgården AB
Anledning till lån	Refinansiering eget kapital
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, begränsad personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	57%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2020-12-03 – 2020-12-09
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 57%. Värdet på fastigheten låg enligt värderingen inom intervallet SEK 12 000 000 - 15 000 000. LTV är beräknat på SEK 12 000 000.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till RDL Strandhgården AB, 556308-3160. Företaget önskar att låna totalt SEK 4 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 3 000 000.

Låntagare	RDL Strandhgården AB
Organisationsnummer	556308-3160
Lånebelopp (SEK)	3 000 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Refinansiering av eget kapital
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering av bank, vinstmedel från andra projekt inom koncernen
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	3 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, begränsad personlig borgen	Pågående
2	1 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, begränsad personlig borgen	Kommande
Totalt	4 000 000

Säkerhetspaketet

Låntagande bolag har ett befintligt banklån mot fastigheten om ca SEK 2 900 000. Banken besitter pantbrev inom SEK 0 - 5 112 000 i fastigheten. Kameos långivare kommer att erhålla andrahandspant i bankens pantbrev inom SEK 1 812 000 - 5 112 000.

Som säkerhets ställs även pant i fastighet inom SEK 5 112 000- 7 312 000 med första prioritet.

Utöver detta utställs moderbolagsborgen och en begränsad personlig borgen (Se nedan).

Pantsättare	RDL Strandhgården AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pantbrev i fastigheten Malmö Oxie 22:65 om totalt 3 300 000 kronor, inom 1 812 000-5 112 000 SEK. På andra prioritet direkt efter bank som förstahandspanthavare. Pantbrev i fastigheten Malmö Oxie 22:65 om totalt 2 200 000 kronor, inom 5 112 000-7 312 000 SEK med första prioritet.
Prioritet	Första- och andrahandspant
Borgensåtagande	Skandinavisk Boutveckling of Sweden AB (559096-9266) om SEK 2 000 000
Borgensåtagande	Vince Racz, om SEK 500 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Skandinavisk Boutveckling startade sin verksamhet under 2014. Då arbetade bolaget exklusivt på lägenhetsprojekt där de samarbetade med entreprenörer och hanterade byggprocessen från början till slut.

Idag har bolaget flertalet ben inom fastighetsbranschen. Bland annat Fastighetsutveckling, konstruktion och att hjälpa investerare att hitta intressanta förvaltningsfastigheter att investera i.

Bolaget lägger vi stor vikt vid att skapa moderna, funktionella och unika hem med respekt för historiska egenskaper och dagens krav på hög kvalitet och grönt boende. Bolaget håller till i södra Sverige med sitt huvudkontor i närheten av Malmö. De har sedan starten genomfört flertalet projekt med gott resultat. Koncernen har hittills tagit upp två lån genom Kameos långivare (lån 3451 & lån 3348).

Huvudpersonerna bakom bolaget är Vince Racz och Susanne Lanciai. Delägare i projektet är även Peter Szabo.

Bolagets hemsida

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

På fastigheten står en byggnad som 1929 uppfördes som plantskola med tillhörande bostad, förråd och trädgård. Plantskolan har en långtgående historia då den tidigare ägaren var en välkänd florist som utbildat drottningen och varit officiell blomsterdekoratör på Kungens 50-årsfest.
Idag används byggnaden både som kontor och som bostad, med fyra befintliga hyresgäster som vistas intill en bildskön trädgård. Total uthyrningsbar area om 2030 kvm fördelat på bostäder, lokaler, källare och förråd/uthus.

Fastigheten omfattas för närvarande inte av någon detaljplan. Bolaget planerar att ansöka om bygglov utan antagen detaljplan där planen är att på sikt renovera byggnaden till en bostadsrättförening om total BOA om cirka 1320 kvm.

Första tranchen från Kameos långivare kommer användas till att refinansiera mindre skulder inom koncernen. Med den andra tranchen planerar bolaget att finansiera projekteringsarbete. Bland annat en risk- och bullerutredning, arkitektkostnader och bygglovsansökan.

Bolaget förvärvade fastigheten under 2017 för en köpeskilling om SEK 8 300 000. Den värderades under 2019 av Croisette Real Estate Partner till SEK 14 000 000 baserat på nuvarande skick, standard, läge och potential.
Det finns i synnerhet två vägar till att återbetala Kameos lån. I första hand genom bankrefinansiering i samband med byggnadskreditiv för ombyggnation till bostäder, i andra hand genom vinstmedel från övriga projekt inom koncernen.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Malmö Oxie 22:65
Adress	Kristinebergsvägen 54
Total uthyrningsbar area	2030 kvm
Byggår	1929
Beviljat bygglov	Nej
Värdering befintligt skick	SEK 14 000 000 (se värdering under Bilagor)

Området

Fastigheten är belägen i Oxie, sydöst om Malmö tätort. Allmänna kommunikationer finns i form av tåg med station på cirka en kilometers avstånd och buss med hållplats nästintill värderingsobjektet. Större trafikled (E20) finns på cirka en kilometers avstånd.

Närområdet består i huvudsak av villabebyggelse, radhus och småindustrier på andra sidan järnvägen. Service, såsom dagligvaruhandel, bank, postservice, skolor och vård finns inom Oxie.

Referensprojekt

Kameos långivare har sedan tidigare varit med och finansierat två projekt till bolag inom samma koncern:

NVF Trelleborg (Lån 3348)

På fastigheten står idag en huvudbyggnad som uppfördes år 1909 samt två ekonomibyggnader. Bolaget planerar att renovera huvudbyggnaden till ett flerbostadshus om tre lägenheter. Ekonomibyggnaderna kommer rivas och ersättas med två radhuslängor om totalt åtta lägenheter. Brf Smithsgården 5 kommer bestå av totalt 11 lägenheter mellan 93-116 kvm.

NVF Örtofta (Lån 3451)

På fastigheten står idag en byggnad uppförd 1948. Den består av två plan med källare. Lånet från Kameos långivare kommer gå till att renovera byggnaden till att innehålla 74 rum, 57 tvåbäddsrum och 17 enbäddsrum. Totalt 131 sovplatser med en total uthyrningsbar area om 1414 kvm. Ansvarig för renoveringen är PEAB. Renoveringsarbetet förväntas bli färdigställt om 10 månader.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor