Fastighetsutvecklare söker finansiering till ett råvindsprojekt i Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	1 (4)
Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån
Förväntad löptid	15 mån
Säkerhet	Pant i bostadsrätter (1:a prioritet)
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	34%*
LTC**	43%**
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2020-01-10 – 2020-01-19
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 34%.

** Låntagaren har en annan finansiär som finansierar med SEK 20 000 000 i projektet som säkerställs med andra prioritets pant i bostadsrätterna efter Kameo. Detta avtal har inga förbehåll och kan därmed ses som helt efterställt lånet genom Kameo, vilket ger ett LTC på 43%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Koltrasten Utveckling i Stockholm AB, 559107-3100. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 av Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 5 000 000.

Lånet säkerställs med pant i tolv bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Signalpatrullen 13, (769608–7027). Amortering av lånet sker i samband med försäljning av bostadsrätterna, med minsta amortering om SEK 5 000 000 per återbetalning. I samband med detta kommer säkerheten i de bostadsrätter som säljs att släppas, men LTV för återstående lånebelopp kommer fortsatt att vara minst 34% för det kvarvarande Säkerhetspaket.

Låntagare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB
Organisationsnummer	559107–3100
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	1 (4)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Vid försäljning av bostadsrätter
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	8%	Pant i bostadsrätter	Pågående
2	5 000 000	8%	Pant i bostadsrätter	Kommande
3	5 000 000	8%	Pant i bostadsrätter	Kommande
4	5 000 000	8%	Pant i bostadsrätter	Kommande
Totalt	20 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Koltrasten Utveckling i Stockholm AB (559107-3100)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	I 12 bostadsrätter i Stockholm Signalpatrullen 13, 769608–7027. Pant i 6 av 12 bostadsrätter fås vid utbetalning av den första tranchen. Resterande säkerheter erhålls vid låntagarens tillträde av övriga bostadsrätter för etapp 2, vilket beräknas ske i april 2020.
Prioritet	1:a prioritets pant inom totalt SEK 0 – SEK 20 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Koltrasten Utveckling i Stockholm AB är en byggutvecklare som bedriver sin verksamhet i Stockholm. Bolagets affärsidé är att förvärva och förädla råvindsytor till exklusiva bostadsrätter på attraktiva adresser i Stockholm. Kameos långivare var under 2018 med och finansierade två av bolagets råvindsprojekt på Alströmergatan och Gyllenstiernsgatan som nu är fullt återbetalda.

Bolagets ledning har många års erfarenhet från branchen. VD:n Lars Lövgren har jobbat inom finansbranchen, bland annat som VD för DNB Asset Management. Affärschefen Lars Niklasson har under många år arbetat med just förädling av bostäder inklusive vindsvåningar. Projektledningen står Henric André för som har arbetat inom byggbranchen i över 20 år. Jon Skjönsberg är marknadschef och har varit entreprenör under stora delar av sitt liv. Tillsammans bildar de ett team som nu ska verkställa bolagets visioner. Korta ledtider, flexibla finansieringslösningar, starka samarbetspartners, bostadsrättsföreningar med låg belåningsgrad samt attraktiva lägen är alla grundpelare för vad bolaget vill bygga upp och leta efter.

Såhär beskriver företaget själva rådande läge på marknaden:

”Många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad har stora outnyttjade värden i sina råvindar. Andra bostadsrättsföreningar har ytor i fastigheten som med fördel kan byggas om och förbättras. Koltrasten förvärvar och förädlar dem med stor omsorg för att sedan sälja dem såsom exklusiva vindslägenheter eller andra lägenheter med hög kvalitet.

Vi fångar det unika och utvecklar våra lägenhetsprojekt med det senaste inom material och teknik. Fantastiska utsikter, takåsar och stora terrasser är något vi älskar.”

Företagets formulerar sina styrkor enligt följande:

• Stor och lång erfarenhet av att bygga exklusiva vindslägenheter.

• Effektiv produktionsapparat och korta ledtider.

• Mycket god kontroll av processen från start till färdigbyggda lägenheter.

  

• Koltrasten Utveckling i Stockholm Holding AB

  • Ylva Niklasson äger 100% av detta bolag.

• Vildanden Properties AB

  • Jon Skjönsberg Konsult AB äger 55%. (Jon Skjönsberg äger 60% och Henric André 40% av detta bolag).
  • Fyra andra bolag är ägare till Vildanden Properties AB med en ägarandel mellan 10-15% vardera. Däribland Lars Lövgrens ägarbolag Fell Invest AB.

Finansiell information

Under 2018 upplevde bolaget stora utmaningar på grund av den svala marknaden. De hade under 2017 förvärvat och påbörjat byggnation av två projekt på Upplandsgatan och Lilla Erstagatan. Bolaget köpte dessa för rådande priser år 2017 och sålde under 2018 då priserna sjönk vilket resulterade i att företaget gick med förlust på ca 4 mkr för 2018. För 2019 uppskattar företaget ett preliminärt resultat om SEK 1 000 000, där cirka 600tkr kommer från försäljning av bostadsrätter under årets sista kvartal.

Resultat- och balansräkning per 2019-09-30

Resultaträkning, SEK	YTD 2019-09-30
Summa intäkter	37 558 656
Summa rörelsekostnader	- 36 756 086
Rörelseresultat (EBIT)	802 570
Summa finansiella poster	- 499 009
Resultat efter finansiella poster	303 561
Beräknat resultat	303 561

Balansräkning, SEK	YTD 2019-09-30
Materiella anläggningstillgångar	17 228 252
Immateriella anläggningstillgångar	-
Finansiella anläggningstillgångar	1 000 000
Summa anläggningstillgångar	18 228 252
Kortsiktiga fordringar	6 222 704
Kassa och bank	111 077
Summa omsättningstillgångar	6 333 781
Summa tillgångar	24 562 033
Eget kapital	2 999 413
Obeskattade reserver	-
Långfristiga skulder	25 000 000
Kortfristiga skulder	3 740 940
Summa eget kapital och skulder	24 258 472
Beräknat resultat	303 561

För övrig finansiell information, se bilagor.

Projektet

Koltrasten Utveckling i Stockholm AB har ingått avtal om att förvärva och bygga tolv vindslägenheter på Wennerbergsgatan 6A+B, på Kungsholmen i Stockholm. Den totala bostadsytan uppgår till 750 kvm, där lägenheternas storlek varierar i spannet 30 till 99kvm. Bygglov är erhållet och projektet kommer att genomföras i två etapper om sex lägenheter vardera. De mindre lägenheterna kommer att ha varsin terrass, medan de större lägenheterna kommer att ha två terrasser vardera och det finns hiss hela vägen upp till vindsplanet.

Råvinden säljs av Bostadsrättsföreningen Signalpatrullen 13 till ett pris om drygt SEK 15 000 000. Koltrasten har erlagt handpenning och söker nu finansiering av byggnationen. Bostadsrättsföreningen består efter överlåtandet av råvinden av 197 bostadsrätter, 18 hyresrätter och fem lokaler. Föreningen etablerades 2002 och fastigheten är fullvärdesförsäkrad genom Vardia. Avgiften ligger på 702kr/kvm och år och belåningen på drygt 11tkr/kvm. Föreningen planerar även att sänka avgiften i samband med avyttringen av råvinden.

Precis som bolagets tidigare projekt via Kameo så är Finess Bygg & Plattsättning AB anlitade som totalentreprenör. Henric André som är delägare i Koltrasten Utveckling i Stockholm AB jobbar även som produktionschef för Finess Bygg & Plattsättning och han är högst delaktig i det operativa arbetet på byggarbetsplatsen. Koltrasten, Finess Bygg & Plattsättning och flera underentreprenörer har kontor i samma byggnad och kan därför smidigt kommunicera med varandra vilket är en klar fördel. Drygt 85% av alla underentreprenörer köps upp till fasta priser likt tidigare projekt.

Projektet drar igång vid tillträdet till bostadsrätterna som sker i samband med utbetalningen av den första tranchen och byggarbetet förväntas pågå i 15 månader, med inflyttning för etapp 1 i december 2020 och etapp 2 i mars 2021.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Signalpatrullen 13
Adress	Wennerbergsgatan 6, 112 58 Stockholm
BOA	750 kvm
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	12
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg & Plattsättning AB
Beräknad produktionstid	15 månader

Återbetalning av lånet sker vid försäljning av lägenheterna och eftersom projektet byggs i etapper planerar låntagaren att återbetala cirka 60% av lånebeloppet efter tillträdet av lägenheterna från etapp 1 i december 2020. Resterande 40% av lånebeloppet återbetalas vid tillträdet av lägenheterna från etapp 2, vilket beräknas ske i mars 2021.

Försäljningsprocess
Antal objekt (etapp)	12 bostadsrätter (6+6)
Storlek	30-99kvm
Sålda på ritning	Försäljningsarbete ej påbörjat
Anlitad mäklare	Josefin Sjöström, Simon Crest Fastighetsmäkleri
Planerat tillträde	Etapp 1: December 2020, Etapp 2: Mars 2021
Läge	A*

* Värderingsdata

Bostadsrätt	Antal RoK	Boyta (kvm)	Uppskattat försäljningspris – Mäklarvärdering (SEK)
Etapp 1
A1706	4	99	8 150 800
A1705	2	47	4 436 500
A1704	2	45	4 313 000
A1703	2	46	4 408 000
A1702	2	46	4 408 000
A1701	4	95	7 773 600
	Summa Etapp 1	379	33 489 900
Etapp 2
B1704	4	99	8 077 000
B1705	1	30	3 160 500
B1706	3	56	5 040 000
B1701	3	54	4 833 000
B1702	1	34	3 601 500
B1703	4	98	8 044 200
	Summa Etapp 2	371	32 756 000
	Summa Projekt	750	66 246 100

Det finns en mäklarvärdering som är utförd av Josefin Sjöström på Simon Crest Fastighetsmäkleri och den baseras på lägenheternas värde efter färdigställande. Utlåtandet är från december 2018 och utgår ifrån fyra olika storlekar på lägenheter; 34, 45, 55 och 94 kvm, då det vid tillfället ej var fastställt hur stora varje enskild lägenhet skulle vara. Sammanräknat för lägenheternas boyta enligt tabellen ovan fås ett uppskattat försäljningspris om 88 300 kr/kvm. Denna värdering ger tillsammans med en ortsprisanalys av sålda bostadsrätter i området ett LTV på 34% vid ett genomsnittligt försäljningspris på 79 500kr/kvm.

Området

Fastigheten ligger i ett attraktivt läge i Marieberg på Kungsholmen i Stockholms innerstad. I närområdet finns förnödenheter såsom större matbutik, apotek och skolor. Det finns flera busshållplatser inom ett par hundra meter och närmaste tunnelbana är Thorildsplan med endast 600 meter gångavstånd. Området bjuder även på flertalet restauranger, stora grönområden och närhet till vatten.

Referensprojekt

Projekt Alströmersgatan

Råvindsprojekt på Alströmersgatan 51, Kungsholmen i Stockholm. Projektet omfattade tre lägenheter om totalt 339 kvm och utfördes genom Koltrastens dotterbolag Korisant AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 10 000 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juni 2019.

Projekt Gyllenstiernsgatan

Råvindsprojekt på Gyllenstiernsgatan 18, Östermalm i Stockholm. Projektet omfattade två lägenheter om totalt 186 och utfördes av Koltrasten Utveckling i Stockholm AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 4 500 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juli 2019.

För övriga referensprojekt, se: http://koltrastenab.se/projekt/

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor