Fastighetsutvecklare söker finansiering till exploateringsarbete på markfastighet om i Lofsdalen

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	3 (4)
Låntagare	BRF Lofsdalen Ski in
Anledning till lån	Exploatering och projekteringsarbete
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	30%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-08-31 – 2022-09-06
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 30%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Lofsdalen ski-in, 769639-5289. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje av totalt fyra trancher och är om SEK 5 000 000.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Lofsdalen ski
Organisationsnummer	769639-5289
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	3 (4)
Anledning till lån	Exploateringsarbete
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering, projektvinst
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
2	5 000 000	7,5%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Avslutad
3	5 000 000	8%*	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Pågående
4	5 000 000*	8%*	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	20 000 000

*Läs mer under sista stycket av ’Säkerhetspaket’

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet ställs pant i fastigheten Härjedalen Lofsdalen 1:320 med första prioritet inom SEK 0 - 20 000 000.

Bolaget kommer under lånets löptid att stycka fastigheten till 61 tomtfastigheter. Pantbreven kommer då fördelas jämnt över de nya fastigheterna.

I samband med att bolaget byggstartar en etapp kan pantbrev på aktuella fastigheter för etappen komma att släppas i förmån till ett byggnadskreditiv. Bolaget kommer i förbindelse med frisläppande av pantbrev att delåterbetala lånet. Delåterbetalningens storlek kommer minst att motsvara värdet av de pantbrev som släpps för att lånets säkerhetsmassa ej ska försämras.

Bolaget har under lånets löptid styckat av 1,6 hektar mark från ursprungsfastigheten om 28,5 hektar. Den avstyckade markfastigheten är utan pantbrev för att förbereda inför byggstart av första etappen där bolaget planerar att uppta ett byggnadskreditiv från bank. I och med detta, samt att bolaget uppskattar att lånebeloppet från Kameos långivare enbart behöver uppgå till SEK 15 000 000, så kommer den sista tranchen mest troligt ej att publiceras.

Pantsättare	BRF Lofsdalen ski in, 769639-5289
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Härjedalen Lofsdalen 1:320
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 20 000 000
Borgensåtagande	Reinova Sweden AB, SEK 6 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Projektet ägs och kommer bedrivas av Reinova Properties AB och JÅB Holding AB.

Reinova Properties grundades 2006 och företaget har sitt huvudkontor i Upplands Väsby. Reinova Properties affärsidé är att äga, förvalta och utveckla fastigheter i Mälardalen område med tonvikt på Stockholm och Uppsala och i attraktiva delar av fjällvärlden.

Reinova Properties äger helt eller delvis ett antal företag för att nå affärsmålen. Helägda dotterbolag inkluderar Svenska Andelshus AB och Klockarfjället Fritid och Rekreation AB.

Bolagets hemsida: Länk.

JÅB Holding AB är moderbolag till BWN Bygg AB som är en helhetsleverantör inom bygg och entreprenad. Bolaget är ett familjeföretag som har sitt fokus på kundanpassade villor, par- och radhus samt fritidshus som byggs i lösvirke med hög kvalitét. Bolaget bygger gedigna bostäder med karaktär. Under senare år har de fokuserat mycket på större exploateringsprojekt där de tillsammans med välkända exploatörer, med välrenommerade arkitekter byggt flera områden med par och radhus i brf-form.

Bolagets hemsida: Länk.

Reinova har tidigare anlitat BWN Bygg som totalentreprenör i flertalet av deras projekt varpå en kontakt skapades. Detta är det första gemensamägda projektet de genomför tillsammans.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolagen förvärvade under september 2021 en markfastighet om 28,5 hektar i Lofsdalen, Härjedalen kommun, köpeskilling uppgick till SEK 23 420 000 och finansierades med eget kapital.

Markområdet har en befintlig detaljplan och är belägen vid en liftstation med ski in/ski out läge. Fastigheten får styckas till 61 tomter där bolaget planerar att på vardera tomtfastighet uppföra ett parhus och ett attefallshus. Bolaget uppskattar att marken totalt kan bebyggas med cirka 16 500 kvm boarea. Projektet kommer genomföras i flertalet etapper. Vardera etapp kommer bebyggas på cirka 5 tomtfastigheter där en bostadsrättsförening om cirka 15 bostäder planeras att uppföras.

Utbyggnaden går enligt plan. Lånet från Kameos långivare har hittills finansierat utbyggnaden av så gott som hela den vänstra delen av fastigheten där endast fiber och sista bärlagret återstår. Sedan några veckor tillbaka har bolaget börjat jobba sig mot den andra delen, vilket denna tranche kommer fortsätta att finansiera. Hela fastigheten beräknas vara byggklar framåt Q4 2022.

Fastigheten planeras att styckas till 61 tomter och området kommer byggas ut med gator, vatten och avlopp. Bolaget har per idag styckat av cirka 1,6 hektar mark av stamfastighetens totala 28,5 hektar (läs mer under ’Säkerhetspaket’). Denna marken kommer utgöra den första byggetappen och förväntas kunna påbörjas under andra halvåret av 2022.

Uppskattad kostnad för att göra samtliga fastigheter byggklara uppgår till cirka SEK 15 000 000.

Entreprenadbolaget BWN Bygg AB som ägs av projektets delägare JÅB Holding, kommer att ansvara för byggnationen.

När fastigheten blivit avstyckad och samtliga tomter står byggklara så har Forum värderat fastigheten till SEK 68 00 000. Det ger ett snittvärde per tomt om cirka SEK 1 100 000 och en LTV för lånet om cirka 30%.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Härjedalen Lofsdalen 1:320
Adress	Lofsdalsvägen
BOA	Uppskattningsvis ca 16 500kvm
Byggår	2022-
Antal bostadsrätter som ska byggas	Uppskattningsvis ca 180 stycken
Beviljat bygglov	Nej
Totalentreprenad	Ja, BWN Bygg AB (ej kontrakterad)
Beräknad produktionstid	Ca 12 mån för vardera etapp

Området

Fastigheten om totalt 28,5 hektar är belägen vid en liftstation i Lofsdalen, Härjedalen kommun. Förslaget namn på området är Lofsdalsporten.

Lofsdalen har 122 km välpreparerade längdspår och 150 km rösade leder som lockar skidåkare från hela Europa under vinterhalvåret. Under sommartid är det populärt att vandra, fiska öring i Lofssjön, hyr en båt, kanoter eller S.U.P. Cykla MTB eller downhill.

I området finns gott om restauranger, ICA-butik, skoteruthyrning, sportbutiker, caféer, inredningsbutik, tankstation, fastighetsmäklare, turistinformation samt skola. Lofsdalen har även ett eget ölbryggeri som heter Orsholms brygghus. Även Mackmyra Skybar finns beläget högst upp på Hovärksfjället.

Bil till Lofsdalen:

• Gävle: ca 4 timmar
• Stockholm: ca 6 timmar
• Göteborg: ca 8 timmar

Flygtid:

• Arlanda till Svegs flygplats 52min med en tur/retur per dag.

  

Referensprojekt

Kameos långivare har tidigare varit med och finansierat bolagets pågående projekt BRF Ramundbergets Fjällby (lån 3926). I det projektet uppför bolaget 17 bostäder. Byggnationen går enligt plan där hälften av husen nu blivit uppförda.

Reinova har även tidigare uppfört 34 lägenheter i Vemdalsskalet. Enheterna har under ett antal år hyrts ut via Skistar. Samtliga enheter är sålda under 2020 samt 2021.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor