Fastighetsutvecklare söker finansiering till uppförandet av bostadsrätter i Länna, Huddinge

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Trancher	2 (8)
Låntagare	BRF Drevstocken
Anledning till lån	Förvärv samt byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 22 mån
Säkerhet	Pant i Fastighet, borgensåtagande & pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	73%*
Årsränta	8,5%
Teckningsperiod	2022-11-30 – 2022-12-06
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 73%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till BRF Drevstocken, org.nr. 769640-9684. Företaget önskar att låna SEK 2 500 000 från Kameos långivare. Detta är andra tranchen av åtta trancher och totalt uppgår lånebeloppet till SEK 56 000 000.

Återbetalning planeras ske i samband med att bostadsrätterna är tillträdda och föreningslånet utbetalas.

Låntagare	BRF Drevstocken
Organisationsnummer	769640-9684
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Tranche	2 (8)
Anledning till lån	Förvärv samt byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8,5%
Månadsränta	0,71%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 22 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	12 700 000	8%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Avslutad
2	2 500 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Pågående
3	7 500 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
4	14 000 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
5	4 700 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
6	6 100 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
7	2 500 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
8	5 000 000	8,5%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
Totalt	56 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastighet, bolagsborgen samt pant i revers. Pantbelopp som säkerställer lånet bestäms och tas ut per tranche, där pantbeloppet sätts beroende på hur försäljningsgraden i projektet fortlöper.

Pantbeloppet kommer antingen att täcka hela lånebeloppet eller täcka 50% av lånebeloppet. I det fall försäljningsgraden uppgår till mindre än 50% av budgeterat försäljningsvärde kommer pantbeloppet vara lika stort som lånebeloppet. I det fall bolaget lyckas att sälja 50% eller mer än 50% av budgeterat försäljningsvärde kommer hälften av lånebeloppet att säkerställas med pant i fastighet.

Per idag är fem attefallshus sålda och två parhus, vilket innebär att ca 33% är sålt med överlåtelseavtal, detta medför att nedanstående pantbrev (om totalt SEK 25 512 700) för tranche 1 & 2 har ansökts och kommer besittas i Kameos förvar vid utbetalning.

Nedan följer en förklaring av Säkerhetspaketets struktur samt vilka säkerheter som upptas för respektive tranche:

Tranche 1 & 2
Pantsättare	BRF Drevstocken
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 3
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 512 700
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 4
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 5
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 6
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Länna 4:45 (kommer styckas till fyra styckningslotter)
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 11 000 000
Borgensåtagande	Hemvis AB (org nr. 556791-6985), begränsat till SEK 5 000 000 Lotshamn AB (org nr. 556901-6639), begränsat till SEK 5 000 000.

Då försäljningsgraden är okänd i samband med att kommande trancher upptas, illustrerar nedan tabell säkerhetsstukturen för trancherna givet att minst 50% är förhandssålt och att mindre än 50% är förhandssålt. Detta innebär att om bolaget lyckas sälja minst 50% av det budgeterade värdet, med överlåtelseavtal, gäller kolumnen längst till höger för kommande trancher. Har bolaget däremot sålt mindre gäller mittenkolumnen tills dess att de har sålt 50% eller mer av det budgeterade försäljningsvärdet. Detta innebär att varje tranche, som publiceras tills bolaget har sålt 50% eller mer av försäljningsvärdet, kommer att säkerställas med motsvarande pantbelopp.

Tranche 3-7
Situation	Okänd, Försäljningsgrad under 50%	Okänd, Försäljningsgrad 50 % eller mer
Pantsättare	BRF Drevstocken	BRF Drevstocken
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 3	Huddinge Stocken 3
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 6 375 000	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 512 700
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 4	Huddinge Stocken 4
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 6 375 000	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 5	Huddinge Stocken 5
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 6 375 000	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Stocken 6	Huddinge Stocken 6
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 6 375 000	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Länna 4:45 (kommer styckas till fyra styckningslotter)	Huddinge Länna 4:45 (kommer styckas till fyra styckningslotter)
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 25 500 000	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 11 500 000
Borgensåtagande	Hemvis AB (org nr. 556791-6985), begränsat till SEK 5 000 000 Lotshamn AB (org nr. 556901-6639), begränsat till SEK 5 000 000.	Hemvis AB (org nr. 556791-6985), begränsat till SEK 5 000 000 Lotshamn AB (org nr. 556901-6639), begränsat till SEK 5 000 000.

Bolaget har efter diskussion med Kameo kommit fram till att tranche 8 endast kommer lyftas i det fall 50% eller mer än 50% av det budgeterade försäljningsvärdet är sålt. Därav illustrerar nedan tabell endast utfallet av att 50% eller mer än 50% av det budgeterade försäljningsvärdet är sålt, vilket medför att 50% av lånebeloppet säkras med pant i fastighet.

Tranche 8
Situation		Okänd, Försäljningsgrad över 50%
Pantsättare		BRF Drevstocken
Långivarombud*		Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **		Huddinge Stocken 3
Prioritet		1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 512 700
Säkerhetsobjekt i **		Huddinge Stocken 4
Prioritet		1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **		Huddinge Stocken 5
Prioritet		1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **		Huddinge Stocken 6
Prioritet		1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 3 500 000
Säkerhetsobjekt i **		Huddinge Länna 4:45 (kommer styckas till fyra styckningslotter)
Prioritet		1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 14 000 000
Borgensåtagande		Hemvis AB (org nr. 556791-6985), begränsat till SEK 5 000 000 Lotshamn AB (org nr. 556901-6639), begränsat till SEK 5 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Utöver detta kommer lånet att säkerställas genom pant i revers mellan Lotshammar AB och Bostadsrättföreningen som avser bolagsköp av fastighetsägandebolag inkluderat med förväntad projektvinst.

Företaget

Lotshammar AB grundades av Thomas Hammar och Hadi Nowlu 2021. Så här säger bolaget själva:

” Lotshammar bygger tidlösa trähus till en överkomlig peng. Personerna i bolaget har mångårig erfarenhet av att utveckla bostäder i olika former. I Lotshammar bygger vi endast trähus av svenskt virke med god kvalitet. Trä är en förnyelsebar råvara som binder koldioxid i husets väggar och bjälklag istället för att förbruka en stor mängd energi i produktionsprocessen. Trähus är därmed en långsiktigt hållbar produkt.

Genom åren har vi lärt oss att det är skillnaden i detaljerna som gör ett hus till ett hem. Som en mindre bostadsutvecklare har vi möjlighet att lägga både själ och hjärta i de viktiga detaljerna så att rätt hus blir rätt hem. De olika avgörande momenten är många i varje projekt, allt från hur solen rör sig på fastigheten till hur unika kvaliteter på tomten kan tillvaratas.

Hos Lotshammar finns inga tillval i bostadsköpet, utan vi erbjuder istället en god standard från start till alla vilket ger produktionssynergier och möjlighet att erbjuda stilrena hem till en sund peng.

Kort och gott bygger Lotshammar unika hem av trä till god kvalité och till rätt peng. Alltid nyckelfärdigt med finplanerade tomter, bara att flytta in!”

Thomas Hammar har tagit en civilingenjörsexamen på Kungliga Tekniska högskolan inom Farkostteknik. Sedan 2001 har Thomas drivit egna företag inom bygg och fastighetsbranschen där han har varit med och utvecklat mer än 20 fastighetsprojekt. Läs mer om Thomas ägarbolag här.

Hadi Nowlu har tagit magisterexamen inom Psykologi och Företagsekonomi samt en kandiatexamen inom Teoretisk Filosofi. Därefter arbetade Hadi som Business controller på HM under ca 5,5 år för att sedan driva sina egna fastighetsbolag. Under dessa år har Hadi varit inblandat i och utvecklat ett tjugotal fastighetsprojekt. Läs mer om Hadis ägarbolag här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 16 bostadsrätter i Huddinge, Stockholm, fördelat på 8 parhuslägenheter (127 kvm/ st) samt 8 minivillor (25 kvm/st). Den totala boarean uppgår till 1 216 kvadratmeter. Projektet delas in i två etapper där 4 parhuslägenheter samt 4 minivillor uppförs i etapp 1, och resterande 8 bostäder uppförs i etapp 2.

Fastigheterna som bostäderna ska uppföras på är förvärvade och tillträdda med delvis eget kapital, om SEK 10 900 000 och delvis första tranchen i detta lån. Fastigheten som etapp 2 kommer uppföras på pågår för närvarande ett styckningsärende som planeras att vara förrättade och vunnit laga kraft inom kort.

Bygglov för etapp 1 har vunnit laga kraft och bygglov för etapp 2 kommer ansökas om när styckningen har vunnit laga kraft för stamfastigheten för etapp 2. Denna tranche kommer att finansiera vidare byggnationen.

BRF Drevstocken har anlitat tre totalentreprenörer för projektet. Svensk Husproduktion AB ska uppföra parhusen, Kämpedal Entreprenad AB ska utföra markarbetet samt Svensk Marin & Fastighetsmiljö AB ska uppföra minivillorna. Samtliga kontrakt är skrivna i enlighet med ABT 06. Svensk Husproduktion AB:s moderbolag har till BRF Drevstocken ställt ut en fullgörandegaranti motsvarande 10 % av dess entreprenadssumma.

Markarbetet är i dess slutskede där plattan för första parhuset ska gjutas den 29/11, plattan för andra parhuset är grundförberedelserna klara med uppstick och avgrusad yta. Schaktning, ink bergschaktning är därmed avklarat för etapp 1. Bygglov för etapp 2 kommer skickas in inom kommande veckor då styckningsärendet beräknas vunnit laga kraft. Huselementen för första parhuset planeras att anlända vecka 5 och huselementen för andra parhuset planeras att anlända vecka 7. Därefter påbörjas stomkompletteringen. Produktionen löper på enligt tidsplan.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Huddinge Stocken, 3,4,5,6 Huddinge Länna 4:45 (kommer att styckas)
Adress	Stockvägen 3A-D, 5A-D Timmervägen 57A-A, 59 A-D
BOA	1216 kvm
Byggår	2022/2023
Antal bostadsrätter som ska byggas	16 stycken
Beviljat bygglov	Bygglov för 8 enheter
Totalentreprenad	Ja
Beräknad produktionstid	16 mån
Återstående produktionstid	Etapp 1: 7 månader. Etapp 2: 13 månader

Finansiering av projektet sker med eget kapital samt detta lån genom Kameos långivare.

För slutplacering av föreningslån finns en offert om SEK 13 376 000, motsvarande SEK 11 000 per kvadratmeter boarea.

Försäljningsarbetet påbörjades i maj 2022 och hittills har sju enheter sålts med överlåtelseavtal. Försäljningen sker genom Skandia mäklarna. Inflyttning är planerad till Q2 2023 för etapp 1 och Q4 2023 för etapp 2. Budgeterade försäljningsvärdet uppgår till cirka SEK 63 560 000.

Totala intäkter är budgeterade till SEK 76 936 000, vilket ger en LTV om 73 %.

Försäljningsprocess
Antal objekt	16 stycken
Storlek	25 & 127 kvm
Sålda på ritning	7 stycken
Anlitad mäklare	Skandia mäklarna
Planerat tillträde	Q2-Q4 2023
Läge	C*

*Forum

Området

Villaområdet i Länna i Huddinge kommun ligger med cirka 15 minuter biltur till Stockholms central. I närområdet ligger bland annat skolor, lekplatser, och med endast ett stenkast bort fotbollsplan och kommunikationsmöjligheter till Stockholm.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att tecknandet av nya hyresgäster kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället kan även det komma att påverka vakansrisken, avkastningskravet och således värderingen negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor