Fastighetsutvecklare söker lån till bostadsrättsprojekt i Bromma, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Trancher	3 (5)
Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 10 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	51%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-02-24 – 2022-03-02
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 51%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Terrasserna 6 Bromma, org.nr 769640-1467. Företaget önskar att låna totalt SEK 42 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje av fem trancher och är om SEK 4 000 000.

Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Organisationsnummer	769640-1467
Lånebelopp (SEK)	4 000 000
Tranche	3 (5)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 10 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	18 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Avslutad
2	8 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Avslutad
3	4 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
4	6 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
5	6 000 000	8%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Kommande
Totalt	42 000 000

* Ovanstående är en indikativ trancheplan som visar antal trancher, lånebelopp samt årsränta. Observera att dessa parametrar kan komma att ändras.

Säkerhetspaketet

Pantsättare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Stockholm Terrasserna 6
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – 42 000 000
Borgensåtagande	Odjuret Fastigheter AB, org.nr 559304-0289, om hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Projektet BRF Terrasserna 6 Bromma drivs av företaget Odjuret Fastigheter AB. Odjuret Fastigheter AB är ett nybildat företag sedan 2021 och ägs av flera personer med god erfarenhet från fastighetsutveckling inom andra bolag. En av de största delägarna är MPG Group som är majoritetsägare i Koltrasten Utveckling samt Finess Bygg ROT, som tillsammans har upptagit 6 återbetalda lån genom Kameos investerare. Under december genomfördes en ägarförändring där några av de tidigare ägarna ersattes av bland annat Catea Group. Anledningen bakom förändringen är att de säljande aktieägarna önskade fokusera mer på fastighetstransaktioner, medan kvarvarande ägare ville bedriva utvecklingsprojekt och förädling. Till följd av ägarförändringen är nu Catea Group största ägare i projektet. Catea Group investerar i mindre onoterade bolag och styrelseordföranden och ägaren Hans Westin har tidigare varit huvudägare i bland annat Onoff och Resursgruppen.

Företaget har idag engagemang i tre fastighetsprojekt:

• BRF Terrasserna 6 Bromma (Detta projekt)
• Utvecklingsprojekt Duved, Åre: Minoritetsägare i ett bostadsutvecklingsprojekt i Duved med detaljplan som medger cirka 12 000 kvm BTA eller cirka 180 bostäder.

• Handelsfastigheter i Östersund: Äger genom dotterbolag handelsfastigheter i centrala Östersund. Fastigheterna värderades i juli 2021 till cirka 300 MSEK. Efter avdrag för befintliga lån uppgår värdet av det egna kapitalet i fastigheten till cirka 70 MSEK.

  

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser förvärv samt om- och tillbyggnation av befintlig villa till fem lägenheter om 115-155 kvm boarea med en sammanlagd boarea om 656 kvm. Fastigheten är belägen i Äppelviken, Bromma.

Fastigheten förvärvades i augusti 2021 till en köpeskilling om 33 600 000 SEK. Den första tranchen av lånet gick till att delfinansiera förvärvet. Utöver detta lån har upptogs ett topplån om 12 000 000 SEK, som är efterställt detta lån, genom Kameos långivare (Lån #3726) i samband med förvärvet.

Efter förvärvet har bolaget ansökt om startbesked för byggnationen och i slutet av november erhölls beviljat startbesked. Under hösten och vintern har följande arbeten utförts:

Utfört:

• Bilning, spräckning utav källargolv samt berg. Ca 140m3 berg och massor har forslats bort.
• Samtliga fönster utom källarplan har slipats och målats. Även fönsterdörrar.
• Grovmålning har påbörjats så som spackling. Målning av tak och väggar har påbörjats i rum där kommande arbeten ej är stökiga för att stänga av dessa rum.
• Rivning utav befintliga badrum har gjorts för kommande arbeten av rörmokare/elektriker.
• Rivning av golv på berörda ställen är utförda. Även rivning av källartrapp har gjorts.
• Trädfällning har utförts, berörda träd är de som kommer i vägen för kommande arbeten som skall göras samt kommer i vägen för flyglarna.
• Spräckning berg i källare är färdigt.

Pågående:

• Målning av väggar/tak där vi vill stänga igen då arbeten som kvarstår ej är så omfattande.
• Skrapning av marken med grävare.

Kommande:

• Snickare skall påbörja håltagning för takkupor, trapphål.
• Inom kort börja gjuta platta i källare.
• Elektriker skall gå igenom vart kablar leder och trådas om till respektive centraler.
• Rörmokare skall gå igenom stammar och byta ut delar.
• Markarbeten, börja med sprängning utvändigt och eventuell sågning längs med befintligt hus.
• Målningsfärdigställande av berörda delar för att stänga dessa utrymmen.

Byggnationen utförs som totalentreprenad med fastprisavtal genom Finess Bygg Nyproduktion AB, vilket är ett dotterbolag till projektets delägare MPG Group. För byggnationen har en fullgörandeförsäkring om 10% av kontraktsvärdet tecknats. Beräknad produktionstid är cirka 10 månader.

Bostadsrätterna förhandsvärderades i juli 2021 av Simon Crest Fastighetsmäkleri till 76 550 000 SEK, motsvarande cirka 116 700 SEK per kvm. Sammanlagt, inkluderat budgeterat BRF-lån om 9 900 kvm, uppgår det förväntade projektvärdet till cirka 83 000 000 SEK, vilket ger lånet en LTV om 51%.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Terrasserna 6
Adress	Majvägen 20, 167 52 Bromma
BOA	656 kvm
Byggår	2022 (Ursprunglig byggnad: 1918)
Antal bostadsrätter som ska byggas	5 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg Nyproduktion AB
Beräknad produktionstid	10 mån

Till följd av att beslut om startbesked försenades och först beviljades i slutet av november 2021 har planerad inflyttning förskjutits från sommaren 2022 till hösten 2022. Försäljningsarbetet sker genom Simon Crest Fastighetsmäkleri och i dagsläget är två av fem lägenheter sålda med förhandsavtal.

Försäljningsprocess
Antal objekt	5 stycken
Storlek	115-155 kvm
Sålda på ritning	2 av 5 (ca 43% av budgeterat försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Josefin Sjöström, Simon Crest Fastighetsmäkleri
Planerat tillträde	Hösten 2022
Läge	A*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Äppelviken, Bromma är beläget i Stockholms kommun, väster om Kungsholmen. Området utgörs främst av villor och fastigheten har närhet till badplatser och promenadstråk längs Mälaren. Kommunikationer finns i form av buss, tvärbana och tunnelbana (gröna linjen) vid Alvik.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor