Noterat fastighetsbolag söker finansiering för renovering av befintlig kontorsfastighet

Låneinformation

Riskbetyg	A
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Acrinova Kavalleristen 11 AB
Anledning till lån	Renovering av befintlig fastighet
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 10 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	63%*
Årsränta	6%
Teckningsperiod	2019-12-01 – 2019-12-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris innan renovering uppskattas till LTV ca. 63%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Acrinova Kavalleristen 11 AB (559168-1126). Företaget önskar att låna totalt SEK 15 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 10 000 000.

Lånet säkerställs med pant i fastigheterna Helsingborg Kavalleristen 11 och Ängelholm Skrothandlaren 3.

Låntagare	Acrinova Kavalleristen 11 AB
Organisationsnummer	559168-1126
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Renovering av befintlig fastighet
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering
Årsränta	6%
Månadsränta	0,5%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 10 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	6%	Pant i fastighet	Pågående
2	5 000 000	6%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	15 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Acrinova Kavalleristen 11 AB och Acrinova Skrothandlaren 3 AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheter om totalt SEK 15 000 000. Helsingborg Kavalleristen 11 med inomläge 15 100 000- 24 100 000. Ängelholm Skrothandlaren 3 med inomläge 10 000 000- 16 000 000.
Prioritet	1:a prioritet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Acrinova är ett aktivt fastighets- och förvaltningsbolag verksamt i södra Sverige, med tyngdpunkt på Öresundsregionen. Acrinovas affärsidé är att bolagets fastighetsbestånd ska utvecklas genom förvärv och projektutveckling/förädling. Genom bolagets samlade kompetens ska Acrinova optimera varje fastighets värde. Acrinovas kärnkompetens är att identifiera fastigheter där det finns en stor utvecklingspotential, vilket i praktiken kan innebära upprustning, renovering eller liknande. Genom Acrinovas breda kompetens inom fastighetsförvaltning kan bolaget efter förvärv, antingen på egen hand eller med hjälp av underleverantörer, utveckla och förädla fastigheter som av andra aktörer förkastats eller på andra sätt ansetts vara oattraktiva. Detta innebär att det finns en potential för omfattande värdeutveckling i de fastigheter som bolaget äger och förvaltar.

Acrinova grundades 2014 och har sedan starten haft en stark tillväxt. Sedan bolagets första fastighet förvärvades under 2015 har man fram tills idag byggt upp en portfölj med totalt 19 fastigheter med ett fastighetsvärde kring MSEK 600. Bolagets långsiktiga vision är att vid slutet av år 2021 ha ett fastighetsvärde om cirka 1,5 miljarder SEK. Acrinova har ca 40 anställda och huvudkontoret är beläget i Malmö.

Acrinova (ACRI) noterades under 2015 på Spotlight Stock Market (tidigare Aktietorget). Bolaget meddelade tidigare i år att de har inlett en process för att genomföra ett listbyte till Nasdaq First North Premier.

Koncernen består av tre affärsområden:

Acrinova Förvaltning - Med fokus på södra Sverige förvaltar Acrinova idag ett större bestånd av egna och andras fastigheter. I erbjudandet ingår såväl tekniska som ekonomiska och administrativa förvaltningstjänster med utgångspunkt i närheten till kunderna. Denna så kallade närförvaltning utgår alltid från ett lokalt perspektiv och bygger på kunskap om fastigheterna genom deras egna personal. Bolaget förvaltar externa fastigheter med totalt fastighetsvärde om ca MDKR 5.

Acrinova Projekt - Acrinova startade sin projektverksamhet med inriktning på fastigheter under år 2016. Bolaget arbetar såväl med mindre som större hyresgästanpassningar och även större genomgripande fastighetsutveckling och nyproduktion. Bland deras planerade projekt finns såväl hyresrätter som bostadsrätter, lokaler för handel och kontor, samt samhällsfastigheter så som förskolor, skolor, äldreboenden mm.

Acrinova Fastighet - Bolaget äger idag 19 st fastigheter med ett fastighetsvärde kring MSEK 600. Majoriteten av fastighetsportföljen består av kommersiella fastigheter inom industri, lager och kontor. Fastigheterna är belägna inom Öresundsregionen i städer såsom Malmö, Helsingborg och Landskrona.

Den 4 oktober presenterade Acrinovas VD, Ulf Wallén, Bolagets verksamhet i en intervju på Sedermeradagen i Göteborg.

Ägarförteckning (02/10/2019)
Namn	Antal aktier	Andel av röster och kapital
Malmöhus Invest AB	3 310 296	22,33
Ateneum AB	971 868	6,56
Falvir AB	895 719	6,04
Mami 2 Invest AB	850 581	5,74
Kumpana Invest AB	792 858	5,35
Olavia AB	767 307	5,18
Nordnet Pensionsförsäkring	729 997	4,92
Nordea Liv & Pension	480 882	3,24
Handelsbanken Liv Försäkring AB	442 608	2,99
Vasaström AB	360 000	2,43
Övriga	5 221 568	35,22
Summa	14 823 684	100

Finansiell information

Se bilagor för mer information.

Nyckeltal Q3 rapport (tkr)	Koncern 2019 (jan-sep)
Nettoomsättning	69 944
Rörelseresultat	48 716
Periodens resultat	24 098
Soliditet	46,6%
Räntetäckningsgrad	3,61
Likvida medel vid periodens slut	19 630
Summa BR	642 645
Genomsnittlig låneränta	2,36%
Genomsnittlig räntebindningstid, år	2,2
Förvaltningsfastigheter
Urhyrningsgrad, yta	87%
Uthyrningsgrad, ekonomisk	90,7%
Hyresvärde, mkr	35,3
Hyresintäkt, mkr	32,1
Uthyrbar yta, kvm	47 825
Ledig yta, kvm	6 206
Verkligt värde, mkr	390,7
Förädlingsfastigheter
Uthyrningsgrad, yta	46,8%
Uthyrningsgrad, ekonomisk	52,2%
Hyresvärde, mkr	13,3
Hyresintäkt, mkr	7,0
Uthyrbar yta, kvm	29 740
Ledig yta, kvm	15 817
Verkligt värde, mkr	147,1
Alla fastigheter
Uthyrningsgrad, yta	71,6%
Uthyrningsgrad, ekonomisk	80,2%
Hyresvärde, mkr	48,7
Hyresintäkt, mkr	39,0
Uthyrbar yta, kvm	77 565
Ledig yta, kvm	22 023
Verkligt värde, mkr	537,8

Projektet

Bolaget kommer med finansieringen från Kameo att renovera fastigheten Kavalleristen 11, belägen i Helsingborg. Renovering innebär dels en uppgradering av tekniska installationer, uppfräschning av fasader samt byggnation av nya kontor. Fastigheten kommer även att anpassas till en större hyresgäst som beräknas flytta in under sommaren 2020.

Fastigheten förvärvades för drygt ett år sedan och har en uthyrningsbar area om 2 034 m². Den består idag till mestadels av kontorslokaler med ett tjugotal kontrakterade hyresgäster.

Efter renoveringen kommer den uthyrningsbara arean att ha utökats med ca 400 m². En del befintliga hyresgäster med utgående kontrakt kommer i samband med renoveringen att bytas ut.

Avtal med entreprenör är ännu inte tecknat. Bolaget samarbetar med konsulter inom brand, vvs, el, konstruktion, bygg etc. och tar med deras hjälp in offerter som bolaget sedan konkurrensutsätter. De räknar med att ha valt en entreprenör inom kort.

Acrinova planerar att starta renoveringsarbetet inom två veckor. Ambitionen är att hela projektet skall vara klart hösten 2020. Planen är att återbetala Kameos långivare genom en bankrefinansiering.

Att hitta fastigheter med stor utvecklingspotential för att sedan förädla dem är en av bolagets spetskompetenser. De har därför en rad referensprojekt som kan styrka bolagets genomförande förmåga (Se under Referensprojekt).

Lånet till Kameos långivare säkerställs med pant i fastighet med inomläge efter banken i fastigheterna Helsingborg Kavalleristen 11 och Ängelholm Skrothandlaren 3. De värderades till SEK 30 000 000 respektive SEK 26 000 000 av Newsec i augusti 2019.

Helsingborg Kavalleristen 11

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Helsingborg Kavalleristen 11
Adress	Bergavägen 1A, 254 66 Helsingborg
LOA	2034 m²
Byggår	1989 (2020)
Beräknad produktionstid	6-8mån

Området

Berga Industriområde är idag Helsingborgs största industriområde med sina 1 400 000 kvadratmeter. Berga ligger i den nordöstra delen av staden cirka 5 km från stadskärnan i höjd med motorvägarna E4/E6 samt E20. Från Berga finns också regionbussar samt möjligheter till tågförbindelser.

Referensprojekt

Björnen 3

Fastighet: 5485 kvm

Total ombyggnation efter tomställande år 2016. Bland hyresgästerna finns en livsmedelsbutik om 2 500 kvm, industriföretag inom ventilation och vvs samt ett sällanköpshandelsföretag (vitvaror). Samtliga tekniska installationer byttes ut och alla övriga ytskikt byttes ut. Fastigheten har idag en låg vakansgrad och genererar ett bra kassaflöde.
Länk till objekt

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor