Noterat fastighetsbolag söker finansiering till uppförandet av hyresbostäder

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Trancher	2 (4)
Låntagare	Nischer Östersund 1 AB
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 29 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	72%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-03-04 – 2021-03-14
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 72%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Nischer Östersund 1 AB, org.nr 559220–0975. Företaget önskar att låna totalt SEK 36 000 000 av Kameos långivare. Detta är den andra tranchen och är om SEK 9 000 000. Återbetalning planeras att ske i samband med utbetalning av statligt investeringsstöd efter projektets färdigställande.

Låntagare	Nischer Östersund 1 AB
Organisationsnummer	559220–0975
Lånebelopp (SEK)	9 000 000
Tranche	2 (4)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Utbetalning av statligt investeringsstöd
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 29 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Avslutad
2	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Pågående
3	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Kommande
4	9 000 000	8%	Pant i fastighet + moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	36 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastigheten Östersund Tanken 1 samt moderbolagsborgen. De två första trancherna av lånet, motsvarande sammanlagt SEK 18 000 000, kommer att utbetalas innan byggnadskreditiv från bank utbetalas. Fram till dess att en bank påbörjar utbetalning av byggnadskreditiv kommer Kameos långivare att inneha pant i fastigheten Östersund Tanken 1 inom SEK 0 – 18 000 000 med första prioritet.

Efter utbetalning av byggnadskreditiv från bank kommer panten i fastigheten Östersund Tanken 1 med inomläge SEK 0–18 000 000 att släppas som säkerhet för lånet till förmån för bankens byggnadskreditiv. Lånet genom Kameo kommer därefter att inneha pant i fastigheten Östersund Tanken 1 inom SEK 0 – 105 000 000 med andra prioritet direkt efter banken som innehar första prioritet. Observera att i takt med att projektet fortskrider och storleken på bankens utbetalade byggnadskreditiv ökar kommer värdet av denna säkerhet för Kameos långivare att minska, eftersom pantbrevets storlek motsvarar beloppet på bankens byggnadskreditiv. Värdet på säkerheten i lånet efter att banken utbetalat hela byggnadskreditivet utgörs därmed av moderbolagsborgen, som är beskriven längre ner.

Det finns idag en offert avseende byggnadskreditiv från en nordisk storbank om SEK 105 000 000, vilket tillsammans med lån genom Kameo och investerat eget kapital om cirka SEK 45 000 000 täcker det förväntade finansieringsbehovet i projektet.

Utöver pant i fastighet ställer låntagarens moderbolag, Nischer Properties AB, ett borgensåtagande om hela lånebeloppet som säkerhet för lånet. Det finns idag inga borgensåtaganden, utställda fastighetspanter eller externa finansiella skulder inom koncernen. Koncernen har idag drygt 1 100 potentiella bostäder i portföljen, varav cirka 400 är befintliga byggrätter. Kameo har tagit del av en värderingsrapport av koncernens byggrättsportfölj som är utförd i november 2020. På grund av att bolaget är noterat för aktiehandel på NGM Nordic SME kan innehållet i värderingen ej presenteras här, då informationen inte är presenterad för marknaden officiellt.

Pantsättare	Nischer Östersund 1 AB, org.nr 559220–0975
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Östersund Tanken 1
Prioritet	Innan utbetalning av byggnadskreditiv från bank: 1:a prioritets pant inom SEK 0 – 18 000 000 Efter utbetalning av byggnadskreditiv från bank: 2:a prioritets pant inom SEK 0 – 105 000 000
Borgensåtagande	Nischer Properties AB, org. nr. 556513–5869, skall vara begränsad till SEK 36 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Nischer Östersund 1 AB ingår i koncernen Nischer Properties AB. Nischer Properties grundades år 2015 och är ett fastighetsutvecklingsbolag som inriktar sig på konceptboenden i storstäder i Sverige.

Sedan start har Nischer genomfört två projekt. Det första projektet omfattade byggnation av 128 studentlägenheter i Karlstad och det andra omfattade 23 hyreslägenheter som uppfördes åt HSB i Gävle, se mer information om projekten under Referensprojekt. Utöver dessa projekt har Nischer i slutet av januari 2021 sålt 150 byggrätter i Järfälla, Stockholm för SEK 69 000 000. Nischers ägarandel i nämnt projekt uppgick till 64,6%, vilket frigjorde del av det egna kapitalet som investeras i projektet som detta lån avser.

I dagsläget består Nischers projektportfölj av cirka 1 100 potentiella bostäder, varav cirka 400 är befintliga byggrätter. Bolaget har per idag inga andra pågående byggprojekt och har inga övriga räntebärande skulder eller borgensåtaganden.

Nischer Properties är listade för aktiehandel på NGM Nordic SME sedan 2015. Per 2021-02-11 uppgår marknadsvärdet av aktierna till cirka SEK 125 000 000. För mer information om bolaget, se Nischer Properties hemsida.

Nyckelpersoner:

Robert Vangstad, VD. Robert har i tidigare roller bland annat arbetat som koncern-VD för Nyhem Bostad, affärsutvecklingschef på JM samt VD för anläggningsbolaget Markona. Robert tillträdde som VD för Nischer Properties i juni 2020.

David Aspehult, Grundare och Partner. David grundade Nischer Properties år 2015 och har tidigare startat och byggt upp bolagen Gull Adam och DAAS. Han har även ansvarat för lanseringen av Viaplay i Skandinavien.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser uppförande av 120 hyresrätter i Östersund med en total boarea om 5 715 kvm. Projektet utförs inom ramen för Nischers koncept Start Living, lägenheterna kommer byggas med en boarea om 28–73 kvm i syfte att främst attrahera en yngre målgrupp som letar efter en första bostad. Enligt en bostadsmarknadsanalys från Länsstyrelsen i Jämtlands län år 2019 råder det underskott av bostäder för ungdomar i Östersund.

Fastigheten förvärvades av Östersunds Kommun genom markanvisning för SEK 7 150 000 och låntagaren tillträdde fastigheten i början av februari 2021. I en värdering utförd av Länsförsäkringar Kommersiella uppskattades värdet på projektets byggrätter till cirka SEK 10 000 000. Innan låntagaren tillträdde fastigheten har avverkning, schaktning och urgrävning av källare genomförts på fastigheten och under kommande veckor ska pålningsarbete påbörjas. Markarbeten, grund och finplanering kommer utföras av Norrbottens Bergteknik AB.

På fastigheten kommer fyra byggnader att uppföras. Husmodulerna tillverkas i Lettland av Conpro SIA, som Nischer Properties äger till 20%, och de första modulerna förväntas vara på plats i Q2 2021. Montering på plats står Conpro SIAs dotterbolag Ostby Construction AB för. Nischer har använt sig av samma entreprenör och modultillverkare i deras två tidigare projekt i Karlstad och Gävle. I årsredovisningen 2019 för Ostby Construction AB redovisades ett negativt eget kapital. Kameo har tagit del av preliminära bokslutsuppgifter för 2020 som uppvisar ett positivt eget kapital till följd av aktieägartillskott från moderbolaget Conpro SIA.

Projektet förväntas vara färdigställt under Q4 2022 och planeras att återbetalas i samband med utbetalning av statligt investeringsstöd efter godkänd slutbesiktning.

Fastigheten värderades i februari 2019 i färdigställt skick till SEK 30 500 per kvadratmeter boarea, motsvarande cirka SEK 174 000 000. Denna värdering baseras på en normhyra per kvadratmeter om SEK 1 600 per år och ett avkastningskrav om 5%. Låntagaren har ansökt om statligt investeringsstöd om cirka SEK 43 300 000, och investeringsstödet innebär att normhyran kommer reduceras till SEK 1 450 per kvadratmeter och år. Med den reducerade normhyran i beaktning sjunker det uppskattade värdet på fastigheten till cirka SEK 153 400 000, givet ett bibehållet avkastningskrav om 5%. Det totala projektvärdet uppgår därmed till cirka SEK 196 700 000 (Bedömt fastighetsvärde efter reducerad normhyra + Investeringsstöd) och ger lånet en LTV om 72%.

För långsiktig finansiering finns det en offert från en nordisk storbank om SEK 105 000 000 eller maximalt 70% av marknadsvärde vid tidpunkten.

Såhär säger bolaget om status i projektet:

”Gällande modulerna så är den tekniska projekteringen i slutfasen och vi granskar handlingar för el/data/ventilation och brandlösningar. Inköpen av material har påbörjats. Produktion av de första modulerna kommer igång inom kort.”

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Östersund Tanken 1
Adress	Ej fastställd
BOA	5715 kvm
Byggår	2021/2022
Antal hyresrätter som ska byggas	120 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Nej, delad entreprenad
Beräknad produktionstid	Ca 20 månader

Området

Fastigheten ligger invid Valla centrum på Frösön, cirka fem kilometer väster om centrala Östersund. I närområdet omkring fastigheten finns livsmedelsbutik och sportanläggning samt bussförbindelser till centrala Östersund. I Östersund återfinns Mittuniversitetet och staden har en flygplats som är belägen på Frösön.

Referensprojekt

Kronoparken, Karlstad

Utveckling av 128 studentlägenheter vid Karlstad Universitet. Projektet beviljades statligt investeringsstöd och färdigställdes i januari 2020. I samband med färdigställandet såldes fastigheten till Ledstången AB.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor