Risker med investeringar i fastighetslån

All investering innebär en risk, och detta gäller även när du investerar genom Kameo. Vi har sammanställt en översikt över de investeringsrisker som är viktiga att känna till i samband med att du använder vår plattform. Här kan du också läsa om hur vi på Kameo arbetar för att minska dessa risker och vilka åtgärder du kan vidta för att minska risken i dina egna investeringar.

Risk att förlora ditt investerade kapitalet

Att låna ut pengar innebär alltid en risk, och det finns det en risk att du inte får tillbaka det fulla beloppet, eller att du inte får den ränta som står i avtalet. Om du väljer att låna ut pengar via Kameo tar du på dig risken att låntagaren inte kan betala tillbaka. Detta innebär att riskerar att förlora allt eller delar av det kapital du har investerat, och det finns också en möjlighet att du inte får någon avkastning på din investering. 

Insättningsgaranti

Kameo erbjuder ingen garanti för återbetalning, och investeringar genom Kameo är inte skyddade av något insättningsgarantisystem eller investerarersättningssystem. Det innebär att om värdet på dina investeringar minskar, kan du inte kräva ersättning från någon fond. Dina tillgängliga medel hos Kameo hålls på ett klientmedelskonto hos DNB, separat från Kameos egna tillgångar, vilket innebär att de inte påverkas vid en eventuell konkurs av Kameo.

Överlåtelse av dina låneandelar

Om du vill sälja dina låneandelar för att återfå din investering före låntagarens återbetalning, kan det bli svårt eftersom det saknas en etablerad marknad för handel av dessa andelar. Även om du får dem sålda, kvarstår risken att du kan drabbas av ekonomiska förluster.

Försenade betalningar

Investerar du i lån via Kameo, baseras återbetalning och räntebetalning på en fastställd plan för varje specifikt lån. Din utbetalning sker bara när vi har fått pengarna från låntagaren. Det finns ingen garanti för att betalningar sker i tid, eller över huvud taget. Därför kan det ibland inträffa förseningar på grund av sena betalningar eller överföringsproblem.

Låntagare går i konkurs

Även välrenommerade företag kan drabbas av oväntade händelser. Om en låntagare inte kan betala tillbaka sitt lån och går i konkurs, riskerar du att förlora hela eller delar av din investering. Återbetalningen i en konkurs beror främst på värdet av det du har som säkerhet. Detta värde kan påverkas av marknadens svängningar, hur lätt det är att sälja (likviditeten), och om det rör sig om ett komplett eller halvfärdigt projekt som någon annan behöver överta. 

Kameos kreditprocess 

Som en leverantör av gräsrotsfinansieringstjänster har Kameo ansvaret att göra en "rimlig bedömning av gräsrotsfinansieringsprojektets eller projektägarens kreditrisk", vilket inkluderar att ta hänsyn till risken för att projektägaren inte kan genomföra en eller flera återbetalningar i tid. Det är centralt i Kameos verksamhet att noggrant kontrollera de uppgifter som ges till Kameo i samband med varje låneansökan som inte avvisas baserat på de angivna minimikraven.
 
Kameos kreditmodell är en bedömningsbaserad modell i enlighet med artikel 2.1 b i EBAs regulatoriska tekniska standarder gällande information till investerare om kreditbedömning och prisfastställelse samt krav på kreditriskbedömning etc. Informationen som används i modellen ska vara noggrant kontrollerad och hämtad från källor som anges i Kameos riktlinjer för informationskontroll i kreditprocessen.

 
Modellen är utformad för att på ett adekvat sätt inkludera relevanta faktorer, så att den totala kreditrisken för lånet bedöms på ett rimligt sätt och därmed också prissätts på ett rimligt sätt. Bland faktorerna vi tar i beaktande finns relationen till företaget, projektet, de involverade personerna, marknaden, den planerade avslutningen av projektet och säkerhetspaketet. Riskanalysen leder till en riskklass (A-E), med syfte att på ett effektivt sätt kommunicera lånets risknivå till potentiella investerare. Riskbetyget återspeglar en samlad bedömning av kreditrisken och ligger till grund för räntans fastställande. Vi rekommenderar dock alla investerare att noggrant sätta sig in i riskerna som framgår i investeringsfaktabladet.
 
Investeringsinformation
Alla investeringserbjudanden visas på Kameos plattform tillsammans med ett investeringsfaktablad. I detta faktablad hittar du en beskrivning av de mest betydande riskerna för det specifika projektet. 

Speciellt för fastighetsprojekt

För fastighetslån använder vi LTV (Lån till värde), ett mått på belåningsgrad. Vi beräknar lånets storlek jämfört med fastighetens förväntade värde när den är klar. Om LTV är 70%, motsvarar lånens totala summa 70% av det förväntade värdet. LTV kan vara högre än 70% under byggfasen eftersom värdet på ett halvfärdigt projekt är lägre än ett färdigt.
 
Nybyggnationer

Ett typiskt nybyggnationsprojekt finansieras oftast med en kombination av eget kapital från låntagaren och lån från Kameo. I illustrationen till höger kan du se ett exempel på hur en finansieringsstruktur kan se ut. Vanligtvis finansierar låntagaren cirka 25% av kostnaderna medan resterande kostnader finansieras genom lån från Kameo. Projekten har normalt sett en vinstmarginal på cirka 20%, vilket innebär att lån i förhållande till projektvärde (LTV) blir 60%. 

  
Eftersom lånen vanligtvis är säkerställda med pant i fastigheten och borgensåtaganden från låntagaren, är det projektvinsten och låntagarens kapital som i första hand påverkas vid en eventuell värdeminskning. I exemplet till höger kan projektet klara en värdeminskning om 40% av projektvärdet innan återbetalningsförmågan för lånet påverkas. 

Räntan på ett lån via Kameo är en återspegling av lånets bedömda riskprofil, jämfört både med liknande lån och de villkor och priser som andra marknadsaktörer erbjuder. Denna ränta påverkas av flera faktorer, inklusive den aktuella riskfria räntan i marknaden, lånets riskklassificering enligt Kameos kreditpolicy, låntagarens kostnader relaterade till lånet, samt aktuell avkastning på andra jämförbara investeringar tillgängliga för både konsumenter och professionella investerare. 

Det bör noteras att räntan kan skilja sig åt mellan olika trancher i ett lån, men den hålls stabil under respektive tranchers löptid från dess publiceringsdatum. Se den tillgängliga tabellen för information om minimiränta och uppskattad kreditförlust kopplad till varje riskklass. 

På Kameo arbetar vi ständigt med att minska investeringsriskerna för dig som investerare. Den riskklass som tilldelas varje lån speglar den kvarstående risken efter att alla nödvändiga åtgärder har vidtagits. Här nedanför förklarar vi hur vi går tillväga för att minimera risken associerad med din investering.
 
 
Krav om pant eller personlig borgen

På Kameos plattform kräver vi alltid att det antingen finns en pant eller en personlig borgen knuten till varje lån. Denna säkerhet ökar sannolikheten, för dig som investerare, att återfå hela eller delar av din investering om ett lån inte återbetalas enligt plan. Panten kan utgöras av bland annat fastighetspant, företagspant, aktiepant. Observera att en borgen inte nödvändigtvis innebär att borgensmannen har tillräckliga medel för att betala.  

Kameo erbjuder heller ingen garanti för att de etablerade säkerheterna nödvändigtvis kommer att täcka det utestående lånebeloppet i händelse av en tvångsförsäljning eller försäljning innan projektets slutförande. Säkerhetens värde kan också påverkas av marknadsfluktuationer och oförutsedda omständigheter som kan hindra säkerhetsobjektet från att användas i kommersiella syften, vilket i sin tur kan minska dess värde betydligt. I investeringsfaktabladet specificeras alltid vilka säkerheter som är associerade med varje enskilt lån samt vilka betydande risker som är kopplade till projektet.
 
Screening av låntagare 

Vi gör en omfattande kontroll av alla låneansökningar såväl som personerna bakom. Vi kan dock inte garantera att vi eller våra kunder inte kommer att bli bedragna, men vi har infört ett flertal rutiner för att avslöja eventuella försök. Dessa inkluderar kontroller i bedrägerieregister och sanktionslistor, konkursregister och öppna sök. 

Vi på Kameo gör alltid vad vi kan för att du ska vara så välinformerad som möjligt när du investerar i nya lån. I slutändan är det dock upp till dig själv att bedöma om risken i varje lån är acceptabel för dig. Därför är det viktigt att du alltid sätter dig in i projektet, företaget, riskerna och säkerhetspaketet bakom lånet, innan du investerar. Även stabila företag kan få oförutsedda problem, och det är ingen garanti att du får tillbaka din investering eller att den genererar avkastning. 

Om ett lån får betalningssvårigheter, hanterar Kameo detta med hjälp av interna riktlinjer. Kärnan i dessa riktlinjer är att vi har en nära dialog med låntagaren. Vi bedömer den specifika situationen och försöker hitta den bästa lösningen för kunna återbetala investerarna. Detta innebär vanligtvis att vi använder de kommersiella och juridiska möjligheter vi har för att få låntagaren till att hitta frivilliga lösningar. Av erfarenhet brukar de frivilliga lösningarna vara bäst för både låntagaren och långivarna. Om en frivillig lösning inte är möjlig på grund av låntagarens oförmåga eller vilja, följer vi investerarnas krav, genom lagliga tvångsprocesser i enlighet med lokal lag.