Bolag söker lån till refinansiering av lån i en fastighet på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	J.A. Association Bostäder AB
Anledning till lån	Refinansiering av lån
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	19%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-04-07 – 2021-04-13
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 19%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till J.A Association Bostäder AB, 556997-4958. Företaget önskar att låna totalt SEK 2 500 000 från Kameos långivare.

Tolv månaders förskottsbetalade räntebetalningar sätts in på Kameos klientmedelskonto.

Låntagare	J.A. Association Bostäder AB
Organisationsnummer	556997-4958
Lånebelopp (SEK)	2 500 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Refinansiering av lån
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av fastighet
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	2 500 000	8%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen	Pågående
Totalt	2 500 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	J.A. Association Bostäder AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Älvsala 1:234
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – 4 725 000
Borgensåtagande	J.A. Association Holding AB, 556888–5932, om hela lånebeloppet

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

J.A. Association Bostäder AB etablerades 2014 med syfte att förvalta fastigheter och bedriva HVB boende. Företaget är ett helägt dotterbolag till J.A. Association Holding AB som ställer moderbolagsborgen för lånet. I dagsläget förvaltar företaget en fastighet, vilken utgör säkerhet för lånet. Bolaget ägs av Jonatan Asghodom och Afrim Azemi som tillsammans startade verksamheten 2014.

Finansiell information

Under 2019 avyttrades en fastighet i låntagande bolag, vilket påverkade resultatet negativt med cirka 2 800 000 SEK. Detta medförde att bolagets egna kapital blev negativt, varpå en kontrollbalansräkning upprättades. Baserat på utförd värdering av kvarvarande fastighet i bolaget bedömde bolagets revisor och styrelsen att det finns övervärde som täcker det underskott av eget kapital som är bokfört. Per 2020-09-30 uppgick företagets egna kapital till cirka – 1 500 000 SEK och fastigheten som utgör säkerhet för lånet är bokförd till cirka 6 200 000 SEK. Värderingen om 13 000 000 SEK på fastigheten ger ett uppskattat övervärde om cirka 6 800 000 SEK (13 000 000 SEK – 6 200 000 SEK), vilket överstiger det negativa egna kapitalet om cirka -1 500 000 SEK.

Att skriva upp det bokförda värdet av fastigheten för att återställa det egna kapitalet skulle innebära ett byte av redovisningsprincip, vilket innebär omfattande administration. Då bolaget planerar att sälja fastigheten inom kort har bolagets revisor rekommenderat företaget att inte ändra redovisningsprincip.

Företaget har i dagsläget en kreditscore på UC 1, vilket dels beror på det negativa egna kapitalet och dels på grund av tidigare ansökningar om betalningsförelägganden. Den senaste ansökningen inkom i oktober 2019 och bolaget har efter det inte fått några ansökningar eller anmärkningar.

För övrig finansiell information, se bilagor.

Projektet

Lånet skall användas till att refinansiera en annan skuld hos en nordisk storbank som förfaller under sommaren 2021 och därmed utgöra bryggfinansiering fram till planerad försäljning av fastigheten.

Fastigheten har en boarea om 1479 kvm fördelat på 24 rum. Rummen hyrs för närvarande ut till ett bemanningsföretag och privatpersoner för att täcka driftkostnader fram till försäljning, men har tidigare använts som HVB boende. I Älvsala, där fastigheten är belägen, pågår just nu arbete med en ny detaljplan som är tänkt att möjliggöra utökade byggrätter och kommunalt VA. Låntagaren för dialog med kommunen om att även inkludera deras fastighet i den nya detaljplanen, vilket kan medföra att värdet på fastigheten ökar. Det förslag som låntagaren tillsammans med kommunen arbetat fram omfattar potentiell möjlighet att uppföra 17 bostadslägenheter på fastigheten. Detaljplanen förväntas enligt kommunens hemsida att antas i Q1 2022. Låntagarens ambition är att sälja fastigheten när detaljplanen har antagits och därigenom återbetala lånet.

Låntagaren erhöll ett nytt beslut från IVO om att bedriva HVB hem under 2019, vilket möjliggör för att återuppta tidigare verksamhet om planprocessen skulle dra ut på tiden eller beslutas att inte antas för fastigheten. Eftersom låntagaren planerar att sälja fastigheten har de valt att inte påbörja HVB verksamheten.

Nuvarande hyresintäkter från uthyrningsverksamheten är varierande och uppgår till cirka 450 000 – 700 000 SEK per år, vilket normalt täcker de löpande driftkostnaderna. 12 månaders räntor kommer att sättas in på Kameos klientmedelskonto.

Fastigheten värderades till SEK 13 000 000 av oberoende värderingsinstitut i juli 2019, vilket ger lånet en LTV om 19%. Värderingen baseras på en kassaflödesanalys som inkluderar hyresintäkter från HVB verksamhet under början av kalkylperioden och därefter en bedömd långsiktig marknadshyra för fastigheten. Se bilagd värdering för mer info.

Fastighet
Fastighetsbeteckning	Värmdö Älvsala 1:234
Adress	Älvsalavägen 1, 139 56 Värmdö
BOA	1479 kvm
Antal rum	24 stycken

Området

Älvsala är beläget på den sydöstra delen av Värmdö och är idag detaljplanerad för fritidsändamål. Området är ett så kallat prioriterat förändringsområde och Värmdö Kommun bedriver just nu planarbete för att anpassa området för permanentboende. Med buss tar det cirka 1 timme in till centrala Stockholm.

Inom gångavstånd från fastigheten finns badplats samt Bullandö Marina med cirka 1400 båtplatser.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att tecknandet av nya hyresgäster kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället kan även det komma att påverka vakansrisken, avkastningskravet och således värderingen negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor