Fastighetsutvecklare söker lån till bostadsrättsprojekt i Norrköping

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	8 500 000
Trancher	1 (9)
Låntagare	Fastighetsbolaget Trollkarlen 112 AB*
Anledning till lån	Fastighetsförvärv och projekteringsarbete
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 26 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	72%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)**	84%**
Årsränta	9%
Teckningsperiod	2021-11-16 – 2021-11-22
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*Se investeringsvillkor

**LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca.72%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Fastighetsbolaget Trollkarlen 112 AB, 559313-6830. Bolaget kommer att förvärva fyra fastigheter i Norrköping på tillträdesdagen den 2021-11-29. Därefter kommer en nystartad Bostadsrättsföreningen förvärva aktierna i bolaget för att på så vis genom ett transportköp bli ägare av fastigheterna. I samband med detta kommer låntagande bolag övergå till att bli den nystartade bostadsrättsföreningen.

Företaget önskar att låna totalt SEK 57 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första av nio trancher och är om SEK 8 500 000.

Räntebetalningar sker månadsvis genom förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (10 mån). Återbetalning sker i samband med att bostadsrätterna är tillträdda av köpare och föreningslånet utbetalas från bank.

Låntagare	Fastighetsbolaget Trollkarlen 112 AB (Se ovan)
Organisationsnummer	559313–6830
Lånebelopp (SEK)	SEK 8 500 000
Tranche	1 (9)
Anledning till lån	Fastighetsförvärv och projekteringsarbete
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	9%
Månadsränta	0,75%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 26 mån

Trancher*	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 500 000	9%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Pågående
2	6 000 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
3	5 500 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
4	6 000 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
5	6 000 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
6	7 000 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
7	6 500 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
8	6 500 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
9	5 000 000	8%	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	57 000 000

*Ovanstående är en indikativ trancheplan som visar antal trancher, lånebelopp samt årsränta. Observera att dessa parametrar kan komma att ändras för kommande trancher.

Säkerhetspaketet

Pantbrev kommer ansökas om efter att fastigheterna har tillträtts. Under perioden fram tills dess att pantbreven blivit registrerade hos Lantmäteriet (uppskattad handläggningstid 10-20 dagar) så kommer Joel Nikas och Tobias Nikas att ställa en personlig borgen om SEK 1 500 000 vardera som säkerhet för lånet. Alla personliga borgensåtaganden kommer att släppas i samband med att pantbreven är Kameo tillhanda. Utöver detta kommer även bolagsborgen att ingå i säkerhetspaketet under hela lånets löptid.

Pantsättare	Fastighetsbolaget Trollkarlen 112 AB, 559313-6830
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Norrköping Trollkarlen 5-8
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 40 000 000
Borgensåtagande	Node Point AB, 559000-2076, begränsad till SEK 10 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Node Point AB är koncermoder i en koncern där bolaget Nordhem Bostad AB historiskt varit det operationella bolaget. Bolaget har sedan starten 2015 satsat på att skapa unika och moderna hem genom kreativ arkitektur. De har genomfört ett flertal nyproduktioner i Stockholmsområdet bestående av villor, parhus och radhus (Se referensprojekt).

Nordhem Bostad Norr AB, Nordhem Bostadsutveckling AB samt respektive dotterbolag är alla nystartade bolag där fastighetsprojekt kommer att bedrivas.

Fastighetsbolaget Trollkarlen 112 AB har skrivit avtal om att förvärva de fyra fastigheterna i Norrköping med tillträde i slutet av november.

Bolagets grundare är de tre bröderna Joel, Tobias och Jonatan Nikas som samtliga har gedigen erfarenhet inom byggproduktion. De har sedan 2006 drivit entreprenadföretaget Partner & Bro AB. Partner & Bro har tidigare utfört nyproduktion på totalentreprenad åt Nordhem Bostad AB, men för detta projekt kommer en extern totalentreprenör kontrakteras med bakgrund av projektets geografiska läge.

Läs mer om bolaget på deras hemsida.

Från vänster till höger: Joel, Tobias och Jonatan Nikas.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av tre radhuslängor om totalt 15 radhusbostäder i Björkalund, strax utanför Norrköping. Varje radhusbostad kommer vara om 118 kvm boarea, vilket ger projektet en total boarea om 1770 kvm.

Bolaget har skrivit avtal om att förvärva fyra tomtfastigheter i slutet av november där köpeskillingen är om totalt SEK 12 440 000. Bolaget har sedan tidigare betalat handpenningen om SEK 1 244 000 och kommer att gå in med ytterligare cirka SEK 4 600 000 i eget kapital i samband med förvärvet.

Denna tranche kommer att gå till att delfinansiera resterande finansieringsbehov till fastighetsförvärvet samt till att genomföra det projekteringsarbete som krävs innan byggnationen kan påbörjas.

Fastigheterna ligger inom detaljplanerat område som tillåter exploatering enligt projektets utformning. Efter genomfört förvärv kommer bolaget att ansöka om bygglov, kontraktera en totalentreprenör samt påbörja försäljningsarbetet. Byggnationen beräknas att kunna påbörjas under första kvartalet 2022.

Totala intäkter i projektet är budgeterade till cirka SEK 79 000 000, med försäljningsintäkter om SEK 57 750 000 och ett föreningslån om SEK 21 240 000. Det ger en uppskattad LTV om 72%.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Norrköping Trollkarlen 5-8
Adress	Akrobatgatan, Norrköping
BOA	1770 kvm
Byggår	2022-2023
Antal bostadsrätter som ska byggas	15 stycken
Beviljat bygglov	Nej, ansöks om efter tillträde.
Totalentreprenad	Ej kontrakterat
Beräknad produktionstid	18 månader

Området

Björkalund ligger strax utanför centrala Norrköping (4,5km) och är en ny, familjevänlig stadsdel söder om Vrinnevisjukhuset.

Björkalund kommer att bestå av omkring 500 bostäder, som byggs kvartersvis under ett antal år. Det blir friliggande villor, radhus, parhus och kedjehus, men även ett antal lägenheter.

I området kommer en förskola, skola och livsmedelsbutik att uppföras och beräknas stå klara under 2022. Björkalund blir en urban stadsdel nära skogen med Norrköpings stadskärna på bekvämt cykelavstånd. Framöver planeras även spårväg till området.

Många större fastighetsutvecklare har byggt eller bygger i området. Magnolia och HSB är exempel på aktörer som har etablerat sig i området. HSB’s projekt BRF Björkalund 2 består av uppförandet av två flerbostadshus om totalt 45 lägenheter. 44 av 45 är i skrivande stund sålda. Snittpriser för lägenheter i flerbostadshus i området ligger kring 30 000kr/kvm.

Projektets tomtfastigheter ligger i anknytning till ett nyuppfört villaområde i Björkalund. Där såldes en villa under 2021 om 165 kvm BOA för cirka SEK 8,6m (ca 52 000kr/kvm).

Det går att läsa mer om området på hemsidan.

Referensprojekt

Villaprojekt i Huddinge, Stockholm (2021-2022)

Byggnation av fyra egendesignade villor i storlekar mellan 175-215 kvm BOA. En villa om 175kvm BOA färdigställdes och såldes nyligen till en köpare för cirka SEK 10,8m.

Resterande tre villor kommer färdigställas under våren/sommaren 2022.

Nacka, Skuru- Projekt Skuruhöjden (2017)

Bostadsrättsprojekt med nyproduktion av fyra egendesignade parhus. Putsad fasad i modern funkisstil. 135 kvm BOA vardera och takterrasser.

Huddinge- Projekt Benveden (2016)

Nyproduktion av tio egendesignade parhus i New Englandstil. 170 kvm i tre plan med garage och ovanliggande terrass. Parhusen såldes som äganderätter.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor