Fastighetsutvecklare söker topplån för färdigställande av projekt i Nordsjælland

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	2.600.000
Låntager	Græsted Stationsvej 11 ApS
Anledning til lånet	Boligprojekt
Løbetid*	3-4 mdr.
Risikoklasse	C
Sikkerhed	Pant i ejendom (3. prioritet) + kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	68 %
Årsrente	9,5 %
Tegningsperiode***	31-08-2022 – 07-09-2022
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 68 %.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) og har følgende vilkår:

• Renten løber 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 9,5 %, svarende til 0,79 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Lånets slutdato tilpasses eksisterende lån til projektet

Belåningsgraden (LTV) for projektet som helhed forventes at være ca. 68 %. Beregningen af LTV bygger på summen af alle Kameo-lån inkl. dette toplån i forhold til den forventede salgsværdi af de 15 andelsboliger.

Dette toplån består af én tranche.

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på 2.600.000 DKK vil Kameos långivere have 3. prioritets pant i projektejendommen, efterstillet Kameo-lån på i alt 15.000.000 DKK. I tillæg til ejendomspantet stiller to af ejerne bag solidarisk kaution for lånet.

Pantsætter	Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Græsted Stationsvej 11A, mat.nr. 5ac
Prioritet	3. prioritet (15.000.000-17.600.000 DKK)
Selvskyldnerkaution	Personlig, solidarisk kaution stillet af: Henrik Legaard Jensen (2.600.000 DKK) Erling Jensen (2.600.000 DKK)

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Låntagers moderselskab købte i 2019 tre sammenhængende ejendomme/matrikler på Græsted Stationsvej i form af en villa fra 1906, et baghus og en ubebygget grund. Her var planen at omdanne de eksisterende bygninger til syv boliger à 67-113 kvm, i alt 648 kvm og opføre otte rækkehuse på i alt 720 kvm på den tilstødende grund. De tre matrikler er siden samlet til én.

De fem boliger i den tidligere villa og de otte nyopførte rækkehuse står færdige, og låntager har tidligere på sommeren hentet finansiering til de sidste to boliger i projektet. Det tidligere baghus er revet ned og erstattes med et duplex samme sted – kælderen er renoveret og fundamentet er på plads, men leveringen af gasbeton har været forsinket, så derfor opføres boligerne nu som det sidste.

Forsinkelsen af projektet samt øgede udgifter undervejs finansieres med dette toplån der skal sikre likviditeten i projektet frem til etableringen af andelsforeningen senere i år.

Kommende købere har reserveret 15 ud af 15 boliger i det samlede projekt, og en del af disse er allerede flyttet ind på en midlertidig lejekontrakt frem til etableringen af den planlagte andelsboligforening. Låntager har modtaget et finansieringstilbud fra realkredit der betyder at der nu er sendt endelige købsaftaler til underskrift. Den endelige etablering af andelsboligforeningen og den dertilhørende refinansiering af projekt forventes at være på plads i november/december i år.

Området

Projektet er beliggende midt i Græsted, tæt på hverdagsfaciliteter som skoler/institutioner og indkøbsmuligheder. Græsted er en stationsby med ca. 3700 indbyggere i Gribskov kommune i Nordsjælland. Byen kan tilbyde butiks- og foreningsliv samtidig med at der kun er 10 km til kyst og strand.

Der er ca. 25 min i bil til Helsingør og ca. 45 min i bil til København. Gribskovbanen betyder desuden at der er togforbindelse til bl.a. Hillerød hvorfra der går S-tog til København.

Virksomheden

Låntager er et SPV der er oprettet med henblik på at eje og gennemføre projektet. Virksomheden er stiftet af to moderselskaber der ejes af samme familie. Gribskov Huse ApS, stiftet i 2008, ejes af Henrik Leegard Jensen, og Murermester Erling Jensen. Græsted ApS, stiftet i 1986, ejes af Henriks forældre, Erling og Kirsten Jensen.

Det er Henrik og Erling der står i spidsen for låntagers virksomhed og det pågående projekt. De har begge erfaring med ejendomme og ejendomsudvikling i lokalområdet i form af både nybyggeri og renovering af eksisterende ejendomme på egne eller eksterne kunders vegne.

Finansiel information

Låntagers seneste regnskab (offentliggjort tidligere på sommeren) er vedhæftet, men dette indeholder desværre fejlagtig opgørelse af aktiverne og interne lån fra moderselskaberne. Låntager og dennes advokat har oplyst Kameo at købesummen af ejendommen er bogført til 1,4 mio. DKK i stedet for 4,6 mio. DKK samt at der mangler bogføring af interne lån for købet og udført arbejde for +6 mio. DKK i alt. Disse forhold berigtiges i det justerede regnskab som låntagers revisor er bedt om at udarbejde. En afklaring på dette skal være på plads og godkendes af Kameo inden endelig udbetaling af dette lån.

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag