Bolag söker finansiering till färdigställande av projekt i Upplands Väsby

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	7 500 000
Trancher	3 (3)
Låntagare	UniverCity Holding AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 8 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	68%*
Årsränta	0,83%
Teckningsperiod	2022-11-10 – 2022-11-14
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 68%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till UniverCity Holding AB. Företaget önskar att låna SEK 7 500 000 från Kameos långivare. Detta är den sista av tre trancher om totalt SEK 32 000 000.

Tre månaders förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto.

Låntagare	UniverCity Holding AB
Organisationsnummer	559088-3244
Lånebelopp (SEK)	9 500 000
Tranche	3 (3)
Anledning till lån	Försäljning, alternativt bankrefinansierng
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning, bankrefinansiering
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 8 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	15 000 000	10%	Pant i fastighet	Avslutad
2	9 500 000	10%	Pant i fastighet	Avslutad
3	7 500 000	10%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	32 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Exploatering City 2 AB (559088-6528)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Upplands Väsby Vilunda 6:75
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 200 000 000 – SEK 232 000 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

UniverCity är en bostadsutvecklare med fokus på hyresbostäder i Sveriges starkaste tillväxtregion Stockholm-Uppsala.

Bolagets filosofi är att sätta människors behov i centrum och erbjuda bostäder som svarar upp mot medvetna människors förväntningar om ett boende som är en viktig del i deras livsstil.

Bolagets grundare Christina Sundman kom i kontakt med Upplands Väsby kommun under 2014 då kommunen var i ett tidigt stadie med att utveckla den nya stadsdelen Fyrklövern i centrala Väsby. UniverCity blev därefter inbjudna till att delta i ’Väsby Labs’ där flertalet utvecklare tillsammans med kommunen diskuterade hur stadsdelen skulle utvecklas på bästa sätt. Efter en process som kan likställas med en markanvisning, fast med ett mer aktivt deltagande från utvecklarna, skrev bolaget på ett avtal förvärvsavtal med kommunen 2017/2018.

Efter ytterligare några års förberedande innan allt var på plats så kunde bolaget äntligen starta byggnationen av projektet i April 2021. Detta är bolagets första projekt, men samtliga nyckelpersoner har sedan tidigare erfarenhet från fastighetsbranschen.

Nyckelpersoner:

Christina Sundman, VD & grundare - Civilekonom med bakgrund från bland annat Vattenfall - entreprenadjuridik, förhandlingar och human resource, varit verksam inom corporate finance samt innehaft styrelseuppdrag i teknikbolag.

Håkan Carlberg - Civilekonom med gedigen erfarenhet från ledande positioner inom fastighetsfinansiering (Royal Bank of Scotland Real Estate Nordic, Deutsche Bank, Newsec mm.)

Magnus Mannesson - Civilekonom med internationell bakgrund som affärsutvecklare och fastighetschef inom NCC, ansvarig för Stellar Europe Holdings verksamhet i Polen (systerbolag till ByggVesta) - för bostadsbyggande.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Bolaget är i slutfasen med att uppföra en hyresfastighet i den nyutvecklade stadsdelen Fyrklövern i centrala Väsby, strax utanför Stockholm.

Byggnationen har pågått sedan första kvartalet 2021. Hyresfastigheten kommer bestå av 95 hyreslägenheter, 12 LSS-bostäder och tre bokaler. Totalt 107 bostäder och 3 bokaler om 5765 kvm boarea som är fördelat på fem våningsplan. I källaren finns även ett garage med plats för 38-parkeringsplatser vilka alla förses med el-laddare.

Byggnaden kommer att förses med solceller och Sedum-Örtgrästak som beräknas producera 67.000 kwh. Hyresfastigheten kommer även ha gemensamhetsytor med en privat innergård samt en takterrass i söderläge. Samtliga lägenheter har balkong eller fransk balkong.

Byggnationen har skett genom delad entreprenad. Bolagets dotterbolag TurnKey Construction AB har en ansvarig byggledare och platsledning för respektive specialistområde på plats för att säkerställa att entreprenörernas samarbete fungerar väl. Allt material som återstår till färdigställande finns på plats eller förvaras nära projektet. Flerbostadshuset förväntas bli färdigställt under senare delen av hösten där målet är att de första hyresgästerna ska kunna flytta in under november-månad.

Collector Bank AB har finansierat projektet med ett byggnadskreditiv om SEK 200 000 000. På grund av oförutsedda fördyrningar i form av ökade materialpriser och ÄTA-arbeten så behövde bolaget hjälp med att finansiera cirka SEK 30 000 000 innan projektet är klart. Det är detta belopp som bolaget nu önskar få finansierat genom ett topplån genom Kameo.

Uthyrningsprocessen påbörjades under augusti 2022. Bolaget har sedan dess fått in cirka 260 ansökningar från personer som uppfyllt bolagets krav om kreditvärdighet. Utöver de har de fått in cirka 800 sökande i tillägg där många är ansökningar från personer som idag redan bor i Upplands Väsby. Bolaget jobbar med att signera hyresavtal med hyresgäster. De tolv LSS-bostäderna som finns i fastigheten kommer blockuthyras till kommunen. Bolaget har även fått in förfrågningar om att få hyra bokalerna från olika intressenter.

Huvudspåret är att sälja fastigheten efter färdigställande. Fastighetsrådgivaren Novier har blivit anlitade för att leda försäljningsprocessen.

Forum värderade fastigheten i färdigställt skick till SEK 343 000 000 i juli 2022. Det ger lånet en uppskattad LTV om cirka 68%.

Lånet säkerställs med pant i fastighet inom 200 000 000- 232 000 000.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Upplands Väsby Vilunda 6:75
Adress	Vattenpussgränd 1‐3, Upplands Väsby
BOA	5765 kvm
Byggår	2021-2022
Antal hyreslägenheter som ska byggas	107 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Nej, delad entreprenad
Beräknad produktionstid	cirka 1 månad kvar

Försäljningsprocess
Antal objekt	107 stycken hyreslägenheter och 3 stycken bokaler
Storlek	5675 kvm
Anlitad mäklare	Novier
Planerat tillträde	Kvartal 4 2022
Läge	A/B- läge (Datscha)

Området

Fyrklövern ligger mellan Vilundavägen i väster och Husarvägen i öster, söder om Väsby centrum, Upplands Väsby, i direkt anslutning till Centrumanläggningen med 80-tal butiker och restauranger.

Det nya bostadsområdet gränsar till gatorna Drabantgatan, Husarvägen, Mälarvägen och Dragonvägen och är en viktig del i det centrala Väsby som ska utvecklas till en spännande stadskärna med ett stadsmässigt utbud av bostäder, lokaler, service och mötesplatser.

Fyrklövern är det största bostadsbyggnadsprojektet i Upplands Väsby kommun på 30 år. I etapp 1 som nu pågår och där UniverCitys projekt ingår, kommer omkring 1 600 bostäder i flerfamiljshus att uppföras. Dessa kommer att fördelas genom cirka 723 bostadsrätter och 873 hyresrätter. Fyrklövern etapp 1 byggs av 15 olika byggföretag, däribland bolag som JM, Riksbyggen, Väsbyhem, Sveafastigheter, Hemsö, Stena Fastigheter m fl.

I Upplands Väsby kommun bor det cirka 50 000 invånare. Avståndet till centrala Stockholm är cirka 25km och med utmärkta och snabba kommunikationer: pendeltåg 20 min till Stockholm, 25 min till Uppsala och 10 min till Arlanda som förutom flygplats idag är en av det största arbetsplatserna i Stor-Stockholm.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor