Fastighetsutvecklare söker finansiering av radhusprojekt i Ørslev, Danmark

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	4.000.000 DKK
Låntager	Ørslevhuse ApS
Anledning til lånet	Opførelse af rækkehuse
Løbetid*	3-10 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	Ca. 55-60%
Årsrente	7,5%
Tegningsperiode***	27-12-2022 – 03-01-2023
Låntype/amortisering	Fuld indfrielse på slutdatoen (etapevis)
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
** Se detaljeret beskrivelse under investeringsvilkår nedenfor.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Ørslevhuse ApS (CVR-nr. 43457446) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 7,5 %, svarende til 0,625 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Rente og slutdato tilpasses tranche 1 i samme lån.

Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 55-60 %. Beregningen af LTV bygger på forventet samlet byggefinansiering set i forhold til forventet salgspris når projektet står færdigt. Værdiansættelsen er baseret på et afkast mellem 6,2% og 6,8%. Intervallet er for af afdække den nuværende usikkerhed i markedet.

Denne tranche er den tredje af ni planlagte trancher i et samlet lån på 35.500.000 DKK.

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1.1	4.000.000	Udbetalt	Pant i ejendom + kaution
1.2	4.000.000	Udbetalt	Pant i ejendom + kaution
1.3	4.000.000	Pågående	Pant i ejendom + kaution
1.4	4.000.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
1.5	3.500.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
2.1	4.000.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
2.2	4.000.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
2.3	4.000.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
2.4	4.000.000	Kommende	Pant i ejendom + kaution
Totalt	35.500.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet 35.500.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritetspant for hele lånebeløbet i projektejendommen i Ørslev samt en begrænset personlig kaution.

Hvis etape 1 indfries af Realkredit inden etape 2 indfries vil Kameo midlertidigt have 2. prioritetspant for hele det udestående lånebeløb efterstillet Realkredit.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Ørslevhuse ApS (CVR-nr. 43457446)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: matr. 17bq, Ørslev By, Ørslev, Vordingborg Kommune, beliggende Lerbjergvej 31, 4760 Vordingborg
Prioritet	1. prioritet
Selvskyldnerkaution	Oliver Alexander Brennecke Grundahl begrænset til 3.000.000 DKK
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Rækkehusprojektet i Ørslev, nord for Vordingborg, skal bestå af i alt 46 boliger fordelt på to etaper, efter samme model som koncernens tidligere projekt i Nykøbing Sjælland (se lån 3683). Koncernen har desuden et tilsvarende projekt under opførelse i Faxe bestående af 38 fuldt udlejede boliger.

Boligerne opføres som sit eget rækkehuskvarter med 3- og 4-værelsesboliger á 67 og 86 kvm, i længer med 4-6 boliger i hver. Når de står færdige, skal boligerne udlejes, og i den forbindelse vil låntager refinansiere projektet med realkreditlån og indfri dette lån.

Virksomheden underskrev købsaftalen for grunden i foråret men efterfølgende blev der fundet fortidsminder på grunden hvilket har forsinket tidsplanen. Derfor er grunden først udstykket og overtaget af låntager i efteråret.

Status pr. 21. december er at der er udført terrændæk for de fem blokke der indgår i denne etape, og arbejdet med at opsætte lejlighedsskel er startet op for den første blok. Vinduer er leveret på pladsen og yderligere leveringer er planlagt til uge 1-2.

I forbindelse med overtagelse af grunden og opstart af arbejdet har låntager selv investeret de første 5mio. i projektet. Yderligere egenkapital på ca. 6 mio. DKK investeres løbende.

Inden byggestart i sommers var der +70 på venteliste, og ifølge låntager er etape 1 på nuværende tidspunkt fuldt udlejet, i alt 26 boliger. Der er dog ikke underskrevet endelige lejeaftaler endnu. Opførelsen af etape 2 er ikke igangsat endnu, og udlejningsprocessen for denne etape er derfor heller ikke startet endnu. Låntager har oplevet og oplever fortsat stor efterspørgsel fra potentielle lejere.

Huslejen for de to boligtyper er hhv. ca. 7500 kr. og 9600 kr.

Området

Projektet er beliggende i Ørslev, en mindre by med ca. 2000 indbyggere, 5 km nord for centrum af Vordingborg der beskrives som et godt sted for børnefamilier. Vordingborg er med sine 12.000 indbyggere og flere boligområder uden for bygrænsen en af de større byer på Sydsjælland. Byen er en tidligere kongeby med flere historiske bygninger, to lystbådehavne, et aktivt handelsliv og mange kulturelle tilbud.

Via den nærliggende motorvej kan man desuden nå København på ca. 1 time og 15 min – eller Rødbyhavn med færgeforbindelse til Tyskland på ca. 45 min.

Virksomheden

Ørslevhuse ApS er et 100% ejet datterselskab af Alle Byers Boligselskab ApS. Virksomheden er stiftet som et SPV med det formål at opføre boligprojektet og derefter stå for udlejning.

Ørslevhuse er det andet projekt ejet af Alle Byers Boligselskab, en virksomhed der er stiftet i sidste halvdel af 2020 af Oliver Grundahl. Oliver har arbejdet som arkitekt i over 20 år hvor han har gennemført mange forskellige projekter – alt fra luksusbutikker i Københavns lufthavne til botilbud for multihandicappede i Fredensborg.

Virksomhedens første projekt i Nykøbing Sj. blev afsluttet tidligere i år, og det er planen at Alle Byers Boligselskab vil opføre lignende rækkehusprojekter andre steder i landet, primært i provinsen, som de selv vil eje, drive og udleje. En del af filosofien bag boligselskabet er at bygge lejeboliger som er tilgængelige for de fleste, derfor vil huslejen for boligerne typisk ligge på 6500-9000 DKK pr. måned, et niveau som de fleste familier har råd til.

Læs mere om Alle Byers Boligselskab her.

Finansiel information

Ørslevhuse ApS er stiftet i August 2022 og har derfor endnu ikke regnskabstal.

Vedhæftet som bilag findes offentlige regnskaber for moderselskabet, Alle byers boligselskab ApS og holding selskabet Ivan Grundahl Holding ApS.

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag