Tidigare låntagare söker finansiering till färdigställande av bostadsrättsprojekt i Kummelnäs, Nacka
10% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 7 000 000 till ett pågående bostadsrättsprojekt i Kummelnäs, Nacka. Totalt kommer 21 bostadsrätter att uppföras med en sammanlagd boarea om 2183 kvm, fördelat på 14 parhusenheter om 134 kvm och 7 studiohus om 33-52 kvm.
Fastigheterna förvärvades mellan december 2021 – augusti 2022. Bygglov för samtliga fastigheter beviljades i oktober 2022. Sju av sju parhus är resta och helt klara på utsidan. Invändigt har man påbörjat målning och plattsättning samt installation av kök och garderober. Projektet förväntas vara färdigställt i sin helhet i augusti 2023.
Arbetet med konvertering från förhandsavtal till upplåtelseavtal är påbörjat och 18 upplåtelseavtal har tecknats.
Detta är den första av tre trancher och det totala lånebeloppet uppgår till 21 000 000 SEK.
Utöver detta lån har projektägaren upptagit ett lån om 94 000 000 SEK genom Kameos investerare, där 29 000 000 gick till att delfinansiera förvärvet av fastigheterna, och 65 000 000 SEK har gått till att finansiera byggnationen fram till idag. Det tidigare lånet är säkerställt med pant i fastighet, moderbolagsborgen samt pant i revers. För mer info, se tidigare lån här:
Lånet säkerställs med andra prioritets pant i fastigheterna inom SEK 0 – 29 000 000 samt moderbolagsborgen om hela lånebeloppet. För mer info kring säkerheter, se Säkerhetspaket.
Detta lån samt tidigare lån genom Kameos investerare ger en total lånefinansiering om SEK 115 000 000 till projektet. Det totala budgeterade projektvärdet inklusive föreningslån uppgår till cirka SEK 156 750 000. Återbetalning av detta lån sker efter återbetalning av tidigare lån, vilket ger lånet en LTV om cirka 73%.
Bolaget bakom projektet har fyra återbetalade projekt genom Kameos investerare med ett sammanlagt återbetalat lånebelopp om SEK 132 150 000.
Projektets styrkor
- 18 av 21 enheter sålda med upplåtelseavtal
- Projekt i slutskedet med förväntad löptid 4 månader
- Tidigare låntagare med fyra återbetalda projekt genom Kameo
- Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (4 mån)
Loan information
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 7 000 000 |
| Trancher | 1 (3) |
| Låntagare | BRF Åbroddsvägen Övfre |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Flexibel löptid mån | Min 3 mån | Max 10 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet, moderbolagsborgen |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 73%* |
| Årsränta | 10% |
| Teckningsperiod | 2023-03-28 – 2023-04-04 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 73%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till BRF Åbroddsvägen Övfre, 769640-0931. Företaget önskar att låna totalt SEK 21 000 000 av Kameos långivare. Detta är den första av tre trancher och är om SEK 7 000 000.
| Låntagare | BRF Åbroddsvägen Övfre |
|---|---|
| Organisationsnummer | 769640-0931 |
| Lånebelopp (SEK) | 7 000 000 |
| Tranche | 1 (3) |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljning av bostadsrätter |
| Årsränta | 10% |
| Månadsränta | 0,83% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 3 mån | Max 10 mån |
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 000 000 | 10% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Pågående |
| 2 | 7 000 000 | 10% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Kommande |
| 3 | 7 000 000 | 10% | Pant i fastighet, moderbolagsborgen | Kommande |
| Totalt | 21 000 000 |
*Observera att ovanstående trancheplan är indikativ och villkor för kommande trancher kan komma att ändras.
Säkerhetspaketet
Lånet säkerställs med pant i fastighet med andra prioritet efter befintligt lån genom Kameos investerare om 94 000 000 SEK med inomläge 0 – 29 000 000 SEK på de fastigheter som projektet avser.
Projektägaren ställer även ut en moderbolagsborgen från Vivioo Holding AB om hela lånebeloppet.
Utöver detta lån har projektägaren upptagit ett lån om SEK 94 000 000 genom Kameos investerare. Det tidigare lånet är säkerställt med följande säkerheter:
- Pant i fastighet med första prioritet om totalt 29 000 000 SEK med inomläge 0 – 29 000 000 SEK på de fastigheter som projektet avser.
- Pant i revers mellan projektbolaget Vivioo Projekt 4 AB och BRF Åbroddsvägen Övfre som avser fastighetsförvärv samt förväntad projektvinst.
- Bolagsborgen ställd av Vivioo Holding AB om SEK 65 000 000.
| Pantsättare | BRF Åbroddsvägen Övfre |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
| Säkerhetsobjekt i ** | Nacka Velamsund 14:88 & 14:118 inom SEK 0 – 8 500 000. Nacka Velamsund 14:89 & 14:119 inom SEK 0 – 8 500 000. Nacka Velamsund 14:120 inom SEK 0 – 4 000 000. Nacka Velamsund 14:74 & 14:136 inom SEK 0 – 8 000 000. |
| Prioritet | Samtliga pantbrev innehas med 2:a prioritet efter befintligt lån om SEK 94 000 000 genom Kameos investerare. |
| Borgensåtagande | Vivioo Holding AB (559192-6539), skall vara begränsad till SEK 21 000 000. |
| Säkerhet i trancher | Samtliga långivare innehar samma säkerhetsvillkor |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Företaget
Projektet utförs av Vivioo. Vivioo har tidigare genomfört och återbetalat fyra projekt via Kameos investerare. Se mer om dessa projekt under referensprojekt.
Vivioo grundades 2014 av Joakim Callans Söderkvist, Nicklas Schechter och Pehr Sehr. Bolaget har sedan starten bedrivit projekt inom nyproduktion av bostäder. Fram till 2019 bestod verksamheten främst av förädling av råvindar och lokaler till lägenheter i Stockholmsområdet, men under de senaste åren har Vivioo fokuserat på bostadsrättsprojekt i Stockholm med omnejd. För mer information om tidigare genomförda projekt, se företagets hemsida.
Så här beskriver företaget sin affärsidé:
”Vivioo vilar på idén att bygga väldesignade, funktionella och tidlösa bostäder i attraktiva områden – och att sälja dem till ett rimligt pris. Vi utgår från den moderna människans behov och levnadssätt med visionen att skapa personliga bostäder att längta hem till över tid.
Att köpa en ny bostad är för många en av livets största affärer. Det är därför viktigt att bilden som förmedlas inför köpet motsvarar kundens förväntningar. För oss på Vivioo är hela upplevelsen viktig, det handlar om alltifrån hur vi med stor omsorg planerar och uppför husen till att köparen ska känna sig trygg genom hela processen. För att säkerställa hög kvalitet och effektivt genomförda projekt samarbetar vi med väletablerade byggföretag och lokala mäklare. Många av våra arkitekter, byggentreprenörer och leverantörer har följt med sedan starten. Vivioo grundades 2014 och har sedan starten visat en stark tillväxt, idag produceras mellan 40-50 bostäder årligen. För oss på Vivioo är det viktigt att bidra och visa delaktighet även utanför vår bransch och därför stöder vi det lokala föreningslivet i de områden där vi är verksamma.”
Nyckelpersoner:
Nicklas Schechter (N. Schechter AB)
Nicklas är utbildad civilekonom i grunden samt fastighetsmäklare. Under åren 1995 - 2010 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty med inriktning på försäljning av bostadsrätter. Nicklas har även varit verksam inom bilbranschen som återförsäljare av BMW under åren 2005 – 2010. Mellan 2007 – 2017 var han delägare i ett fastighetsbolag tillsammans med Arcona AB med inriktning på fastighetsutveckling. Ett av de mer kända projekten var uppbyggnad av en fastighet på Djurgården som idag inrymmer hotellverksamhet samt ABBA museum. Sedan 2014 är han delägare och driver Vivioo.
Joakim Callans Söderkvist (Ghibli AB)
Joakim har en magisterexamen i ekonomi och är utbildad fastighetsmäklare. Mellan åren 2004–2013 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty, där han ansvarade för att starta och bygga upp ett nytt affärsområde inom nyproduktion. Arbetet omfattade att söka upp försäljningsobjekt, paketera projekten för att maximera försäljningsvärdet samt att sälja den färdiga produkten för fastighetsutvecklarens räkning. 2014 slutade han på Skeppsholmen Sothebys för att driva Vivioo på heltid.
Pehr Sehr (Pehr Sehr Entreprenad AB)
Pehr är utbildad snickare och jobbade mellan 1997 - 2001 på Målerimetoder AB. 2002 statade han eget byggbolag som han drev fram till 2012 med 10 anställda. Företaget utförde byggprojekt till privatpersoner, fastighetsägare och byggde exempelvis om Teliabutiker i hela Sverige. 2011 gjorde företaget sitt första egna fastighetsprojekt på Karlbergsvägen 58 där de inredde en råvind till lägenheter helt i egen regi. Jobbar sedan 2014 heltid i Vivioo.
Finansiell information
Se bilagor.
Projektet
Projektet avser byggnation av 21 bostadsrätter i Kummelnäs, Nacka intill Velamsunds Naturreservat. Den totala boarean för projektet uppgår till 2183 kvm och innefattar 14 parhusenheter om 134 kvm och 7 studiohus om 33-52 kvm.
Samtliga fastigheter som ingår i projektet är förvärvade, där den totala köpeskillingen uppgick till 37 750 000 SEK. Se tabell nedan för mer information. Värderingarna av fastigheterna är utförda av Mäklarringen i december 2021 och avser tomtvärde.
| Fastighet | Köpeskilling (SEK) | Värdering (SEK) | Tillträde |
|---|---|---|---|
| 1-2 | 21 500 000 | 28 000 000 | December 2021 |
| 3 | 4 500 000 | 7 000 000 | April 2022 |
| 4-5 | 11 750 000 | 14 000 000 | Augusti 2022 |
| Summa | 37 750 000 | 49 000 000 |
Bygglov beviljades i oktober 2022. Sju av sju parhus är resta och helt klara på utsidan. Invändigt har man påbörjat målning och plattsättning samt installation av kök och garderober. Projektet förväntas vara färdigställt i sin helhet i augusti 2023.
Det totala projektvärdet är budgeterat till cirka 156 800 000 SEK och består av försäljningsintäkter om 130 750 000 SEK och föreningslån om cirka 26 050 000 SEK. Detta lån samt tidigare lån genom Kameos investerare ger en total lånefinansiering om SEK 115 000 000 till projektet. Det totala budgeterade projektvärdet inklusive föreningslån uppgår till cirka SEK 156 750 000. Detta ger lånet en LTV om 73%. För föreningslånet har låntagaren erhållit en offert om 26 089 033 SEK, motsvarande cirka 11 950 SEK per kvadratmeter BOA. Arbetet med konvertering från förhandsavtal till upplåtelseavtal är påbörjat och 18 upplåtelseavtal har tecknats.
Ansvarig mäklarbyrå är Mäklarringen Nacka-Värmdö.
Kameo var och besökte projektet den 27 mars 2023, se bilder från besöket nedan:
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Nacka Velamsund 14:74, 14:88, 14:89, 14:118; 14:119, 14:120, 13:136 |
| Adress | Åbroddsvägen 35-39, 132 37 Saltsjö-Boo |
| BOA | 2183 kvm |
| Byggår | 2023 |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | 21 stycken |
| Beviljat marklov | Ja |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Nej, delad entreprenad |
| Beräknad produktionstid* | 8 mån |
* Beräknad produktionstid avser tid från byggnationsstart till godkänd slutbesiktning
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt | 21 stycken |
| Storlek | 33, 52, 134 kvm |
| Sålda med upplåtelseavtal | 18 av 21 (86% av budgeterat försäljningsvärde) |
| Anlitad mäklare | Marielle H Andersson, Mäklarringen Nacka-Värmdö |
| Planerat tillträde | Juli-Augusti 2023 |
| Läge | B* |
* Cushman & Wakefield (Datscha)
Området
Projektet är beläget precis intill Velamsunds Naturreservat i Kummelnäs, Nacka cirka 30 minuter med bil till centrala Stockholm. Naturreservatet bjuder på gång- och cykelspår, utegym och på vintern återfinns längdskidspår och skridskoåkning på insjöisen.
Referensprojekt
Bostadsrättsföreningen Sjösidan i Strängnäs – uppförande av 10 bostadsrätter i Strängnäs. Totalt lånebelopp SEK 55 000 000. Lägenheterna tillträdes av köparna i mitten av september 2022 och SEK 37 500 000 av lånet återbetalades i samband med tillträde. Resterande del av lånet återbetalades i januari 2023 i samband med utbetalning av det långsiktiga föreningslånet.
Bostadsrättsföreningen Tråsättrahöjden - Uppförande av 16 bostadsrätter i Åkersberga, Stockholm. Vivioo har tidigare upptagit och återbetalat ett lån om SEK 40 000 000 genom Kameos långivare. Den första tranchen upptogs i mars 2021 och lånet återbetalades i sin helhet i januari 2022 i samband med färdigställandet.
BRF Sund Värmdö – uppförande av åtta parhuslägenheter och fyra studiohus vid Storsved på Värmdö, Stockholm. Vivioo har tidigare upptagit och återbetalat ett lån om SEK 28 800 000 till projektet genom Kameos långivare. Projektet startade under hösten 2020 och samtliga lägenheter tillträddes av köpare i juni 2021.
Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9 – uppförande av tolv bostäder på Värmdö, Stockholm. Vivioo har tidigare upptagit och återbetalat ett lån om SEK 8 350 000 genom Kameos långivare. Projektet startade i april 2020 och när lånet genom Kameo upptogs var samtliga tolv enheter sålda med bindande förhandsavtal. Lånet återbetalades i december 2020.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Bilagor
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.