Tidigare låntagare söker finansiering till färdigställande av bostadsrättsprojekt i Borås.
11% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 20 000 000 av Kameos långivare för att refinansiera del av befintligt byggnadskreditiv samt för att färdigställa byggnation av 17 bostadsrätter i Borås. Fastigheten är förvärvad, projektet är nästintill färdigställt där mindre finplanering kvarstår. De sålda enheterna tillträddes 2023-08-30.
Den initiala planen var att projektet skulle färdigställas under juni men där viss försening har uppstått vilket gör att de 7 sålda enheterna tillträds i augusti. I samband med att dessa enheter säljs återbetalas SEK 17 500 000 av det tidigare upptagna byggnadskreditivet.
Byggnadskreditivet som detta lån delvis ska refinansiera är upptaget via Kameos investerare och är totalt om SEK 45 000 000. Resterande del av tidigare byggnadskreditiv som ej återbetalas genom försäljningslikvid kommer att återbetalas genom detta lån.
Försäljning pågår och 7 av 17 enheter är sålda med upplåtelseavtal. Enheterna slutbesiktigades 2023-08-24, finplanering på mark pågår och förväntas färdigställas under september. Lånet säkerställs med pant i fastighet. Detta är den första tranchen av tre och det totala lånebeloppet uppgår till SEK 36 300 000.
Notera att detta lån är initialt ett topplån i projektet med pant i fastighet som är efterställt Kameos byggnadskreditiv (lån 3886 m.fl samt 3982 m.fl). När detta lån är utbetalt kommer tidigare byggnadskreditiv att vara återbetalt och detta lån sitta på pantbrev med bästa förmånsrätt i fastigheten.
Projektets styrkor
- Pant i fastighet med LTV 72 %*
- Låntagare med ett tidigare återbetalat projekt
- 7 / 17 enheter sålda
- Erfaren etablerad totalentreprenad
- Samtliga enheter slutbesiktigade
- Förväntad återstående löptid 3 månader
*Då enheter säljs löpande kommer LTV:n att förbättras i samband med varje tillträde. Läs mer under ”Säkerhetspaket”.
Låneinformation
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 20 000 000 |
| Trancher | 1 (3) |
| Låntagare | FoF JKA Entreprenad AB |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Flexibel löptid mån | Min 3 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 72%* |
| Årsränta | 11 % |
| Teckningsperiod | 2023-08-31 – 2023-09-07 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
| Garanterat fulltecknat lån | Nej |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 72%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till FoF Entreprenad AB,559303-1759. Företaget önskar att låna totalt SEK 36 300 000 av Kameos långivare. Detta är den första av tre trancher och är om SEK 20 000 000.
Utöver detta lån har bolaget upptagit två tidigare lån via Kameo om totalt SEK 45 000 000 som ligger med bättre säkerhet (bättre förmånsrätt i pant i fastigheten) än detta lån till dess att de tidigare lånen har återbetalats (Lån 3886 m.fl. & Lån 3982 m.fl.)
Räntebetalningar sker månadsvis genom förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto. Återbetalning sker i samband med att bostadsrätterna blir tillträdda och föreningslånet utbetalas från bank.
| Låntagare | FoF JKA Entreprenad AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 559303-1759 |
| Lånebelopp (SEK) | 20 000 000 |
| Tranche | 1 (3) |
| Anledning till lån | Refinansiering samt byggnadskreditiv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljning |
| Årsränta | 11 % |
| Månadsränta | 0,83% |
| Amorteringsförfarande | Full återbetalning på slutdagen |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 3 mån |
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 000 | 11 % | Pant i fastighet | Avslutad |
| 2 | 10 300 000 | 11 % | Pant i fastighet | Avslutad |
| 3 | 6 000 000 | 11 % | Pant i fastighet | Avslutad |
| Totalt | 36 300 000 |
*Tranchplanen är indikativ och kan komma att förändras.
Lånet säkerställs med pant i fastigheten som projektet är uppfört på. Innan befintligt byggnadskreditiv om SEK 45 000 000 genom Kameos investerare är fullt återbetalat kommer detta lån inneha pant med sämre prioritet efter befintligt byggnadskreditiv i pantbrev inom SEK 0 – 45 000 000. Befintligt byggnadskreditiv kommer successivt att amorteras mellan augusti - oktober i samband med att trancher på detta lån utbetalas samt vid köpares tillträden av bostadsrätter i projektet.
När befintligt byggnadskreditiv är fullt återbetalat kommer lånet inneha pant med första prioritet inom SEK 0 – 45 000 000. Se tabell nedan för mer info.
Innan byggnadskreditiv genom Kameo är fullt återbetalat:
| Pantsättare | Bostadsrättsföreningen Bäckslänten |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
| Säkerhetsobjekt i ** | Borås, Vättern 1 |
| Prioritet *** | 2:a prioritetspant inom SEK 30 000 000 – SEK 45 000 000 3:e prioritetspant inom SEK 0 – SEK 30 000 000 |
Efter byggnadskreditiv genom Kameo är fullt återbetalat:
| Pantsättare | Bostadsrättsföreningen Bäckslänten |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
| Säkerhetsobjekt i ** | Borås, Vättern 1 |
| Prioritet *** | 1:a prioritetspant inom SEK 0 – 45 000 000. |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
*** Notera att de tidigare upptagna lånen kommer amorteras ned i samband med att enheterna tillträds, vilket förbättrar lånets inomläge med start i augusti. Den högsta uppskattade LTV:n under projektet är budgeterat, med prissänkta priser, till 72 %.
FoF Real Estate Management AB (FoF RE 559244-2551) ägs till 70% av till FoF Family Office Invest I Sverige AB (FoF) och 30% Av Managementkonsult Conny Johansson AB. FoF grundades våren 2000 av VD, Johan Berggren. Ett av FoFs uppdrag är att utveckla och investera i fastigheter vilket sker i FoF Real Estate Managment AB med dotterbolag. FoF har kontor och säte i Göteborg med ett kontor i Stockholm.
Fastighetsbenet bildades i slutet av 2019.
Nyckelpersoner:
Mattias Gustavsson (JKA Utveckling AB)
Har 15 års erfarenhet från byggbranschen och har deltagit i flera fastighetsprojekt av motsvarande karaktär.
Conny Johansson CFO, FoF Real Estates Management AB
Bakgrund som elingenjör, programmerare, ekonomichef, egen företagare, managementkonsult samt BI konsult. Har arbetat med både privat och offentlig verksamhet. På senare år har arbetet till stor del handlat om fastighetsbolag och byggbolag och de utmaningar de ställs inför i projektrelaterad verksamhet både vad avser redovisning, planering och processer. Han har suttit som konsult och varit ansvarig för att förbereda IT och administration vid starten av Willhem som inledningsvis köpte ett stort fastighetsbestånd.
Johan Berggren CEO, FoF Family Office
Arbetat inom finansbranschen sedan 1990. 10 år inom Skandia och grundare av FoF Family Office år 2000.
Organisationsstruktur
Finansiell information samt bilagor
FoF JKA Entreprenad AB - underskriven ÅR inkl. RB 2022
Tidigare projekt via Kameo
FoF har tidigare upptagit ett lån om SEK 36 500 000 genom Kameos långivare för att slutföra ett projekt bestående av 19 radhuslägenheter i Nyköping. Projektet startade i oktober 2020 och har slutförts sekventiellt där samtliga enheter tillträtts. Lånet har återbetalas till Kameos investerare.
Projektet avser byggnation av 17 bostadsrätter i Öresjö-Ängar, Borås. Den totala boarean uppgår till 1779 kvm och är fördelad på 17 radhuslägenheter om 97,4-107 kvm. Fastigheten förvärvades under 2020 med eget kapital där köpeskillingen uppgick till SEK 7 500 000. Bolaget har erhållit bygglov samt startbesked för ändamålet.
Byggnationen utförs som totalentreprenad av Mjöbäcks Entreprenad AB och slutbesiktigades 2023-08-24. För entreprenadarbetet är en fullgörandeförsäkring om 10 % av entreprenadsumman tecknad. Markarbetet upp till grund har utförts av Husarvid i Borås AB enligt ABT 06.
Samtliga enheter är resta och slutbesiktigade där arbete av finplanering på marken pågår och förväntas färdigställas under september. Projektet har förskjutits cirka 2 månader från den initiala tidsplanen.
Byggnationen har dels finansierats med eget kapital samt genom två byggnadskreditiv genom Kameos investerare om totalt SEK 45 000 000.
| Byggprocess |
|---|
| Fastighetsbeteckning |
| Adress |
| BOA |
| Byggår |
| Antal bostadsrätter som ska byggas |
| Beviljat bygglov |
| Totalentreprenad |
| Beräknad återstående produktionstid |
För slutplacering av föreningslån finns en offert om SEK 22 242 500, motsvarande cirka SEK 12 500 per kvm.
I rådande marknad har försäljningen gått något långsammare vilket har lett till att bolaget har valt att sänka priserna på kvarvarande enheter för att snabba på försäljningsprocessen. Försäljningen sker genom Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Inflyttning sker från och med 2023-08-30. Budgeterat försäljningsvärde uppgår numera (med justerade priser för de osålda enheter) till cirka SEK 49 485 200.
Totala intäkter i projektet uppgår därmed till SEK 71 727 700.
7 av 17 enheter har sålts med upplåtelseavtal och där enheterna tillträds 2023-08-30. I samband med det återbetalas SEK 17 500 000 av tidigare upptagna byggnadskreditivet. Efter dessa tillträden har skett återstår SEK 28 033 200 i försäljningsvärde. Detta innebär att kvarvarande projektvärde, efter dessa tillträden, uppgår till SEK 50 275 700. Efter dessa tillträden har skett och detta lån utbetalats kommer hela tidigare upptagna byggnadskreditiv vara återbetalt. Det ger detta lån en total utestående lånevolym om SEK 36 300 000, vilket ger lånet en LTV om 72%.
| Försäljningsprocess |
|---|
| Antal objekt |
| Storlek |
| Sålda på ritning |
| Anlitad mäklare |
| Planerat tillträde |
| Läge |
*Svefa (Värderingsdata)
Projektet ligger i området Öresjö-Ängar som ligger cirka 7 km från Borås centrum, vilket i sin tur ligger cirka 45 minuter från Göteborg. Området har fått beviljad detaljplan för att bland annat resa förskola samt ytterligare bostäder.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.