Tidigare låntagare söker finansiering till färdigställande av bostadsrättsprojekt i Borås
Bolaget önskar att låna SEK 5 300 000 av Kameos långivare för att refinansiera del av befintligt byggnadskreditiv samt för att färdigställa byggnation av 17 bostadsrätter i Borås. Fastigheten är förvärvad, projektet är nära färdigställande där mindre finplanering kvarstår. De sålda enheterna tillträddes 2023-08-30.
Den initiala planen var att projektet skulle färdigställas under juni men där viss försening har uppstått vilket gör att de 7 sålda enheterna tillträddes i augusti. I samband med att dessa enheter sålts har SEK 17 500 000 av det tidigare upptagna byggnadskreditivet återbetalats.
Byggnadskreditivet som detta lån delvis ska refinansiera är upptaget via Kameos investerare och var totalt om SEK 45 000 000, i samband med tidigare upptagen tranche är hela det tidigare upptagna byggnadskreditivet återbetalat. Vilket ger detta lån pant med bästa rätt i fastigheten.
Försäljning pågår och 7 av 17 enheter är sålda med upplåtelseavtal. Enheterna slutbesiktigades 2023-08-24, byggnationen är färdigställd. Lånet säkerställs med pant i fastighet. Detta är den tredje tranchen av tre och det totala lånebeloppet uppgår till SEK 36 300 000.
Projektets styrkor
- Pant i fastighet med LTV 72%*
- Låntagare med ett tidigare återbetalat projekt
- 7 / 17 enheter sålda
- Erfaren etablerad totalentreprenad
- Samtliga enheter slutbesiktigade
- Förväntad återstående löptid 3 månader
*Då enheter säljs löpande kommer LTV:n att förbättras i samband med varje tillträde. Läs mer under ”Säkerhetspaket”.
Låneinformation & investeringsvillkor
| Riskbetyg | B |
| Lånebelopp (SEK) | 5 300 000 |
| Trancher | 3 (3) |
| Låntagare | FoF JKA Entreprenad AB |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Flexibel löptid mån | Min 1 mån - Max 11 mån |
| Säkerhet | Pant i fastighet |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 72%* |
| Årsränta | 11% |
| Teckningsperiod | 2023-12-01 – 2023-12-07 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 72%.
Investeringsfaktablad
Vänligen observera att nedanstående trancheplan är indikativ och kommande tranchers lånebelopp och årsränta kan komma att ändras.
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 20 000 000 | 11 % | Pant i fastighet | Avslutad |
| 2 | 10 300 000 | 11 % | Pant i fastighet | Avslutad |
| 3 | 6 000 000 | 11 % | Pant i fastighet | Pågående |
| Totalt | 36 300 000 |
| Pantsättare | Bostadsrättsföreningen Bäckslänten |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Investment Platform |
| Säkerhetsobjekt i ** | Borås, Vättern 1 |
| Prioritet | 1:a prioritetspant inom SEK 0 – 45 000 000. |
*Ombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Ombudet släppa objektet/en.
FoF Real Estate Management AB (FoF RE 559244-2551) ägs till 70% av till FoF Family Office Invest I Sverige AB (FoF) och 30% Av Managementkonsult Conny Johansson AB. FoF grundades våren 2000 av VD, Johan Berggren. Ett av FoFs uppdrag är att utveckla och investera i fastigheter vilket sker i FoF Real Estate Managment AB med dotterbolag. FoF har kontor och säte i Göteborg med ett kontor i Stockholm.
Fastighetsbenet bildades i slutet av 2019.
Organisationsstruktur
Nyckelpersoner:
Mattias Gustavsson (JKA Utveckling AB)
Har 15 års erfarenhet från byggbranschen och har deltagit i flera fastighetsprojekt av motsvarande karaktär.
Conny Johansson CFO, FoF Real Estates Management AB
Bakgrund som elingenjör, programmerare, ekonomichef, egen företagare, managementkonsult samt BI konsult. Har arbetat med både privat och offentlig verksamhet. På senare år har arbetet till stor del handlat om fastighetsbolag och byggbolag och de utmaningar de ställs inför i projektrelaterad verksamhet både vad avser redovisning, planering och processer. Han har suttit som konsult och varit ansvarig för att förbereda IT och administration vid starten av Willhem som inledningsvis köpte ett stort fastighetsbestånd.
Johan Berggren CEO, FoF Family Office
Arbetat inom finansbranschen sedan 1990. 10 år inom Skandia och grundare av FoF Family Office år 2000.
Finansiell information samt bilagor
FoF JKA Entreprenad AB - underskriven ÅR inkl. RB 2022
Tidigare projekt via Kameo
FoF har tidigare upptagit ett lån om SEK 36 500 000 genom Kameos långivare för att slutföra ett projekt bestående av 19 radhuslägenheter i Nyköping. Projektet startade i oktober 2020 och har slutförts sekventiellt där samtliga enheter tillträtts. Lånet har återbetalas till Kameos investerare.
Projektet avser byggnation av 17 bostadsrätter i Öresjö-Ängar, Borås. Den totala boarean uppgår till 1779 kvm och är fördelad på 17 radhuslägenheter om 97,4-107 kvm. Fastigheten förvärvades under 2020 med eget kapital där köpeskillingen uppgick till SEK 7 500 000. Bolaget har erhållit bygglov samt startbesked för ändamålet.
Byggnationen utförs som totalentreprenad av Mjöbäcks Entreprenad AB och slutbesiktigades 2023-08-24. För entreprenadarbetet är en fullgörandeförsäkring om 10 % av entreprenadsumman tecknad. Markarbetet upp till grund har utförts av Husarvid i Borås AB enligt ABT 06.
Samtliga enheter är resta och slutbesiktigade där arbete av finplanering på marken är i dess slutskede och förväntas färdigställas under kommande veckor. Projektet har förskjutits cirka 2 månader från den initiala tidsplanen.
Byggnationen har dels finansierats med eget kapital samt genom två byggnadskreditiv genom Kameos investerare om totalt SEK 45 000 000.
Byggprocess
| Fastighetsbeteckning | Borås, Vättern 1 |
| Adress | Ravingatan |
| BOA | 1779 kvm |
| Byggår | 2021/2023 |
| Antal bostäder som ska byggas | 17 stycken |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Mjöbäcks Entreprenad AB |
| Beräknat färdigställande | 0 mån |
För slutplacering av föreningslån finns en offert om SEK 22 242 500, motsvarande cirka SEK 12 500 per kvm.
I rådande marknad har försäljningen gått något långsammare vilket har lett till att bolaget har valt att sänka priserna på kvarvarande enheter för att snabba på försäljningsprocessen. Försäljningen sker genom Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Inflyttning sker från och med 2023-08-30. Budgeterat försäljningsvärde uppgår numera (med justerade priser för de osålda enheter) till cirka SEK 49 485 200.
Totala intäkter i projektet uppgår därmed till SEK 71 727 700.
7 av 17 enheter har sålts med upplåtelseavtal och där enheterna tillträddes 2023-08-30. I samband med det återbetalades SEK 17 500 000 av tidigare upptagna byggnadskreditivet. Efter dessa tillträden har skett återstår SEK 28 033 200 i försäljningsvärde. Detta innebär att kvarvarande projektvärde, efter dessa tillträden, uppgår till SEK 50 275 700. Efter dessa tillträden har skett och detta lån utbetalats kommer hela tidigare upptagna byggnadskreditiv vara återbetalt. Det ger detta lån en total utestående lånevolym om SEK 36 300 000, vilket ger lånet en LTV om 72%.
Försäljningsprocess
| Antal objekt | 17 stycken |
| Storlek | 97-107 kvm |
| Sålda på ritning | 7 av 17 stycken |
| Anlitad mäklare | Anna Tidebrink, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling |
| Läge | B* |
Projektet ligger i området Öresjö-Ängar som ligger cirka 7 km från Borås centrum, vilket i sin tur ligger cirka 45 minuter från Göteborg. Området har fått beviljad detaljplan för att bland annat resa förskola samt ytterligare bostäder.
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp och ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.
Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.
Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.
Se övriga risker i bifogat Investeringsfaktablad.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.