Bolag söker finansiering av bostadsprojekt i Lillestrøm

Låneinformasjon

Risikoklasse	C
Lånebeløp (NOK)	4 000 000
Transjer	1 (5)
Låntaker	Fredheimveien 11 AS
Lånets formål	Kjøp av tomt og byggelån
Løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd
Sikkerhet	Pant i eiendom + kausjon fra morselskap
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	75%
Årlig rente	9%
Tegningsperiode	2021-11-30 – 2021-12-12
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris av boligene estimeres til ca 75% etter at alle lån er utbetalt, inklusive byggelån

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Fredheimveien 11 AS.

Selskapet ønsker å låne NOK 4 000 000 av en låneramme på totalt NOK 12 000 000 fra Kameos långivere. Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen, samt en kausjon fra G.Foss Holding AS, morselskap i gruppen, begrenset til NOK 1 000 000. Kausjonen slippes når selskapet har oppnådd 50% forhåndssalg og kan starte bygging av boligene.

Selskapet har en opsjon på å forlenge lånets løpetid med ytterligere 6 måneder, til totalt 22 måneder.

Låntaker	Fredheimveien 11 AS
Organisasjonsnummer	927 889 935
Lånebeløp (NOK)	NOK 4 000 000
Transje	1 (5)
Lånets formål	Kjøp av tomt
Tilbakebetalingsplan	Salg av oppførte boliger
Årlig rente	9%
Månedlig rente	0,75%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Rentebetalingsdato	9. hver måned
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 16 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	4 000 000	9%	Pant i eiendom og kausjon	Pågående
2	1 500 000	9%	Pant i eiendom og kausjon	Kommende
3	2 500 000	9%	Pant i eiendom og kausjon	Kommende
4	2 000 000	9%	Pant i eiendom og kausjon	Kommende
5	2 000 000	9%	Pant i eiendom og kausjon	Kommende
Totalt	12 000 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Fredheimveien 11 AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	3030-75/370
Prioritet	1. prioritet med pantebeløp NOK 16 200 000
Kausjonist(er)	G. Foss Holding AS med NOK 1 000 000

Selskapet

Låntakende selskap er et prosjektselskap under G.Foss Holding AS. G. Foss Holding AS er et holdingselskap som er 100% eid av Geir M. Foss, som også eier Bolig og Byggutvikling AS. Historisk har selskapet vært et entreprenørselskap som etter hvert har gått over til å gjøre prosjekter i egen regi. Bolig og Byggutvikling fokuserer på småhusprosjekter bestående av eneboliger, tomannsboliger og firemannsboliger.

Selskapet har i nyere tid begynt med prosjektselskaper, slik at de kan holde entreprenørvirksomheten og eiendomsselskapene adskilt.

Over tid har selskapet tilegnet seg et bredt nettverk med faglig kompetanse som de kan benytte fra prosjekt til prosjekt. Selskapets interne kompetanse samt eksterne nettverk gjør at de kan bistå kunder eller levere egne prosjekter fra A-Å med alt fra prosjektering til nøkkelferdige boliger.

Bolig og Byggutvikling AS har en rekke referanseprosjekter, med blant annet et prosjekt i Kjøkkelvik bestående av 18 eneboliger i rekke. Disse ble ferdigstilt og overlevert til kunder i Q4 2019.

Per i dag har selskapet flere pågående prosjekter i ulike faser, hvorav flere gjøres i joint ventures sammen med andre lokale aktører.

Bolig og Byggutvikling AS har tidligere lånt 5,7MNOK gjennom Kameo i forbindelse med et annet prosjekt som ble tilbakebetalt tidligere i år.

I tillegg har selskapet et pågående prosjekt som finansieres gjennom Kameo. Siste transje av det lånet finner du her: Lån #3803

Finansiell informasjon

Se bilag. Vedlagt er årsregnskapet til Bolig og Byggutvikling AS, som er entreprenørselskap i gruppen og selskapet hvor majoriteten av gruppens økonomiske aktivitet foregår. Vi gjør oppmerksom på at perioderegnskap for 2021 er urevidert, og avvik kan forekomme når endelig regnskap foreligger.

Prosjektet

Selskapet har overtatt en tomt i Lillestrøm Kommune. Avtalen ble inngått tidligere i år, og selskapet har i mellomtiden søkt og fått godkjent rammetillatelse til oppføring av en tomannsbolig på tomten. På grunn av kort frist for oppgjør ble selskapet nødt til å betale for hele tomten med egenkapital, og første transjen av dette lånet vil refinansiere deler av selskapets egenkapital i tomten.

Halvdelene av tomannsboligen er på 142 og 141 kvm BRA og har adresse Fredheimveien 11. Tomten har opprinnelig vært del av en enebolig med stor tomt, og har nå blitt seksjonert ut og klargjort for bygging.

Bolig og Byggutvikling AS vil fungere som totalentreprenør i prosjektet, og regner med å ha prosjektet ferdigstilt innen 12 måneder fra byggestart.

Det er estimert totale prosjektkostnader på ~14MNOK inklusive finanskostnader. Total lånes det 4MNOK i forbindelse med kjøp av tomten, og ytterligere 8MNOK i byggelån fordelt på flere transjer. Resterende kostnader dekkes med egenkapital.

Boligene legges ut for salg fortløpende og Kameo har stilt krav om forhåndssalg av en enhet før byggelånet kan åpnes. Dermed vil 50% av inntektene i prosjektet være sikret før byggestart.

Det er forventet salgsinntekter på 16MNOK på de nye enhetene.

Byggeprosess
Gårds- og bruksnummer	3030-75/370
Adresse	Fredheimveien 11, 2013 Skjetten
BRA	283 totalt
Byggeår	2021/2022
Antall enheter som skal bygges	2
Innvilget byggetillatelse	Ja
Totalentreprise	Ja, Bolig og Byggutvikling AS
Estimert produksjonstid	9 måneder

Salgsprosess
Antall enheter	2
Størrelse	142 og 141 kvm BRA
Forhåndsolgt	Krav om 1 forhåndssalg før byggelån
Ansvarlig megler	Eie Eiendomsmegling

Området

Ansvarlig megler beskriver området som et barnevennlig og rolig villaområde. Eiendommen ligger i en blindvei og ligger derfor skjermet til med tanke på trafikk. Her har man også skoler og tilgang til butikker i eiendommens umiddelbare nærhet, samt kort vei til Lillestrøm sentrum og Strømmen Storsenter.

Det er generelt få omsetninger i området de siste 12 månedene, og det er registrert kun 16 salg av eneboliger de siste 12 månedene. Av disse er det kun en som kan ansees som «ny» med byggeår senere enn 2010. Det er dermed ikke stor nok datagrunnlag til å danne et sterkt bilde av markedet, men de 16 enhetene er i snitt solgt for 40 801kr/BRA, mens boligen med byggeår etter 2010 ble solgt for 64 619kr/BRA. Prisene i dette prosjektet ligger på 55 986kr/BRA i snitt.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.