Bolag söker finansiering till pågående projekt för uppförande av äldreboende, restaurang och spa-anläggning

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	6 000 000
Trancher	4 (4)
Låntagare	Kveldhus AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 20 mån
Säkerhet	Begränsad personlig borgen, negativ pantsättningsklausul
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	30%*
Lån i förhållande till kostnader (LTC)**	48%
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2021-09-20 – 2021-09-27
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 30%.
**LTC, lån i förhållande till kostnader uppskattas till LTC ca. 48%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Kveldhus AB, org nr. 559065 2433. Företaget önskar att låna totalt SEK 34 000 000 från Kameos långivare. Detta är den fjärde och sista tranchen och är om SEK 6 000 000.

Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (4 mån).

Låntagare	Kveldhus AB
Organisationsnummer	559065-2433
Lånebelopp (SEK)	6 000 000
Tranche	4 (4)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Refinansiering av bank
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 20 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	12 000 000	10%	Begränsad personlig borgen, negativ pantsättningsklausul	Avslutad
2	6 000 000	10%	Begränsad personlig borgen, negativ pantsättningsklausul	Avslutad
3	10 000 000	10%	Begränsad personlig borgen, negativ pantsättningsklausul	Avslutad
4	6 000 000	10%	Begränsad personlig borgen, negativ pantsättningsklausul	Pågående
Totalt	34 000 000

Säkerhetspaketet

Som säkerhet för lånet lämnas en begränsad personlig borgen från bolagets tre ägare.

Utöver det ingår en negativ pantsättningsklausul i låneavtalet där låntagande bolag förbinder sig att inte pantsätta fastigheterna i Serbien i förmån till andra kreditgivare.

Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Borgensåtagande	Jens Engwall, om SEK 8 500 000
Borgensåtagande	Erika Kveldstad, om SEK 1 700 000
Borgensåtagande	Joakim Orthén, om SEK 1 700 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Kveldhus AB är ett svenskt aktiebolag som äger 90% av aktierna i det serbiska bolaget Nordic NS doo Novi Sad och resterande ägs med 10% av lokala samarbetspartner. Kveldhus AB affärsidé är att tillsammans med lokala partner i Serbien och angränsade länder äga innehav i bolag som äger, projektutvecklar och förvaltar samhällsfastigheter med skandinavisk kvalitet och design. Visionen är att bli marknadsledande i regionen och bolaget studerar för närvarande ytterligare investeringsalternativ för framtida expansion. Serbien och angränsade länder har ett stort behov av utländska investerare och kapital för att bygga hållbara samhällsfastigheter med inriktning på sjukvård, sjukhem och äldreboende.

Kveldhus AB ägs av Jens Engwall, Erika Kveldstad och Joakim Orthén.

Jens Engwall är av många betraktad som en av fastighetsbranschens mest ansedda personer. Han har under sin karriär bland annat grundat och innehaft roll som VD i AB Kungsleden, Hemfosa Fastigheter, Nyfosa Fastigheter och innehaft roll som styrelseledamot i bolag som, Ikano och Bonnier Fastigheter. Han grundade Hemsö Fastigheter AB som ett dotterbolag till Kungsleden 2002. Bolaget var först med att specialisera sig på äldreboenden och samhällsfastigheter i Sverige och Tyskland och såldes senare till Tredje AP-fonden.

Mest känd är han från att ha varit med och grundat Hemfosa Fastigheter. Bolaget grundades 2009 med liknande affärsidé som Hemsö Fastigheter och byggdes under åren upp till ett bolag med ett fastighetsbestånd värt cirka 45 miljarder kronor. Hemfosa Fastigheter börsnoterades under 2014. Under 2018 skedde en uppdelning av Hemfosa där en tidigare dotterkoncern, Nyfosa Fastigheter, delades ut till Hemfosas aktieägare och börsnoterades. Jens lämnade då Hemfosa och blev VD för Nyfosa med ett fastighetsvärde på 30 miljarder kronor.

Jens har också erfarenhet från Östeuropa som styrelseledamot i Reinhold Polska AB, Ruric AB och som ordförande i Nordic & Russian Properties och som noterade i Nordic & Russian Properties ansvarade för att notera bolaget på Londonbörsen.

Under 2020 valde Jens att lämna VD-stolen i Nyfosa för att få mer tid över till egna projekt, däribland detta projekt i Serbien.

Utöver projektet i Serbien har Jens privata fastighetsengagemang i Florida, Kina och Albanien.

Jens är unik med att som VD, oavsett bransch, placerat flest bolag på börsen med AB Kungsleden, Hemfosa Fastigheter och Nyfosa Fastigheter. Han röstades fram av branschen till mäktigast i fastighetssverige 2011 (Länk) och placerades på plats 20 på samma lista under 2020 (Länk).

Erika Kveldstad jobbade mellan åren 2008-2014 som auktoriserad revisor på PwC som gruppchef inom fastighet och entreprenad med direkt personalansvar för 10 medarbetare. Mellan 2014-2015 jobbade hon som tillförordnad VD för Aktiebolaget Fastator. År 2016 i samband med börsnotering av Fastator övergick hennes roll till att bli transaktionsorienterad CFO. Under Erikas tre år på Fastator så deltog hon i ledningsgrupp- och styrelsearbete samt att hon även under hela perioden arbetat i styrelsen för Offentliga Hus i Norden AB. Sedan 2017 har hon arbetat på Stockholm Byggkoncept AB, ett bolag som hon är delägare i och var med och grundade 2006. . Hennes nuvarande roll på bolaget är VD.

Joakim Orthén jobbade under åren 1989-2007 med fastighetsförvaltning i olika roller. Bland annat som förvaltningschef på Fabege AB där han var ansvarig för ca 8,2Mdkr i fastighetsvärde. År 2007 grundade Joakim bolaget Nordic PM AB som erbjuder tjänster som rör det mesta inom fastighetsförvaltning. Bolaget har idag ca 70 anställda och förvaltar över 400 fastigheter runt om i Sverige. År 2019 blev Joakim även VD för Industrisamhället Fastigheter AB som har ett fastighetsbestånd om 1,3 Mdkr.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser nybyggnationen av en exklusiv anläggning med ett äldreboende, restaurang och spa-anläggning med hälsocenter samt pool-område.

Två byggnader kommer att uppföras på två avgränsade tomtfastigheter strax utanför Novi Sad med utsikt över floden Donau. Den ena byggnaden kommer bestå av ett äldreboende samt en restaurang. Äldreboendet kommer att ha kapacitet för upp till cirka 200 boende. Det kommer att finnas både individuellt boende samt sovsalar anpassade för fler än en boende. Restaurangen kommer ha plats för mellan 250-300 gäster. Byggnadens uthyrningsbara area är ca 6575 kvm. Den andra byggnaden kommer bestå av en Spa-anläggning och hälsocenter med öppen pool. Uthyrningsbar area ca 1195 kvm. Total uthyrningsbar area för anläggningen är om 7770 kvm.

Byggnationen är långt gången och förväntas vara färdigställd under Q3-Q4 2021. Fasad- och invändigt arbete är nu klart till 90%. Utvändigt markarbete pågår. Ett ytterligare storkök avsett för äldreboendets restaurang har installerats och medfört extra elförbrukning, således har tillbyggnad av en ny trafostation krävts. Detta påverkar initial tidsplan och projektet i sin helhet beräknas vara färdigt i december 2021.

Marknadsföring av projektet pågår just nu genom digital annonsering samt bokningsportal. Bolaget har i dagsläget ställt in sig på att driva anläggningen i egen regi i form av äldreboende, restaurang och spa anläggning.

Bolaget befinner sig i en pågående process med att ta fram kandidater som skall anställas som platschefer i det fall de väljer att själva driva anläggningen. Därefter kommer personal för äldreboende, restaurang och SPA-anläggningen kontrakteras så att allt är redo och klart vid öppning under hösten 2021. Ekonomifunktionen är tillsatt och intervjuer sker löpande för managerroller.

Kontrakterad totalentreprenör är Big Point Gradnja Doo. Anläggningen kommer att hålla hög standard och vara inredd i skandinavisk stil. Marknaden för äldreboenden i Serbien består idag mest av föråldrade statliga institutioner och mindre privata hem med begränsad kapacitet. Projektet ses därför som en innovation i landet.

Lånet planeras att återbetalas i samband med upptagandet av en långsiktig finansiering från en bank. Bolaget har etablerat en kontakt med den Österrikiska banken Erste banks lokala kontor i Belgrad. De har indikerat att de vill se ett kassaflöde under minst ett kvartal samt att de är villiga att belåna fastigheten med 50-60% mot slutvärdet.

Projektet värderades av Colliers International i februari 2021 till SEK 118 000 000.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	CP 5657/10 och CP 5658/1
Adress	Novi Sad, Serbien
Total LOA	7770 kvm
Byggår	2020-2021
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Big Point Gradnja Doo
Beräknad produktionstid	cirka 3 månader

Området

Projektanläggningen är belägen strax utanför centrala Novi Sad. Novi Sad är den näst största staden i Serbien samt huvudstad i den autonoma provinsen Vojvodina. Novi Sad är belägen cirka 10 mil norr om Belgrad. Novi Sad har idag strax under 300 000 invånare. Novi Sad har ett väl utvecklat transportsystem med väl underhållna vägar och spårtrafik.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Notera att detta specifika lån går till att finansiera ett projekt i Serbien. Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. I detta lån förekommer även en valutarisk kopplat till att projektet äger rum i Serbien.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor