Bostadsrättsprojekt om 16 enheter i slutskede på Solö, Norrtälje

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	12 236 500
Trancher	3 (3)
Låntagare	BRF Solö Ängar
Anledning till lån	Refinansiering
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 11 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	58%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2023-08-28 – 2023-09-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 58%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till BRF Solö Ängar, org. nr 769640-7035. Företaget önskar att låna totalt SEK 33 000 000 från Kameos långivare. Detta är den tredje av tre trancher och är om SEK 12 236 500.

Låntagare	BRF Solö Ängar
Organisationsnummer	769640-7035
Lånebelopp (SEK)	12 236 500
Tranche	3 (3)
Anledning till lån	Refinansiering
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 11 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 500 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
2	12 263 500	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
3	12 236 500	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Pågående
Totalt	33 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastigheterna som projektet är uppfört på. Innan befintligt byggnadskreditiv om SEK 50 000 000 genom Kameos investerare är fullt återbetalat kommer detta lån inneha pant med andra prioritet efter befintligt byggnadskreditiv i pantbrev inom SEK 0 – 42 000 000. Befintligt byggnadskreditiv kommer successivt att amorteras fram till september i samband med att trancher på detta lån utbetalas samt vid köpares tillträden av bostadsrätter i projektet.

När befintligt byggnadskreditiv är fullt återbetalat kommer lånet inneha pant med första prioritet inom SEK 0 – 42 000 000. Se tabell nedan för mer info.

Utöver detta säkerställs lånet genom borgensåtagande från L.M.R Byggnads AB om SEK 8 000 000 samt pant i reversen mellan L.M.R Byggnads AB och BRF Solö Ängar som avser fastighetsköpet samt förväntad projektvinst. På samma sätt som med fastighetspanten kommer pant i reversen innehas med andra prioritet fram till dess att byggnadskreditivet är återbetalat.

Innan byggnadskreditiv genom Kameo är fullt återbetalat:

Pantsättare	BRF Solö Ängar
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Norrtälje Solö 1:138-1:143
Prioritet	2:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 42 000 000
Borgensåtagande	L.M.R Byggnads AB, begränsat till SEK 8 000 000.

Efter byggnadskreditiv genom Kameo är fullt återbetalat:

Pantsättare	BRF Solö Ängar
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Norrtälje Solö 1:138-1:143
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 42 000 000
Borgensåtagande	L.M.R Byggnads AB, begränsat till SEK 8 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Projektet drivs av L.M.R Byggnads AB. Bolaget grundades 1989 och utför entreprenadarbeten samt egna utvecklingsprojekt. L.M.R Byggnads hade under år 2021 47st anställda och omsatte 123 miljoner kronor. Bolaget är även delägare i fastighetsutvecklingsbolaget Signum Fastigheter.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Låntagaren har sedan sommaren 2022 uppfört 16 bostadsrätter på Solö, Norrtälje. Den totala boarean uppgår till 1416 kvm och är fördelad på 12 parhusenheter om 90-120 kvm, samt 4 ängshus om 39 kvm. Byggnationen är i slutskedet och idag pågår arbeten såsom yttre finplanering. De första 8 enheterna har planerad slutbesiktning 30 augusti och resterande 8 enheter har planerad slutbesiktning 15 september 2023. Stommarna för parhusen levererades av Willa Nordic och entreprenaden på plats sker i egen regi genom projektägaren L.M.R Byggnads AB. Byggnationen har finansierats dels genom eget kapital och dels genom ett byggnadskreditiv genom Kameos investerare om SEK 50 000 000.

9 av 16 enheter har sålts med förhandsavtal. Av dessa 9 köpare har 6 stycken tecknat upplåtelseavtal, förhandling pågår fortsatt för de 3 kvarvarande förhandsavtalen. Planerat tillträde för samtliga sålda enheter med upplåtelseavtal är den 26 september 2023.

Låntagaren har erhållit en offert om slutplacering för föreningslån om SEK 15 576 000, motsvarande SEK 11 000 per kvm. Totala intäkter i projektet är budgeterade till cirka SEK 78 076 000. De 6 bostadsrätter som idag är sålda med upplåtelseavtal ska användas till att amortera utestående byggnadskreditiv. Försäljningsvärdet för dessa 6 enheter (3 parhus + 3 ängshus) uppgår till SEK 21 540 000. Detta innebär att kvarvarande projektvärde, efter utestående byggnadskreditiv har återbetalats genom detta lån samt försäljningsintäkter från tecknade upplåtelseavtal, uppgår till cirka SEK 56 500 000. Detta ger lånet, som uppgår till SEK 33 000 000, en LTV om cirka 58%. Observera att LTV för lånet kommer uppgå till cirka 67% fram till september 2023 innan hela det utestående byggnadskreditivet blir återbetalat i samband med att tillträdet sker för de 6 enheter som är sålda med upplåtelseavtal. Därefter uppgår LTV till 58% som beskrivet ovan.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Norrtälje Solö 1:138-1:143
Adress	Solö Ängsväg 3-8, 761 93 Norrtälje
BOA	1416 kvm
Byggår	2022/2023
Antal bostadsrätter som ska byggas	16 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Stomleverantör	Willa Nordic AB
Beräknad produktionstid	3 veckor

* Beräknad produktionstid avser återstående tid till färdigställt projekt

Försäljningsprocess
Antal objekt	16 stycken
Storlek	39, 90, 105, 120 kvm
Sålda med upplåtelseavtal	6 av 16 (34% av budgeterat försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Bjurfors Nyproduktion
Planerat tillträde	September 2023
Läge	C (Forum Fastighetsekonomi)

Området

Solö är beläget i Roslagens skärgård cirka 16 km söder om Norrtälje och cirka 80 km nordöst om Stockholm.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor