Fastighetsbolag söker finansiering till bostadsprojekt i Frederikssund
8% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna DKK 3 000 000 av Kameos långivare som skall gå till att medfinansiera byggnationen av 52 hyreslägenheter centralt i Frederikssund med en förväntad byggnationstid på 18 månader.
Bolaget har lång erfarenhet av fastighetsutveckling och uthyrning i Frederikssund med omnejd och har därför god lokalkännedom. Utöver den befintliga portföljen har bolaget också en lång väntelista med hyresgäster som är intresserade av att hyra liknande bostäder. Lånet refinansieras av ett Realkreditinstitut när projektet är klart och uthyrt. Detta är den andra av nio trancher om totalt DKK 25 000 000.
Lånet säkerställs med andra prioritets pant i fastighet, moderbolagsborgen samt personlig borgen från ägare.
Länk till tidigare tranche finns här:
Projektets styrkor
- Pant i fastighet (2:a prioritet)
- Attraktiv läge centralt i Frederikssund
- Bolag med lång erfarenhet och god lokalkännedom
- Moderbolagsborgen och personlig borgen
- Garanterat fulltecknat lån
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 3.000.000 |
|---|---|
| Låntager | RR Byg ApS |
| Anledning til lånet | Byggeri af udlejningsboliger |
| Løbetid* | 3-21 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom + begrænset kaution (personlig og fra moderselskab) |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 71 % |
| Årsrente | 8 % |
| Tegningsperiode*** | 25-11-2020 – 08-12-2020 |
| Låntype/amortisering | Fuld tilbagebetaling på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 71 %.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til RR Byg ApS (CVR-nr. 26093899) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 8 %, svarende til 0,67 % per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
- Rentedatoen tilpasses tranche 1 med rentebetaling den 5. i hver måned. Derfor kan første renteperiode ende med at være mindre end én måned, og første rentebeløb kan derfor afvige fra den foreløbige betalingsplan. Betalingsplanen opdateres med afstemte datoer og beløb i forbindelse med udbetaling af lånet.
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 71 %. Beregningen af LTV bygger på den samlede belåning i projektet bestående af et byggelån fra en privat investor på 50 mio. og lån via Kameo på op til 25 mio., set i forhold til den forventede værdi ved refinansiering via Realkredit.
Denne tranche er den anden af ni planlagte trancher i en samlet låneramme på 25 mio. DKK
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 2.000.000 | Udbetalt | Ejendomspant + kaution |
| 2 | 3.000.000 | Pågår | Ejendomspant + kaution |
| 3 | 2.600.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 4 | 2.700.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 5 | 2.700.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 6 | 2.000.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 7 | 2.500.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 8 | 2.500.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| 9 | 5.000.000 | Kommende | Ejendomspant + kaution |
| Totalt | 25.000.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for det samlede lån vil Kameos långivere have 2. prioritets pant i projektejendommen på Lærkevej i Frederikssund, efterstillet et byggelån på 50.000.000 DKK fra en privat investor på 1. prioritet. Lånet fra den private investor udbetales ligesom Kameos i trancher der matcher værditilførslen i projektet.
Derudover stilles der moderselskabsgaranti (begrænset til 5. mio. DKK) og personlig kaution (begrænset til 1. mio. DKK).
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | RR Byg ApS (CVR nr. 26093899) |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom med matr.nr. 0028bl, beliggende Lærkevej 1, 3600 Frederikssund |
| Prioritet | 2. prioritet (efterstillet maks. 50.000.000 DKK) |
| Selvskyldnerkaution | Vera Invest ApS, CVR nr. 32346669: 5.000.000 DKK Joakim Rasmussen (ejer): 1.000.000 DKK |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Låntager ønsker at opføre 52 udlejningslejligheder i centrum af Frederikssund. Lejlighederne vil blive fordelt på to bygninger med et samlet boligareal på 4.051 m2. Der bygges i hhv. fire og seks etager, og alle lejligheder vil få adgang til elevator.
Lejlighederne opføres med udlejning for øje, og låntager vil selv stå for ejendomsadministrationen når projektet står færdigt. Virksomheden har lige nu ca. 2700 på venteliste til tilsvarende lejligheder i porteføljen, og de forventer derfor at de nye lejligheder også hurtigt vil blive udlejet.
Låntager har selv afholdt alle udgifter til grundkøb m.m. Byggetilladelse og andre godkendelser fra kommunen er på plads, så byggeriet kan igangsættes dette efterår. Den forventede byggetid er ca. 18 måneder.
Virksomheden har fået tilbud fra realkredit på refinansiering af lånet når projektet står færdigt, og lejlighederne er udlejet.
Området
Projektet er beliggende central i Frederikssund med S-tog, shopping, gågade, skoler, havn, restauranter, fritidstilbud m.m. inden for gåafstand.
Frederikssund er en stationsby med ca. 16.000 indbyggere og hovedby i Frederiksssund Kommune (ca. 45.000 indbyggere). Med beliggenheden ud til Roskilde Fjord, findes mange naturoplevelser tæt på. Samtidig ligger centrum af København kun 50 km væk og kan nås med S-tog på ca. 45 min.
Virksomheden
RR Byg ApS beskæftiger sig med ejendomsadministration (RR Bolig) og udvikling af egne ejendomme. Virksomheden blev grundlagt i 1996 da stifter og daværende ejer René Rasmussen udlejede den første ejendom i det der skulle udvikle sig til en større portefølje. René Rasmussen var selvstændig VVS’er og begyndte i midt 90’erne at købe og udvikle udlejningsboliger. I årenes løb voksede ejendomsporteføljen sig stor nok til at blive en selvstændig virksomhed, og den har været drevet og registreret som sådan de seneste 15 år.
Moderselskabet i koncernen er i dag et investeringsselskab, mens koncernen primært er kendt RR Bolig-navnet. Virksomheden ejer og administrerer udelukkende ejendomme i Frederikssund og omegn hvor de har dybdegående kendskab til markedet.
Den nuværende ejer, Joakim Rasmussen, er søn af stifteren og dermed anden generation i virksomheden. Han overtog driften af virksomheden for otte år siden og ejerskabet fire år senere. Han er uddannet inden for ejendomsadministration og har beskæftiget sig med familiens ejendomme siden han var helt ung. Han er desuden fungerende lægdommer ved boligretten.
Finansiel information
Herunder findes et forenklet regnskab for Låntagers selskab, RR Byg ApS. Reviderede regnskaber for Låntagers virksomhed samt moderselskabet er vedlagt som bilag nederst på siden.
NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.
| Resultatopgørelse for 2019 | |
|---|---|
| Nettoindtægter i alt | 6.473 |
| Kapacitetsomkostninger i alt | -1.907 |
| Afskrivninger | -667 |
| Resultat før finansiering | 3.899 |
| Finansielle poster | -2.091 |
| Resultat associerede virksomheder | -526 |
| Resultat før skat | 1.282 |
| Skat af årets resultat | -443 |
| Årets resultat | 839 |
| Aktiver | |
| Ejendomme | 163.441 |
| Inventar og driftsmidler | 504 |
| Indestående selskaber | 2.847 |
| Anlægsaktiver i alt | 166.792 |
| Tilgodehavender | 2.012 |
| Forudbetalte omkostninger | 98 |
| Likvide beholdninger | 1.301 |
| Omsætningsaktiver i alt | 3.411 |
| Aktiver i alt | 170.203 |
| Passiver | |
| Selskabskapital | 1.000 |
| Opskrivningshenlæggelse | 18.985 |
| Overført resultat | 15.282 |
| Egenkapital i alt | 35.267 |
| Ansvarlig lånekapital | 10.000 |
| Hensættelse | 6.200 |
| Realkreditlån | 109.707 |
| Deposita | 2.802 |
| Langfristet gæld i alt | 112.509 |
| Afdrag langfristet gæld | 1.771 |
| Bankgæld | 638 |
| Anden gæld | 3.817 |
| Kortfristet gæld i alt | 6.226 |
| Passiver i alt | 170.203 |
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.