Fastighetsbolag söker finansiering till bostadsrättsprojekt i Vega, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Trancher	1 (10)
Låntagare	BRF Glimmerhusen
Anledning till lån	Förvärv och Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	66%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2023-07-27 – 2023-08-04
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 66%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Glimmerhusen, 769641-4601. Företaget önskar att låna totalt 65 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första av tio trancher och är om SEK 10 000 000.

Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (12 månader).

Låntagare	BRF Glimmerhusen
Organisationsnummer	769641-4601
Lånebelopp (SEK)	10 000 000
Tranche	1 (10)
Anledning till lån	Förvärv och byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektintäkter
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Pågående
2	10 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
3	7 250 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
4	7 250 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
5	6 500 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
6	6 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
7	5 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
8	5 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
9	4 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
10	4 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Kommande
Totalt	65 000 000

*Observera att ovanstående trancheupplägg är indikativt och kan komma att ändras för kommande trancher.

Säkerhetspaketet

Bostadsrättsföreningen Glimmerhusen kommer vid utbetalning av denna tranche, endast vara ägare och därmed kunna pantsätta fastigheterna Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100 som säkerhet för lånet. Tranche 2 i detta lån kommer användas till att delfinansiera förvärvet av Haninge Kolartorp 4:30 med tillträdesdag den 2023-08-31. Pant i fastigheten Haninge Kolartorp 4:30 kommer adderas till lånets säkerhetspaket innan utbetalning av Tranche 3.

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Glimmerhusen
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100, 4:30***
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 40 000 000
Borgensåtagande	Stern Gruppen AB, 559122-7326, begränsad till SEK 10 000 000
Säkerhetsobjekt i **	Pant i revers mellan Stern Bostad (pantsättare) och BRF Glimmerhusen

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

***Fastigheten Haninge Kolartorp 4:30 kommer efter förvärvet ägt rum den 2023-08-31, bli styckad till totalt två fastigheter.

Företaget

Stern Gruppen AB grundades under 2015 och är en snabbväxande koncern inom hus- & fastighetsbranschen, där Husverket AB, Stern Bostad AB, Stern Fastigheter AB samt Stern Husmoduler AB ingår.

Husverket AB är marknadsledande inom tillverkning och försäljning av husmoduler som designas, byggs och levereras som nyckelfärdiga attefallshus och fritidshus. Bolaget ligger långt fram gällande digitalisering där de kan erbjuda sina kunder att bygga sitt hus i 3d på sin tomt innan beslut fattas. Därefter erbjuds en totalentreprenad och huset kommer levererat i en eller flera nyckelfärdiga moduler vilket innebär extremt kort byggtid på plats.

Stern Entreprenad AB arbetar i huvudsak med exploatering av fritidsområden inom skärgård och fjällområden. Där paketeras tomt/tomter med fritidshus/parhus eller annan önskad huslösning kombinerat med en totalentreprenad. Denna paketering skapar ett mervärde för kunden där ett attraktivt, enkelt och tryggt "allt i ett paket" kan erbjudas husköparen.

Huvudkontoret för Stern Gruppen AB, dotterbolagen Husverket AB och Stern Fastigheter AB är belägna i Stockholm/Farsta och tillsammans så omsatte bolagen ca 140 miljoner under 2022. Totalt arbetar ca 100 anställda montörer, konstruktörer, arkitekter och andra viktiga nyckelrollsinnehavare i dessa produktionsenheter.

Som en förutsättning för att kunna fortsätta växa så startade koncernen under 2022 upp en helt ny husfabrik vid namn Stern Husmoduler AB belägen i Borlänge.

Koncernens hemsida.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 18 bostadsrätter i Vega, Haninge intill Rudan naturreservat. Den sammanlagda boarean är om 1 566kvm, fördelat på 12 parhusenheter om 108kvm och 6 studiohus om 45kvm.

Under 2022-2023 förvärvade bolaget två fastigheter som senare hunnit styckats till totalt fyra fastigheter. Köpeskillingen var om cirka SEK 17 000 000 och finansierades med eget kapital. Bolaget har även signerat avtal om att förvärva ytterligare en fastighet för SEK 9 000 000 med tillträde den 2023-08-31. Även den fastigheten planeras att styckas efter förvärv, vilket betyder att projektet kommer uppföras på sex fastigheter.

Bygglov och startbesked har erhållits på de förvärvade fastigheterna. Markarbetet är påbörjat. Mark- och grundarbetet förväntas vara klart i slutet av sommaren och de första husen beräknas levereras i september-månad.

Totalt har bolaget investerat cirka SEK 20 000 000 i eget kapital i projektet som gått till att förvärva tomtfastigheterna samt finansiera diverse projekteringsarbete.

Totalentreprenör är Stern Entreprenad AB, vilket är ett bolag inom koncernen. De har i sin tur skrivit avtal med underentreprenörer. Prefabstommar beställs från en fabrik i Litauen som koncernen tidigare använt sig av. Huvudägaren av Stern Gruppen AB är även delägare i husfabriken i Litauen.

Denna tranche kommer gå till att finansiera mark- och grundarbete samt finansiera beställning av husstommar.

Projektet förväntas vara färdigställt i sin helhet under kvartal 4 2024.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100, 4:30 (kommer styckas till två)
Adress	Glimmervägen, Haninge
BOA	1566kvm
Byggår	2023-2024
Antal bostadsrätter som ska byggas	18st
Beviljat bygglov	Ja (Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100) Nej (Haninge Kolartorp 4:30)
Totalentreprenad	Ja, Stern Fastigheter AB
Beräknad produktionstid	15 månader

12 av 18 bostäder är sålda med förhandsavtal (motsvarande 66% av försäljningsvärdet).

Länk till projektet på mäklarens hemsida.

Totala försäljningsintäkter uppskattas till cirka SEK 80 000 000. Bolaget har erhållit en offert om föreningslån om SEK 18 792 000. Totala projektintäkter uppskattas därav till SEK 98 792 000, vilket resulterar i en uppskattad LTV om 66%.

Försäljningsprocess
Antal objekt	18st (12 parhusenheter och 6 studiohus)
Storlek	108kvm & 45kvm
Sålda på ritning	12/18 enheter (66% av totala försäljningsvärdet)
Anlitad mäklare	Svensk Fastighetsförmedling
Planerat tillträde	Under 2024
Läge	A (Forum)

Området

Projektet är beläget mellan Vega och Handen i Haninge kommun, Stockholm. Bostäderna omringas av skog och natur och kommer ligga precis intill Rudan naturreservat. Närområdet består av villabebyggelse. Promenadavstånd till Vega centrum där det finns matbutik, restauranger, gym.

Med pendeltåget från Vega station tar man sig till in till Stockholm City på ca 25min. För barnen finns flera förskolor och skolor i närområdet. Det finns även större handelsplatser om man tex ska storhandla i Port 73 och Länna.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor