Fastighetsbolag söker finansiering till bostadsrättsprojekt i Vega, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	13 250 000
Trancher	7 (7)
Låntagare	BRF Glimmerhusen
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 1 mån | Max 15 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	66%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2024-04-25 – 2024-05-01
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 66%

Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Glimmerhusen, 769641-4601. Företaget önskar att låna totalt 65 000 000 från Kameos långivare. Detta är den sjunde av sju trancher och är om SEK 13 250 000.

Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (4 mån).

Låntagare	BRF Glimmerhusen
Organisationsnummer	769641-4601
Lånebelopp (SEK)	13 250 000
Tranche	7 (7)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektintäkter
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 1 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	10 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Återbetalad
2	10 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Delåterbetalad
3	7 250 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
4	10 000 000	11%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
5	6 500 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
6	8 000 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Avslutad
7	13 250 000	10%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, pant i revers	Pågående
Totalt	65 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Glimmerhusen
Långivarombud*	Kameo Investment Platform AB
Säkerhetsobjekt i **	Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100, 4:30 och 4:101
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 40 000 000
Borgensåtagande	Stern Gruppen AB, 559122-7326, begränsad till SEK 10 000 000
Säkerhetsobjekt i **	Pant i revers mellan Stern Bostad (pantsättare) och BRF Glimmerhusen

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Stern Gruppen AB grundades under 2015 och är en snabbväxande koncern inom hus- & fastighetsbranschen, där Husverket AB, Stern Bostad AB, Stern Fastigheter AB samt Stern Husmoduler AB ingår.

Husverket AB är marknadsledande inom tillverkning och försäljning av husmoduler som designas, byggs och levereras som nyckelfärdiga attefallshus och fritidshus. Bolaget ligger långt fram gällande digitalisering där de kan erbjuda sina kunder att bygga sitt hus i 3d på sin tomt innan beslut fattas. Därefter erbjuds en totalentreprenad och huset kommer levererat i en eller flera nyckelfärdiga moduler vilket innebär extremt kort byggtid på plats.

Stern Entreprenad AB arbetar i huvudsak med exploatering av fritidsområden inom skärgård och fjällområden. Där paketeras tomt/tomter med fritidshus/parhus eller annan önskad huslösning kombinerat med en totalentreprenad. Denna paketering skapar ett mervärde för kunden där ett attraktivt, enkelt och tryggt "allt i ett paket" kan erbjudas husköparen.

Huvudkontoret för Stern Gruppen AB, dotterbolagen Husverket AB och Stern Fastigheter AB är belägna i Stockholm/Farsta och tillsammans så omsatte bolagen ca 140 miljoner under 2022. Totalt arbetar ca 100 anställda montörer, konstruktörer, arkitekter och andra viktiga nyckelrollsinnehavare i dessa produktionsenheter.

Som en förutsättning för att kunna fortsätta växa så startade koncernen under 2022 upp en helt ny husfabrik vid namn Stern Husmoduler AB belägen i Borlänge.

Koncernens hemsida: https://husmoduler.se/

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 18 bostadsrätter i Vega, Haninge intill Rudan naturreservat. Den sammanlagda boarean är om 1566 kvm, fördelat på 12 parhusenheter om 108 kvm och 6 studiohus om 45 kvm.

Tre fastigheter förvärvades under 2022-2023 (den sista i slutet av augusti). Sedan dess har dessa blivit styckade till totalt sex fastigheter. På vardera fastighet pågår i skrivande stund uppförandet av ett parhus och ett studiohus. Bygglov och startbesked har erhållits på samtliga fastigheter.

Projektet fortskrider väl med flera parallella aktiviteter. Samtliga sex parhus har levererats och blivit stomresta. Invändigt arbete pågår.

Samtliga parhusbostäder beräknas bli färdigställda under våren 2024. Därefter påbörjas byggnationen av sex studiohus som förväntas stå klara till sommaren/tidig höst 2024.

Totalt har bolaget investerat cirka SEK 20 000 000 i eget kapital i projektet som gått till att förvärva tomtfastigheterna samt finansiera diverse projekteringsarbete.

Totalentreprenör är Stern Entreprenad AB, vilket är ett bolag inom koncernen. De har i sin tur skrivit avtal med underentreprenörer. Prefabstommar beställs från en fabrik i Litauen som koncernen tidigare använt sig av. Huvudägaren av Stern Gruppen AB är även delägare i husfabriken i Litauen.

Projektet förväntas vara färdigställt i sin helhet under Q2-Q3 2024.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Haninge Kolartorp 4:28, 4:99, 4:29, 4:100, 4:30 och 4:101
Adress	Glimmervägen, Haninge
BOA	1566 kvm
Byggår	2023-2024
Antal bostadsrätter som ska byggas	18 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Stern Fastigheter AB
Beräknad produktionstid	4 månader

16 av 18 bostäder är sålda (motsvarande 83% av försäljningsvärdet). 11 av 14 avtal har hunnit bli konverterade till upplåtelseavtal och resterande fem avtal är förhandsavtal.

Länk till projektet på mäklarens hemsida här.

Totala försäljningsintäkter uppskattas till cirka SEK 80 000 000. Bolaget har erhållit en offert om föreningslån om SEK 18 792 000. Totala projektintäkter uppskattas därav till SEK 98 792 000, vilket resulterar i en uppskattad LTV om 66%.

Försäljningsprocess
Antal objekt	18 stycken (12 parhusenheter och 6 studiohus)
Storlek	108 kvm & 45kvm
Sålda med förhandsavtal	5 av 18 bostäder
Sålda med upplåtelseavtal	11 av 18 stycken
Anlitad mäklare	Svensk Fastighetsförmedling
Planerat tillträde	Från första halvåret 2024
Läge	A (Forum)

Området

Projektet är beläget mellan Vega och Handen i Haninge kommun, Stockholm. Bostäderna omringas av skog och natur och kommer ligga precis intill Rudan naturreservat. Närområdet består av villabebyggelse. Promenadavstånd till Vega centrum där det finns matbutik, restauranger, gym.

Med pendeltåget från Vega station tar man sig till in till Stockholm City på ca 25min. För barnen finns flera förskolor och skolor i närområdet. Det finns även större handelsplatser om man tex ska storhandla i Port 73 och Länna.

Potentiella risker med projektet

Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.

Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.

Bilagor