Fastighetsbolag söker finansiering till bostadsrättsprojekt om 29 enheter i Huddinge, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	7 500 000
Trancher	2 (6)
Låntagare	BRF Gladö Sjöutsikten
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 1 mån | Max 23 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	65%*
Årsränta	12%
Teckningsperiod	2024-02-06 – 2024-02-11
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 65%.

Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till BRF Gladö Sjöutsikten, 769641-9667. Företaget önskar att låna totalt 55 000 000 SEK från Kameos långivare. Detta är den andra av sex trancher och är om 7 500 000 SEK.

Förskottsbetalda räntor på Kameos klientmedelskonto (5 månader).

Låntagare	BRF Gladö Sjöutsikten
Organisationsnummer	769641-9667
Lånebelopp (SEK)	7 500 000
Tranche	2 (6)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektintäkter
Årsränta	12%
Månadsränta	1,00%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 1 mån | Max 23 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	7 500 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Avslutad
2	7 500 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Pågående
3	5 000 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
4	12 000 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
5	12 000 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
6	11 000 000	12%	Pant i fastighet, bolagsborgen, pant i revers	Kommande
Totalt	55 000 000

*Vänligen observera att ovanstående är en indikativ trancheplan där kommande tranchers lånebelopp samt årsränta kan komma att ändras.

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastighet, bolagsborgen samt pant i revers.

Initialt säkerställs lånet med bottenpant om hela lånebeloppet. Bolagets totala önskade lånebehov är om SEK 100 000 000, med andra ord SEK 45 000 000 mer än detta lån. Planen är att uppta senior finansiering genom bank/kreditmarknadsbolag under projektets gång, villkorat av att detta accepteras av Kameo inom ramen för beviljat kreditbeslut. Innan lånebelopp överstigande SEK 20 000 000 av detta lån utbetalats, så ska bolaget erhållit godkänt kreditbeslut från en senior kreditgivare där villkor godkänts av Kameos kreditkommitté.

Säkerheten för detta lån kommer i detta fall att förändras genom att långivare i detta lån kommer att inneha pantbrev efterställt den seniora långivaren samt erhåller andra prioritets pant i den seniora långivarens pantbrev. Inomläget för lånet kommer aldrig att överstiga SEK 100 000 000. Vilket ger en uppskattad LTV om 65%.

Innan godkänt kreditbeslut från senior långivare erhållits så kommer detta lån med vid tidpunkt maximalt SEK 20 000 000 i utestående lån, säkerställas med bottenpant i fastighet med uppskattad LTV mot markvärde om 57% samt bolagsborgen.

Innan utbetalning av lån från senior långivare:

Pantsättare	BRF Gladö Sjöutsikten
Långivarombud*	Kameo Investment Platform AB
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Gladö 34:1-34:3, 37:1-37:3, 62:1-62:2 och 63:1-63:2
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 55 000 000
Borgensåtagande	Solvinkeln Fastigheter AB, 559227-5910, begränsad till SEK 30 000 000.

Efter utbetalning av lån från senior långivare:

Pantsättare	BRF Gladö Sjöutsikten
Långivarombud*	Kameo Investment Platform
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Gladö 34:1-34:3, 37:1-37:3, 62:1-62:2 och 63:1-63:2
Prioritet	2:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 45 000 000 1:a prioritets pant inom SEK 45 000 000 - 100 000 000
Borgensåtagande	Solvinkeln Fastigheter AB, 559227-5910, begränsad till SEK 30 000 000.
Pant i revers	Pant i Solvinkeln Invest 7 AB, org.nr. 559312-8498, fordran mot gäldenären BRF Gladö Sjöutsikten.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Solvinkeln Fastigheter AB är i första hand verksamma med fastighetsutveckling och nyproduktion av privatbostäder och kommersiella fastigheter. Därutöver ska bolaget äga hyresfastigheter för långsiktig förvaltning. I koncernen täcker de hela bostadsprojektets livscykel, från idé till nyckelfärdig fastighet och långsiktig förvaltning.

Koncernen har sedan starten, i olika konstellationer, uppfört cirka 350 hållbara bostäder och ett förvaltningsobjekt om cirka 4000 kvm.

Under 2023 har bolaget färdigställt 102 bostäder i olika projekt. Därutöver består projektportföljen utav ytterligare 395 bostäder. Totala produktionsvärdet SEK 2 100m produktionsvärde i portföljen.

Ägarbolag bakom Solvinkeln Fastigheter är RSY Holding AB, JWK Holding AB och SH Gruppen AB. Tillsammans omsätter ägarbolagen cirka SEK 150m årligen.

Länk till bolagets hemsida här.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser uppförande av 20 parhusbostäder om 134kvm och 9 attefallshus om 25kvm (+14kvm biarea). Totalt 29 bostäder om ca 2900kvm boarea och 140kvm biarea.

Markfastigheterna som kommer bebyggas köptes av bolaget under 2021-2022 för en köpeskilling om SEK 25 850 000. Sedan dess har bolaget även betalt kostnader för projekterings- och diverse infrastrukturarbete (gatukostnader, VA-anslutningar etc.) samt påbörjat rivnings- och markarbetet på fastigheterna. Totalt har bolaget investerat cirka SEK 39 000 000 i egna medel in i projektet.

Bygglov är beviljat och produktionen kommer nu att sätta igång där parhusen förväntas stå klara i slutet av 2024.

Planen är att Derome kommer leverera prefab-element/husstommar och att SH Snickeri AB därefter kommer montera och färdigställa bostäderna (delägare Solvinkeln Fastigheter).

Läs mer om projektet på bolagets hemsida här.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Huddinge Gladö 34:1-34:3, 37:1-37:3, 62:1-62:2 och 63:1-63:2
Adress	Österängsvägen, 141 91 Huddinge
BOA	Ca. 2900 kvm
Byggår	2024-2025
Antal bostadsrätter som ska byggas	29 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ej signerat ännu
Beräknad produktionstid	Ca 12 mån

11 av 29 enheter är idag sålda med förhandsavtal (motsvarande 48% av budgeterat försäljningsvärde). Det är ytterligare 3 bostäder sedan den senaste och första tranchen för en månad sen. Samtliga sålda bostäder är parhuslägenheter.

Läs mer på mäklarens hemsida här.

Försäljningsprocess
Antal objekt	29 stycken
Storlek	25kvm - 134kvm
Sålda på ritning	11 av 29 sålda med färhandsavtal (48% av försäljningsvärdet)
Anlitad mäklare	Svensk Fastighetsförmedling
Planerat tillträde	Från Q3-Q4 2024
Läge	B (Croisette)*

* Datscha

Budgeterade försäljningsintäkter är om SEK 122 875 000 och offererat föreningslån är om SEK 32 000 000. Totala budgeterade projektintäkter är därför uppskattade till SEK 154 875 000, vilket resulterar i en uppskattad LTV om 65%.

Lånet säkerställs med pant i fastighet och bolagsborgen. Planen är att uppta senior finansiering genom bank/kreditmarknadsbolag under projektet, villkorat av att detta accepteras av Kameo inom ramen för beviljat kreditbeslut. Lånets maximala inomläge kommer vara SEK 100 000 000. Läs mer under ’Säkerhetspaket’.

Området

Projektet är beläget i Gladö kvarn, Huddinge. Under de senaste åren har området omvandlats från ett fritidshusområde som nu bebyggs med permanentboende. Det är promenadavstånd ner till Kvarnsjön. Naturnära område med badplats, paddelbana, tennisbanor, dansbana och fotbollsplan i området.

Gladö kvarn ligger cirka 10 minuter med bil från Huddinge Centrum. Till Stockholm tar det cirka 30min med bil.

Referensprojekt

Under 2022-2023 uppförde Solvinkeln Fastigheter AB den första etappen i området- BRF Skogslängtan. Föreningen består av 51 bostadsrätter som samtliga har blivit sålda och tillträdda av nya ägare.

Bilden ovan är från projektets säljstart i september 2023 med den första etappen skymtandes i bakgrunden.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det.
Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. Sådana förseningar resulterar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla
skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt att för långivares räkning realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor