Fastighetsbolag söker lån till markfastigheter i Huddinge

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	1 (2)
Låntagare	Imola Holding AB
Anledning till lån	Refinansiering av lån 3591
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	60%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2023-04-17 – 2023-04-24
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 60%

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Imola Holding AB, 556903-3938. Företaget önskar att låna totalt SEK 10 000 000 från Kameos långivare. Detta är den första tranchen och är om SEK 5 000 000.

Låntagare	Imola Holding AB
Organisationsnummer	556903-3938
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	1 (2)
Anledning till lån	Refinansiering av lån 3591
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst från koncernens pågående projekt
Årsränta	11%
Månadsränta	0,91%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	11%	Pant i fastighet	Pågående
2	5 000 000	11%	Pant i fastighet	Kommande
Totalt	10 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Mästarträdet AB och Alomi Invest 6 AB
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13
Prioritet	Huddinge Vistaberg 1:3 - 1:a prioritets pant inom SEK 16 716 402 – 30 716 402. Pantbrevsbelopp SEK 14 000 000. Huddinge Vistaberg 2:3 - 1:a prioritets pant inom SEK 500 000 – 1 500 000. Pantbrevsbelopp om SEK 1 000 000. Huddinge Vistaberg 1:13 - 1:a prioritets pant inom SEK 3 625 000 – 8 625 000. Pantbrevsbelopp om SEK 5 000 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Låntagande bolag är Imola Holding AB som är moderbolag inom koncernen. Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare har arbetat inom fastighetsbranschen.

Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började man alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört ett tiotal bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Läs mer på bolagets hemsida.

Imola har i dagsläget ett antal pågående projekt i sin portfölj som Kameo varit med och finansierat:

BRF Tyresö Södergård 4 (Alomi Invest 4 AB)

Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6134 kvm och en lokalarea om 338 kvm i Trollbäcken, Stockholm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler. Tillträden förväntas ske under Q2-Q3 2023.

Läs mer om projektet här: LÄNK TILL ARTIKEL

Kameo lån till projekt: Lån 3384

Lokal- och råvindsprojekt i Råsunda/Solna, Stockholm (Alomi Invest AB)

Projektet omfattar fyra vindslägenheter om sammanlagt 137 kvadratmeter samt sju lägenheter om totalt 201 kvadratmeter. Tillträden förväntas ske löpande under Q2-Q3 2023.

Kameo lån till projektet: Lån 3975 (Delvis amorterat), Lån 3976, Lån 3977, lån 3978

Uppförande av två villor på Lidingö (Alomitell Fastighets AB)

Projektet uppförs på två angränsande tomter på Vasavägen i centrala Lidingö. Villorna har en boarea om 295 kvm vardera med 10 respektive 11 rum. Tillträden förväntas kunna ske under Q2 2024.

Kameo lån till projekt: Lån 4224, Lån 4225, Lån 4226

Byggnation av åtta bostäder på Östermalm, Stockholm (Torsvik Utveckling AB)

Projektet omfattar uppförandet av åtta bostäder försedda med egna ingångar och terrasser på en yta om totalt 568 kvm på Östermalm, Stockholm.

Samtliga lån från Kameo är återbetalda. Två bostäder återstår att sälja vilket bolaget räknar med ska kunna ske under Q2-Q3 2023.

Kameo lån till projekt (Återbetalda): Lån 3785, Lån 3786, Lån 3787, Lån 3788, Lån 3789, Lån 3790, Lån 3791

Utöver det innehar bolaget ett antal förvärvade markfastigheter i sin projektportfölj.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Imola äger tre markfastigheter (Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13) som är belägna i ett nytt område kallat Vista skogshöjd ett par kilometer väster om Huddinge centrum.

Fastigheterna har en total tomtareal om 31 470kvm och omfattas av ett pågående detaljplanearbete. Rådande planförslag planeras att granskas första kvartalet 2024 och sedan antas under fjärde kvartalet 2024. Vista skogshöjd är den sista delen av utbyggnaden av området Vistaberg. Förslaget innehåller totalt cirka 620 bostäder och en större förskola med plats för cirka 140 barn.

Utifrån planförslaget planeras 52 bostäder kunna uppföras på markfastigheterna med en total bruttoarea om 10 100kvm (ca 8 585kvm boarea).

Byggnation på fastigheterna förväntas kunna ske först 2026.

Fastighetsinformation
Fastighetsbeteckning	Huddinge Vistaberg 1:3, 2:3 och 1:13
Område	Vistaberg, Huddinge
Pågående detaljplan	Vista Skogshöjd
Tidplan (uppskattad)	- Samråd: Nov 2017-Jan 2018 - Granskning: Q1 2024 - Antagande: Q4 2024 - Byggnation 2026-2032
Tomtareal	- Vistaberg 1:3 – 24 480kvm - Vistaberg 2:3 - 1 129kvm - Vistaberg 1:13 – 5 861kvm
Uppskattad byggrätt	Ca 10 110 kvm BTA

Fastigheterna blev nyligen värderade av Forum till SEK 93 000 000, under förutsättning att rådande planförslag vunnit laga kraft och att framtida gatukostnadsersättning är betald. Gatukostnaden har av Forum bedömts till SEK 20 000 000, vilket ger ett uppskattat värde om SEK 73 000 000 innan kostnaderna är tagna. För att estimera värdet av fastigheten idag, där planförslaget inte ännu är antaget, väljer Forum att justera ned värdet med ca 30% för planrisk samt väntetid till byggnation. Detta ger ett uppskattat värde per idag om SEK 51 000 000, vilket ger lånet en uppskattad LTV om 60%.

Bolaget planerar att återbetala lånet med intäkter från pågående projekt i koncernen (Läs mer under Företaget)

Området

Fastigheterna som utgör lånets säkerhet är belägna i ett nytt område kallat Vista skogshöjd, ett par kilometer väster om Huddinge centrum. Näromgivningen utgörs idag av småhusbebyggelse och skog.

Vista Skogshöjd avses bli ett bostadsområde för en målgrupp som uppskattar närheten till naturen. Planområdet ska ha tydliga gaturum, sammanhängande bebyggelse och ta tillvara på områdets topografi och natur. I mötet med befintlig bebyggelse vid Vistavägen planeras ett småskaligt torg för olika verksamheter och service. Bostäderna i området kommer att ha närhet till såväl natur som förskola och kollektivtrafik.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor