Fastighetsutvecklare söker finansiering till slutförande av projekt på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	8 350 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån*	Min 3 mån | Max 6 mån
Förväntad löptid	2 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	59%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2020-08-31 – 2020-09-13
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 59%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9, org.nr 769638-1099. Företaget önskar att låna totalt SEK 8 350 000 av Kameos långivare.

Lånet säkerställs med pant i fyra fastigheter motsvarande hela lånebeloppet. Ränteutbetalningar sker månadsvis genom förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto. Återbetalning av lånet sker vid tillträde av bostadsrätterna, som beräknas ske i november 2020.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9
Organisationsnummer	769638-1099
Lånebelopp (SEK)	8 350 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 6 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	8 350 000	8%	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	8 350 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9, org. nr 769638-1099
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Hemmesta 11:235, 11:518, 11:519, 11:520
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 25 000 000 – SEK 33 350 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Bostadsrättsföreningen Parkvägen 9 ägs av Vivioo AB som leder projektet. Vivioo AB grundades 2012 av Joakim Callans Söderkvist, Nicklas Schechter och Pehr Sehr. Bolaget har sedan starten bedrivit projekt inom nyproduktion av bostäder. Primärt har Vivioo förädlat råvindar till lägenheter samt konverterat lokaler till bostadslägenheter. Totalt har företaget genomfört 11 projekt och förädlat totalt 43 bostäder. För mer information om projekten se företagets hemsida. Idag har Vivioo, utöver BRF Parkvägen 9, ett annat pågående projekt på Värmdö som hade byggstart i september 2020 som Kameos långivare finansierar.

Så här beskriver företaget sin affärsidé:

”Det är en sak att omvandla en råyta till en lägenhet, en annan att förverkliga någons drömmar till ett personligt hem. I grunden är vi på Vivioo visionärer med lång erfarenhet inom fastighets- och byggbranschen. Vi brinner för hantverket och har en fast övertygelse om att det i slutändan är kvaliteten på såväl bemötande som utförande som gör den stora skillnaden. Kvalitet skall kunna kännas såväl som skådas under en lång tid. Vi vet att varje kund är unik med egna idéer, personligheter och livsstil. Vi ser det som vår uppgift att ta vara på dessa egenskaper och skapa något som vi tillsammans kan vara nöjda och stolta över. Därför lägger vi extra tid på detaljerna. Oavsett utmaning, så hoppas vi på att få förtroendet att förverkliga såväl nya som gamla kunders visioner med det vi kan bäst - hantverket.”

Vivioo Holding AB ägs av företagets ledning med en tredjedel vardera. Ledningen har en lång erfarenhet inom fastighetsbranschen med bakgrund inom både fastighetsmäkleri, byggentreprenad och fastighetsutveckling. Se mer bakgrund om respektive ägare nedan.

Nicklas Schechter (N. Schechter AB)

Nicklas är utbildad civilekonom i grunden samt fastighetsmäklare. Under åren 1995 - 2010 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty med inriktning på försäljning av bostadsrätter. Nicklas har även varit verksam inom bilbranschen som återförsäljare av BMW under åren 2005 – 2010. Mellan 2007 – 2017 var han delägare i ett fastighetsbolag tillsammans med Arcona AB med inriktning på fastighetsutveckling. Ett av de mer kända projekten var uppbyggnad av en fastighet på Djurgården som idag inrymmer hotellverksamhet samt ABBA museum. Sedan 2012 är han delägare och driver Vivioo AB.

Joakim Callans Söderkvist (Ghibli AB)

Joakim har en magisterexamen i ekonomi och är utbildad fastighetsmäklare. Mellan åren 2004-2013 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty, där han ansvarade för att starta och bygga upp ett nytt affärsområde inom nyproduktion. Arbetet omfattade att söka upp försäljningsobjekt, paketera projekten för att maximera försäljningsvärdet samt att sälja den färdiga produkten för fastighetsutvecklarens räkning. 2012 var han med och startade Vivioo AB och 2014 slutade han på Skeppsholmen Sothebys för att driva Vivioo AB på heltid.

Pehr Sehr (Pehr Sehr Entreprenad AB)

Pehr är utbildad snickare och jobbade mellan 1997 - 2001 på Målerimetoder AB.

Intresset för Fastighetsutveckling har alltid funnits och 2002 statade han eget byggbolag som han drev fram till 2012 med 10 anställda. Företaget utförde byggprojekt till privatpersoner, fastighetsägare och byggde exempelvis om Teliabutiker i hela Sverige. 2011 gjorde företaget sitt första egna fastighetsprojekt på Karlbergsvägen 58 där de inredde en råvind till lägenheter helt i egen regi. Jobbar sedan 2012 heltid i Vivioo AB.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 12 bostadsrätter på Värmdö i Stockholm, fördelat på åtta parhuslägenheter och fyra fristående studiohus. Den totala boarean uppgår till 1200 kvm och lägenheterna i parhusen omfattar en BOA om 133 kvm på 6 RoK. Studiohusen byggs med en BOA om 34 kvm.

Företaget förvärvade fastigheten Hemmesta 11:235 i februari 2020 för en köpeskilling om SEK 10 000 000 med eget kapital. Tomtarealen för den förvärvade fastigheten uppgick till 4 690 kvm och denna har nu styckats upp i fyra mindre tomter om drygt 1 000 kvm vardera.

Efter förvärvet skickades bygglovsansökan in och den 30:e mars vann bygglovet laga kraft. Byggnationen startade i april 2020 och nu är alla parhus stomresta. Arbete pågår just nu med takläggning, panel och fönstermontering. Under de närmaste veckorna kommer stommarna till attefallshusen att levereras.

För slutplacering av BRF-lån finns en offert från Länsförsäkringar om SEK 14 000 000, motsvarande cirka 12 000 kr/kvm. Utbetalning av lånet villkoras att ske när samtliga lägenheter är sålda med ovillkorade upplåtelseavtal och kräver alltså inte att bostadsrätterna ska vara tillträda.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö Hemmesta 11:235, 11:518, 11:519, 11:520
Adress	Parkvägen 9, 139 30 Värmdö
BOA (totalt)	1200 kvm
Byggår	2020
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, GL Expressbygg i Sofieberg AB
Beräknad produktionstid	7 månader

Försäljningsarbetet påbörjades i mitten på februari 2020 och sker genom Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Värmdö. Intresset för projektet har varit stort och samtliga enheter är sålda med bindande förhandsavtal. Under föregående vecka konverterades förhandsavtalen för parhusen till bindande upplåtelseavtal. Inom kort ska även upplåtelseavtal för studiohusen skrivas.

Försäljningsöversikt
Lgh	Typ av bostad	Försäljningspris, SEK	SEK/kvm	Status
1001	Parhus	4 595 000	34 549	Såld
1002	Parhus	4 595 000	34 549	Såld
2001	Parhus	4 595 000	34 549	Såld
2002	Parhus	4 295 000	32 293	Såld
3001	Parhus	4 195 000	31 541	Såld
3002	Parhus	4 495 000	33 797	Såld
4001	Parhus	4 595 000	34 549	Såld
4002	Parhus	4 595 000	34 549	Såld
5001	Studiohus	1 595 000	46 912	Såld
6001	Studiohus	1 595 000	46 912	Såld
7001	Studiohus	1 595 000	46 912	Såld
8001	Studiohus	1 595 000	46 912	Såld
	Totalt	42 340 000	35 283

Det finns en mäklarvärdering från Länsförsäkringar Fastighetsförmedling på projektet som bedömer bostadsrätternas samlade värde till SEK 44 000 000 vid färdigställande, motsvarande 36 667 kr/kvm exklusive BRF-lån. Det genomsnittliga kvadratmeterpriset på bostadsrätter i området är 42 350 kr/kvm och baseras på 42 försäljningar från och med 2019.

Försäljningsprocess
Antal objekt	12 st
Storlek	133 kvm / 34 kvm
Sålda på ritning	12/12 (100% av försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Simon Persson, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Värmdö
Planerat tillträde	November 2020
Läge	B*

* Cushman & Wakefield (Värderingsdata)

Området

Projektet ligger mitt i ett etablerat villaområde i centrala Hemmesta. Granne med projek­tet ligger en förskola och Hemmestaskolan med F-9 samt fritidsklubb. Här finns även Värmdövallen med elljusspår som på vintern läggs med skidspår. Busshållplatsen ligger precis intill fastigheten och i rusningstid går bussen var 10:e minut in till Slussen i centrala Stockholm, med en restid på cirka 40 minuter. I Hemmesta Centrum finns matbutik, restauranger och ett par mindre butiker. På cirka fem minuters bilväg ligger Grisslinge Havsbad med sandstrand och bryggor. Till Värmdö Köp­centrum i Mölnvik tar det cirka 10 minuter, där allt från trädgårds- och byggvaruhus till Systembolag, Ica Maxi, två gymkedjor och klädbutiker återfinns.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor