Fastighetsutvecklare söker kapital för att slutföra bostadsrättsprojekt på Värmdö

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 400 000
Trancher	5 (5)
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Sund Värmdö
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Flexibel löptid mån*	Min 3 mån | Max 5 mån
Förväntad löptid	3 mån
Säkerhet	Pant i fastighet
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	69%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2021-03-24 – 2021-03-31
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 69%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Sund Värmdö, 769638-5249. Företaget önskar att låna totalt SEK 28 800 000 av Kameos långivare. Detta är den femte och sista tranchen och är om SEK 5 400 000.

Lånet säkerställs med pant i fyra fastigheter motsvarande hela lånebeloppet. Ränteutbetalningar sker månadsvis genom förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto. Återbetalning av lånet sker vid tillträde av bostadsrätterna, vilket beräknas ske i maj/juni 2021.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Sund Värmdö
Organisationsnummer	769638-5249
Lånebelopp (SEK)	5 400 000
Tranche	5 (5)
Anledning till lån	Byggnadskreditiv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 5 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 300 000	9%	Pant i fastighet	Fulltecknad
2	5 700 000	8%*	Pant i fastighet	Fulltecknad
3	7 200 000	8%*	Pant i fastighet	Fulltecknad
4	5 200 000	8%*	Pant i fastighet	Fulltecknad
5	5 400 000	8%*	Pant i fastighet	Pågående
Totalt	28 800 000

* I enlighet med låneerbjudande gentemot låntagaren är det villkorat att årsräntan justeras till 8% när försäljning om 57% av budgeterat försäljningsvärde är uppnått för att avspegla den reducerade försäljningsrisken. Vid denna nivå motsvarar säkrade intäkter (Insatser + BRF-lån) lånets storlek. Idag är projektet slutsålt och därmed kommer räntan för tranche 2 – 5 att vara 8%. Årsräntan för tranche 1 förblir oförändrad och kommer fortsättningsvis att vara 9%.

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Sund Värmdö, org. nr 769638-5249
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Värmdö Sund 1:18, 1:19, 1:20, 1:21
Prioritet	1:a prioritets pant inom totalt SEK 0 - 28 800 000

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Bostadsrättsföreningen Sund Värmdö ägs av Vivioo AB som leder projektet. Vivioo AB grundades 2012 av Joakim Callans Söderkvist, Nicklas Schechter och Pehr Sehr. Bolaget har sedan starten bedrivit projekt inom nyproduktion av bostäder. Primärt har Vivioo förädlat råvindar till lägenheter samt konverterat lokaler till bostadslägenheter i Stockholmsområdet. För mer information om tidigare genomförda projekt, se företagets hemsida. Vivioo hade under 2020 genomfört ytterligare ett projekt på Värmdö där Kameos investerare var med och finansierade. Projektet är nu slutfört och återbetalat.

Så här beskriver företaget sin affärsidé:

”Det är en sak att omvandla en råyta till en lägenhet, en annan att förverkliga någons drömmar till ett personligt hem. I grunden är vi på Vivioo visionärer med lång erfarenhet inom fastighets- och byggbranschen. Vi brinner för hantverket och har en fast övertygelse om att det i slutändan är kvaliteten på såväl bemötande som utförande som gör den stora skillnaden. Kvalitet skall kunna kännas såväl som skådas under en lång tid. Vi vet att varje kund är unik med egna idéer, personligheter och livsstil. Vi ser det som vår uppgift att ta vara på dessa egenskaper och skapa något som vi tillsammans kan vara nöjda och stolta över. Därför lägger vi extra tid på detaljerna. Oavsett utmaning, så hoppas vi på att få förtroendet att förverkliga såväl nya som gamla kunders visioner med det vi kan bäst - hantverket.”

Vivioo Holding AB ägs av företagets ledning med en tredjedel vardera. Ledningen har en lång erfarenhet inom fastighetsbranschen med bakgrund inom både fastighetsmäkleri, byggentreprenad och fastighetsutveckling. Se mer bakgrund om respektive ägare nedan.

Nicklas Schechter (N. Schechter AB)

Nicklas är utbildad civilekonom i grunden samt fastighetsmäklare. Under åren 1995 - 2010 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty med inriktning på försäljning av bostadsrätter. Nicklas har även varit verksam inom bilbranschen som återförsäljare av BMW under åren 2005 – 2010. Mellan 2007 – 2017 var han delägare i ett fastighetsbolag tillsammans med Arcona AB med inriktning på fastighetsutveckling. Ett av de mer kända projekten var uppbyggnad av en fastighet på Djurgården som idag inrymmer hotellverksamhet samt ABBA museum. Sedan 2012 är han delägare och driver Vivioo AB.

Joakim Callans Söderkvist (Ghibli AB)

Joakim har en magisterexamen i ekonomi och är utbildad fastighetsmäklare. Mellan åren 2004-2013 arbetade han som fastighetsmäklare på Skeppsholmen Sothebys International Realty, där han ansvarade för att starta och bygga upp ett nytt affärsområde inom nyproduktion. Arbetet omfattade att söka upp försäljningsobjekt, paketera projekten för att maximera försäljningsvärdet samt att sälja den färdiga produkten för fastighetsutvecklarens räkning. 2012 var han med och startade Vivioo AB och 2014 slutade han på Skeppsholmen Sothebys för att driva Vivioo AB på heltid.

Pehr Sehr (Pehr Sehr Entreprenad AB)

Pehr är utbildad snickare och jobbade mellan 1997 - 2001 på Målerimetoder AB.

Intresset för Fastighetsutveckling har alltid funnits och 2002 statade han eget byggbolag som han drev fram till 2012 med 10 anställda. Företaget utförde byggprojekt till privatpersoner, fastighetsägare och byggde exempelvis om Teliabutiker i hela Sverige. 2011 gjorde företaget sitt första egna fastighetsprojekt på Karlbergsvägen 58 där de inredde en råvind till lägenheter helt i egen regi. Jobbar sedan 2012 heltid i Vivioo AB.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 12 bostadsrätter på Värmdö i Stockholm, fördelat på 8 parhuslägenheter och 4 fristående studiohus. Den totala boarean kommer att uppgå till 984 kvm och lägenheterna i parhusen omfattar en BOA om 106 kvm på 4 RoK. Studiohusen byggs med en BOA om 34 kvm.

Företaget förvärvade fastigheterna mot en köpeskilling om SEK 4 600 000 genom eget kapital. I samband med förvärvet gjordes en mäklarvärdering av fastigheterna i aktuellt skick, där det samlade värdet uppskattades till SEK 10 000 000. I värderingen räknas potentialen för uppförande av parhus i ett bostadsrättsprojekt in i det uppskattade värdet.

Bygglov för projektets ändamål har vunnit laga kraft och totalentreprenör för projektet är GL Expressbygg i Sofieberg AB (556682-5112), som har tecknats till fast pris samt med fullgörandeförsäkring. Markarbetet påbörjades i september 2020. Husgrunderna är gjutna och samtliga parhus är stomresta. På grund av tidigare upptäckt av blålera på fastigheten, som nu är åtgärdat, har förväntat tillträde förskjutits till månadsskiftet maj/juni 2021, vilket tidigare var planerat till april 2021. Inom kort kommer grunder att gjutas för studiohusen.

För slutplacering av BRF-lån finns en offert från Länsförsäkringar om SEK 11 800 000, motsvarande cirka 12 000 kr/kvm. Utbetalning av lånet villkoras att ske när samtliga lägenheter är sålda med ovillkorade upplåtelseavtal och kräver alltså inte att bostadsrätterna ska vara tillträda.

Pågående arbeten:

• Takläggning plåt Hus 1–2.
• Fönstermontage Hus 1–4.
• Panel utv. Hus 4
• Gipsning inv. Hus 2–3
• El-dragningar i väggar och tak Hus 4
• VVS Hus 4
• Golvvärme i badrum Hus 1–4
• Markarbete med dränering och LPS-anläggning

Bilderna nedan är tagna den 22 mars 2021

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Värmdö Sund 1:18, 1:19, 1:20, 1:21
Adress	Kalvsviksvägen, 139 90 Värmdö
BOA (totalt)	984 kvm
Byggår	2020/2021
Antal bostadsrätter som ska byggas	12 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, GL Expressbygg i Sofieberg AB
Beräknad produktionstid	7 månader

Försäljningsarbetet sker genom Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Värmdö. Idag är samtliga enheter sålda med bindande förhandsavtal.

Lgh	BOA	Budgeterat försäljningspris	SEK/kvm	Status
1001	106	2 995 000	28 255	Såld
1002	106	3 095 000	29 198	Såld
2001	106	3 095 000	29 198	Såld
2002	106	3 095 000	29 198	Såld
3001	106	3 095 000	29 198	Såld
3002	106	2 995 000	28 255	Såld
4001	106	3 195 000	30 142	Såld
4002	106	3 195 000	30 142	Såld
5001	34	1 295 000	38 088	Såld
6001	34	1 295 000	38 088	Såld
7001	34	1 295 000	38 088	Såld
8001	34	1 295 000	38 088	Såld
Summa	984	29 940 000	30 427

Försäljningsprocess
Antal objekt	12 stycken
Storlek	106 kvm / 34 kvm
Sålda på ritning	12/12 (100% av försäljningsvärde)
Anlitad mäklare	Simon Persson, Länsförsäkringar Fastighetsförmedling Värmdö
Planerat tillträde	Maj/Juni 2021
Läge	D*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Sund är ett naturnära område på Värmdö. I området finns det flera badplatser inom gångavstånd och för den golfintresserade finns Norråva golfklubb i närområdet. Från Boda brygga kan man ta Waxholmsbåtarna ut i skärgården till öar såsom Sandhamn. I direkt anslutning till fastigheten ligger en busshållplats som tar cirka 1 timme in till Slussen på Södermalm.

Referensprojekt

Bostadsrättföreningen Parkvägen 9

Bolaget har tidigare upptagit och återbetalat ett lån om SEK 8 350 000 genom Kameos långivare för att slutföra ett projekt bestående av fyra parhus och fyra studiohus på Värmdö, Stockholm. Projektet startade i april 2020 och när lånet genom Kameo upptogs var samtliga tolv enheter sålda med bindande förhandsavtal.

Lån 3352

För att se bolagets tidigare genomförda projekt, klicka här!

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor