Fastighetsutvecklare söker lån för ombyggnation i samband med bostadsprojekt i Nordsjälland
---
Detta är ett projekt i Danmark, således är projektinformationen på danska. Om det är något som du undrar över gällande projektet är du välkommen att kontakta vår helpdesk på helpdesk@kameo.se eller 010-483 58 80
---
7 % årsrente | Risikoklasse B
Virksomheden ønsker at låne 1.425.000 DKK af Kameos långivere som den sidste af fire trancher i et samlet lån på 7.000.000 DKK. Det samlede lån skal anvendes til at renovere og ombygge eksisterende ejendomme i Græsted til syv nye lejeboliger. En del af første tranche blev desuden anvendt til indfrielse af tidligere gæld i ejendommen.
Fem ud af syv boliger er færdige, og denne tranche skal finansiere de sidste to. Ombygningsprojektet indgår i et andelsboligprojekt der udover de syv ovennævnte boliger består af otte rækkehuse der på nuværende tidspunkt er færdigbyggede. Rækkehusene er ligeledes finansieret via Kameo.
Projektet har i en tidligere fase været planlagt til lejeboliger, men låntager undersøgte sideløbende muligheden at oprette og sælge boligerne som en andelsboligforening da der har været stor interesse fra potentielle købere. Der foreligger nu et finansieringstilbud fra realkredit der gør det muligt at etablere andelsboligforeningen, og processen med at omdanne reservationer til købsaftaler er i gang. De sidste to boliger er blevet forsinket i forhold til den oprindelige plan, men det samlede projekt forventes at stå færdigt, så andelsboligforeningen kan endeligt etableres i slutningen af i år.
Der stilles sikkerhed for lånet i form af 1. prioritets pant i projektejendommene, moderselskabsgaranti samt begrænset personlig kaution.
Se tidligere trancher i lånet her:
Yderligere lån til projektet:
Udover ovenstående vil der blive ydet til toplån til projektet på 2,6 mio. til at dække øgede projektudgifter og sikre likviditeten i projektet frem til den endelige etablering af andelsboligforeningen.
Projektets styrker
- Pant i ejendom (1. prioritet), moderselskabsgaranti og personlig kaution
- Projekt i slutfasen
- 6 uf 7 boliger reserveret (14 ud af 15 i det samlede projekt)
Dette lån åbner for investering fredag d. 15. juli kl. 14.00
Loan information
Låneinformation
| Lånebeløb (DKK) | 1.425.000 |
|---|---|
| Låntager | Græsted Stationsvej 11 ApS |
| Anledning til lånet | Renovering/byggeri |
| Løbetid* | 3-5 mdr. |
| Risikoklasse | B |
| Sikkerhed | Pant i ejendom (1. prioritet) + kaution |
| Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)** | 60 % |
| Årsrente | 7 % |
| Tegningsperiode*** | 15-07-2022 – 22-07-2022 |
| Låntype/amortisering | Fuld tilbagebetaling på slutdatoen |
| Rentebetaling | Månedsvis |
*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.
**Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 60 %.
*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.
Investeringsvilkår
Investeringen foregår gennem et lån til Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) og har følgende vilkår:
- Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
- Årsrenten er 7 %, svarende til 0,58 % per måned.
- Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 60 %. Beregningen af LTV bygger på det samlede Kameo-lån på 7.000.000 DKK set i forhold til den forventede salgsværdi af de syv boliger der udgør denne etape af boligprojektet. Udregnes LTV på baggrund af alle planlagte Kameo-lån set i forhold til den forventede salgsværdi for hele projektet (ombyggede boliger + nybyggede rækkehuse), bliver tallet ca. 58 %.
-
Denne tranche er den sidste af fire trancher i et samlet lån på 7.000.000 DKK.
Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.
Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.
| Tranche | Lånebeløb (DKK) | Status | Sikkerhed |
|---|---|---|---|
| 1 | 2.500.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 2 | 2.075.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 3 | 1.000.000 | Udbetalt | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| 4 | 1.425.000 | Pågår | 1. prioritetspant i ejendom + kaution |
| Totalt | 7.000.000 |
Sikkerhedsstillelse
Som sikkerhed for lånet på samlet 7.000.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen. Ejendommen har tidligere været fordelt på tre matrikler, men disse er nu slået sammen til én.
I tillæg til ejendomspantet stiller begge moderselskaber og to af ejerne bag kaution for lånet.
Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.
| Pantsætter | Græsted Stationsvej 11 ApS (CVR-nr. 42033286) |
|---|---|
| Långiveragent* | Kameo ApS |
| Sikkerhedsobjekt ** | Pant i ejendom: Græsted Stationsvej 11A, mat.nr. 5ac |
| Prioritet | 1. prioritet (0-7.000.000 DKK) |
| Selvskyldnerkaution | Gribskov Huse ApS (ubegrænset) Murermester Erling Jensen. Græsted ApS (ubegrænset) Henrik Legaard Jensen (1.000.000 DKK) Erling Jensen (1.000.000 DKK) |
| Sikkerheden i trancherne | Alle långivere har samme sikkerhed |
*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.
**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.
Projektet
Låntagers moderselskab købte i 2019 tre sammenhængende ejendomme/matrikler på Græsted Stationsvej i form af en villa fra 1906, et baghus og en ubebygget grund. Her var planen at omdanne de eksisterende bygninger til syv boliger à 67-113 kvm, i alt 648 kvm og opføre otte rækkehuse på i alt 720 kvm på den tilstødende grund. De tre matrikler er siden samlet til én.
De fem boliger i den tidligere villa og de otte nyopførte rækkehuse står færdige, og denne lånetranche skal finansiere de sidste to boliger i projektet. Det tidligere baghus er revet ned og erstattes med et duplex samme sted – kælderen er renoveret og fundamentet er på plads, men leveringen af gasbeton har været forsinket, så derfor opføres boligerne nu som det sidste.
Forsinkelsen af projektet samt øgede udgifter undervejs finansieres med et toplån via Kameo der forventes at blive lanceret på platformen i august.
Kommende købere har reserveret 14 ud af 15 boliger i det samlede projekt, og en del af disse er allerede flyttet ind på en midlertidig lejekontrakt frem til etableringen af den planlagte andelsboligforening. Låntager har modtaget et finansieringstilbud fra realkredit der betyder at de nu kan gå i gang med at omdanne reservationerne til købsaftaler. Den endelige etablering af andelsboligforeningen og den dertilhørende refinansiering af projekt forventes at være på plads i november/december i år.
Området
Projektet er beliggende midt i Græsted, tæt på hverdagsfaciliteter som skoler/institutioner og indkøbsmuligheder. Græsted er en stationsby med ca. 3700 indbyggere i Gribskov kommune i Nordsjælland. Byen kan tilbyde butiks- og foreningsliv samtidig med at der kun er 10 km til kyst og strand.
Der er ca. 25 min i bil til Helsingør og ca. 45 min i bil til København. Gribskovbanen betyder desuden at der er togforbindelse til bl.a. Hillerød hvorfra der går S-tog til København.
Virksomheden
Låntager er et SPV der er oprettet med henblik på at eje og gennemføre projektet. Virksomheden er stiftet af to moderselskaber der ejes af samme familie. Gribskov Huse ApS, stiftet i 2008, ejes af Henrik Leegard Jensen, og Murermester Erling Jensen. Græsted ApS, stiftet i 1986, ejes af Henriks forældre, Erling og Kirsten Jensen.
Det er Henrik og Erling der står i spidsen for låntagers virksomhed og det pågående projekt. De har begge erfaring med ejendomme og ejendomsudvikling i lokalområdet i form af både nybyggeri og renovering af eksisterende ejendomme på egne eller eksterne kunders vegne.
Begge moderselskaber stiller kaution for lånet.
Finansiel information
Låntagers netop offentliggjorte regnskab er vedhæftet men dette indeholder desværre fejlagtig opgørelse af aktiverne og interne lån fra moderselskaberne. Låntager og dennes advokat har oplyst Kameo at købesummen af ejendommen er bogført til 1,4 mio. DKK i stedet for 4,6 mio. DKK samt at der mangler bogføring af interne lån for købet og udført arbejde for +6 mio. DKK i alt. Disse forhold berigtiges i det justerede regnskab som låntagers revisor vil blive bedt om at udarbejde når han er tilbage fra ferie.
Potentielle risici
At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.
Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.
Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.
Bilag
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.