Fastighetsutvecklare söker lån till ombyggnation av fastighet

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	400.000
Låntager	Kiss Real Estate V ApS
Anledning til lånet	Ombygning af ejendom
Løbetid*	3-36 mdr.
Risiko-niveau	B
Sikkerhed	Pant i ejendommen + kaution fra to virksomheder
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	Ca. 50-60 %
Årsrente	9%
Tegningsperiode***	2019-08-15 – 2019-09-05
Låntype/amortisering	Tilbagebetaling af hele lånebeløbet på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden, LTV, i forhold til værdi på eksisterende ejendom når alle lån er udbetalt, er ca. 50-60 %

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Kiss Real Estate V ApS og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 9%, svarende til 0,75% per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.
• Belåningsgraden (LTV) for projektet forventes at være ca. 50-60%. Beregningen af LTV bygger på summen af et realkreditlån på DKK 1.980.025, sælgerpantebreve på til sammen DKK 1.850.000 og det samlede lån gennem Kameo på DKK 6.000.000 set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen.

Denne tranche er den tredje i et samlet lån på DKK 6.000.000 via Kameos platform. Trancherne følger værdiskabelsen i projektet. Det betyder bl.a. at tranche 1-4 følger udviklingen i etape 2 af renoveringen, mens efterfølgende trancher følger etape 3 (læs mere under Projekt nedenfor).

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Bemærk at strukturen på trancherne kan ændres under projektets løbetid, så enkelte af de følgende trancher kan blive lanceret på Kameos svenske platform i SEK.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb	Status	Sikkerhed
1	490.500 DKK	Udbetalt til låntager	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
2	1.400.000 DKK (2.000.000 SEK)	Udbetalt til låntager	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
3	400.000 DKK	Tegningsperiode pågår	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
4	709.500 DKK (1.050.000 SEK)	Planlagt	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
5	750.000 DKK	Kommende	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
6	750.000 DKK	Kommende	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
7	1.500.000 DKK	Kommende	Pant i ejendomme + virksomhedsgaranti fra to virksomheder
Totalt	6.000.000 DKK

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet DKK 6 000 000 vil Kameos långivere have 4. prioritetspant i ejendommen i centrum af Stege, bag et realkreditlån på DKK 1.980.025 og to sælgerpantebreve på totalt DKK 1.850.000.

En del af ejendommen er solgt med overtagelse pr. 01.10.2019. Dermed løses sælgerpantebrevene, så Kameos långivere får 2. prioritetspant i ejendommen fra overtagelsesdatoen.

Udover pant i ejendommen, vil de to virksomheder, GM Ejendomme ApS og Boserup Ejendomsselskab A/S, stille garanti for hele lånebeløbet på totalt DKK 6.000.000.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Kiss Real Estate V ApS
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Storegade 42-46, 4780 Stege
Prioritet	4. prioritets pant i ejendom (indtil 01.10.2019 hvor Kameos långivere vil få 2. prioritet)
Sikkerheden i trancherne	Alle långiverne har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Kiss Real Estate V ApS ejer ejendommen på Storegade 42-46 i centrum af Stege. Ejendommen består af 2366 kvm erhvervslejemål og 958 kvm boliglejemål. Pr. dags dato er 1019 kvm udlejet, og heraf er 550 kvm for nyligt solgt for DKK 4.350.000, svarende til en kvadratmeterpris på DKK 7.909, med en forrentning på 7,15 %. Salget er med overtagelse pr. 01.10.2019, og det bruges bl.a. til at indfri sælgerpantebrevene i ejendommen. Dermed rykker Kameos långivere frem fra 4. til 2. prioritetspant.

Selskabets plan for den samlede ejendom er at ombygge den og finde nye lejere. Dette sker i fire etaper, hvoraf den første etape allerede er gennemført, og denne del er ejendommen er solgt (jf. ovenfor). Anden etape vil bestå af ombygning af boliglejemål som finansieres med de første DKK 3.000.000 i lån via Kameo.

Tredje etape (erhvervslokaler) påbegyndes når selskabet har fundet en potentiel lejer. Denne etape finansieres med de resterende trancher i Kameo-lånet. Den fjerde og sidste etape vil først blive finansieret med et nyt lån via Kameo når dette lån på samlet DKK 6.000.000 er tilbagebetalt.

Belåningen af projektet vil øges i takt med at der tilføres værdier, og betales derfor ud i trancher.

Det samlede lån på DKK 6.000.000 via Kameo vil blive tilbagebetalt i sin helhed ved forfald. Låntager planlægger at refinansiere lånet med et realkreditlån når ombygningen er færdig og lejerne er flyttet ind.

De to selskaber, der stiller garanti (GM Ejendomme ApS og Boserup Ejendomsselskab A/S) vil om nødvendigt dække renter og amortisering af lånet. Boserup Ejendomsselskab A/S har en stor udlejningsportefølje, der genererer ca. DKK 25m i indtægter hvert år, med driftsresultat på ca. DKK 15m. GM Ejendomme ApS er et holdingselskab, der har indtægter hovedsageligt fra lejeindtægter, men også indtægter fra datterselskaber, der driver projektudvikling og salg til privatpersoner. GM Ejendomme ApS havde et ordinært resultat på DKK 5.9m i 2017.

Ejendommen

Nedenfor findes et overblik over ejendommens lejemål, både den del som er under ombygning (finansieres af dette lån) og den del som allerede er frasolgt. Den samlede lejeindtægt forventes at udgøre DKK 1.729.228, baseret på markedsniveauet i centrum af Stege.

Baseret på salget som for nyligt blev gennemført, budgetterer selskabet med en fremtidig værdi på DKK 22.000.000 når hele ejendommen er ombygget og udlejet.

Ejendomsinformation (eksklusiv frasolgt del)
Ejer	Kiss Real Estate V ApS
Adresse	Storegade 42-46, 4780 Stege
Udlejnings areal	731 kvm boliglejemål, 1635 kvm erhvervslejemål + 408kvm kælderareal (erhverv)
Antal lejemål/kontrakter i dag	10/4 (løbende indflytning når lokalerne/lejlighederne står færdige)
Forventet årlig lejeindtægt når ombygningen er færdig	Ca. DKK 1,7 mio.

Lejemål – etape 2 til 4 (opdateres)
Nummer	Kvm	Årlig leje	Forventet fremtidig leje	Type	Status
42 A	133	42 028	42 028	Erhverv	Udlejet
44 B	86	67 800	67 800	Bolig	Lejeaftale på plads
44C - 1	170	93 500	93 500	Bolig	Lejeaftale på plads
44C - 2	80	44 000	44 000	Bolig	Lejeaftale på plads
42B, 1.tv.	110	Ledig	85 800	Bolig	Klar til udlejning fra 01.09.2019
42B, 1.th.	102	Ledig	79 560	Bolig	Klar til udlejning fra 01.09.2019
44C, 1-1	99	Ledig	77 220	Bolig	Renovering pågar
44A - 1	84	Ledig	65 520	Bolig
44A - 2	1502	Ledig	1 051 400	Erhverv
Kælder	408	Ledig	122 400	Kælder (Erhverv)
Sum	2774	247 328	1 729 228

Lejemål – Etape 1 (frasolgt med overtagelse 01.10.2019)
Nummer	Kvm	Årlig leje	Type	Kommentar
46-1	207	144 000	Erhverv	Udlejet
46-1a	62	49 600	Bolig	Udlejet
46-1b	71	56 800	Bolig	Udlejet
46 (minibank)	6	30 246	Erhverv	Udlejet
44B	94	69 600	Bolig	Udlejet
Kælder	110	22 000	Kælder (Erhverv)	Udlejet
Sum	550	372 246

Området

Ejendommen ligger på gågaden i centrum af Stege der med sine knap 4000 indbyggere er den største by på øen Møn, sydøst for Sjælland. Byen har en aktiv handelsstandsforening, og særligt om sommeren kommer der en del turister og besøgende til området. Læs mere om Møns Handelsstandsforening og sommerens velbesøgte tirsdagsmarkeder i Stege.

Lokale ejendomsmæglere beskriver Stege som et stabilt og opadgående marked hvor det er nemt at leje ud, særligt i takt med at flere børnefamilier kommer til området.

Stege ligger ca. 20 minutter i bil fra turistattraktionen Møns klint der hvert år tiltrækker mellem 250.000 og 300.000 besøgende. Via E47 er der ca. 1 time og 30 minutters kørsel til København i den ene retning og ca. 1 time til Rødbyhavn i den anden retning hvorfra der er færgeforbindelse (og på sigt vil være broforbindelse) til Tyskland.

Virksomheden

Kiss Real Estate V ApS (låntagende virksomhed) er et ”Single purpose company” som blev etableret i 2017, og som ejer ejendommen Storegade 44 i Stege. Virksomheden ejes 50% af Kiss Real Estate Holding APS og 50% af Boserup Ejendomsselskab A/S.

Kiss-virksomhederne

Kiss-virksomhederne består hovedsagelig af to grene indenfor ejendomsinvesteringer. Den ene gren (Kiss Real Estate) består af virksomheder som beskæftiger sig med køb, udvikling og forvaltning af udlejningsejendomme, mens den anden gren (Kiss Development) består af virksomheder som har til formål at udvikle og sælge ejendomme til privatpersoner.

Kiss Real Estate blev etableret under finanskrisen i 2008/2009 af Michael Eskildsen. Virksomhedens hovedstrategi er at opkøbe billige ejendomme med udviklingspotentiale. Frem til nu har Kiss Real Estate opbygget en portefølje af ejendomme som værdiansættes til over 100 millioner. Ejeren, Michael Eskildsen, har meget stor erfaring indenfor byggeri og udvikling af ejendomme. Han har bygget/udviklet mere end 700 boliger og et stort antal kvm med erhvervsejendomme. Udover hans mere end 20 år i den danske byggebranche, har Michael også gennemført store projekter i Tyskland.

Se hjemmesiden for mere information: www.kissrealestate.dk

Boserup Ejendomsadministration A/S (Juridisk navn: Boserup Ejendomsselskab A/S)

Boserup Ejendomsadministration A/S blev etableret i 1996 med en erklæret målsætning om at blive en markant og seriøs udbyder af ydelser inden for administration af fast ejendom.

Forretningsgrundlaget er i årenes løb udvidet, således at virksomhedens arbejdsområde i dag stort set dækker alle aspekter indenfor fast ejendom.

Fra en enkelt medarbejder i form af selskabets stifter Michael Boserup, beskæftiger selskabet i dag 15 kompetente og engagerede medarbejdere. Boserup Ejendomsadministration A/S ejer og driver selv en betydelig ejendomsportefølje. Boserup Ejendomsadministration A/S har desuden gennemført en lang række udviklingsprojekter, hvor nye og tidssvarende, moderne boliger og erhvervslokaler er blevet opført til udlejning.

Se hjemmesiden for mere information: www.boserupejendomme.dk

Finansiel information

Herunder findes et forenklet regnskab for virksomhederne der stiller garanti for lånebeløbet, Boserup Ejendomsselskab A/S og GM Ejendomme ApS, i tillæg til Låntagers selskab, Kiss Real Estate V ApS. Reviderede regnskaber for de tre virksomheder er også vedlagt.

Kiss Real Estate V er en projektvirksomhed som blev oprettet 19.10.2017 i forbindelse med købet af ejendommen i Stege, og virksomheden har derfor kun en kort historik.

NB! Alle tal i tabellen under er i tusind kroner.

Kiss Real Estate V ApS	19/10/17 - 31/12/18
Lejeindtægter	496
Andre eksterne omkostninger	-140
Omkostninger vedrørende investeringsejendomme	-430
Driftsresultat	-74
Værdiregulering af investeringsejendomme	390
Resultat før finansielle poster	316
Øvrige finansielle omkostninger	-189
Resultat før skat	126
Skat af årets resultat	58
Årets resultat	185
Anlægsaktiver	5.235
Omsætningsaktiver	275
Sum aktiver	5.510
Egenkapital	234
Kortfristet gæld	1.651
Langfristet gæld	3.623
Sum passiver	5.510

Boserup Ejendomsselskab A/S	2016	2017	2018
Nettoomsætning	24.541	25.043	26.750
Bruttoresultat	20.791	18.348	21.757
Personaleomkostninger	-2.785	-2.862	-2.937
Afskrivninger	-88	-149	-101
Primært resultat	17.917	15.336	18.719
Netto finansielle poster	-6.328	-5.406	-6.778
Resultat før skat	11.589	9.930	11.941
Skat på årets resultat	-2.305	-2.046	-2.641
Årets resultat	9.285	7.885	9.300
Anlægsaktiver	346.513	347.031	383.616
Omsætningsaktiver	1.932	5.973	3.450
Sum aktiver	348.445	353.004	387.067
Egenkapital	83.447	91.267	100.430
Kortfristet gæld	18.888	24.072	29.482
Hensættelser til udsat skat	4.829	5.403	6.830
Langfristet gæld	241.281	232.261	250.325
Sum passiver	348.445	353.004	387.067

GM Ejendomme ApS	2016	2017	2018
Nettoomsætning	0	0	0
Bruttoresultat	-879	1.036	-883
Personaleomkostninger	0	0	0
Afskrivninger	0	0	0
Primært resultat	-879	-21	-883
Netto finansielle poster	1.319	5.611	2.448
Resultat før skat	441	5.591	1.564
Skat på årets resultat	24	34	0
Årets resultat	464	5625	1.564
Anlægsaktiver	18.152	24.212	27.099
Omsætningsaktiver	664	2.132	6.117
Sum aktiver	18.796	26.344	33.217
Egenkapital	13.755	19.380	20.838
Kortfristet gæld	5.041	6.964	12.379
Hensættelser til udsat skat	0	0	0
Langfristet gæld	0	0	0
Sum passiver	18.796	26.344	33.217

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag