Fastighetsutvecklare söker lån till ombyggnations- och hyresprojekt centralt i Kalundborg

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	4.350.000 DKK
Låntager	Ejendomsselskabet Klb ApS
Anledning til lånet	Ombygning af eksisterende ejendom til nye lejemål
Løbetid*	3-18 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i ejendom + personlig kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	ca. 52 %
Årsrente	8 %
Tegningsperiode***	09-05-2022 – 17-05-2022
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

* I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

** Belåningsgraden, LTV, i forhold til forventet værdi af den færdige ejendom når alle lånetrancher er udbetalt, er ca. 52%.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Ejendomsselskabet Klb ApS (CVR-nr. 42558168) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 8 %, svarende til 0,75 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.

Beregningen af LTV bygger på Kameo-lånet på 6.350.000 DKK set i forhold til den forventede salgspris for ejendommen efter renoveringen og tilbygningen er gennemført.

Denne tranche er den første af to i et samlet lån på 6.350.000 DKK

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	4.350.000 DKK	Pågår	Pant i ejendom + personlig kaution
2	2.000.000 DKK	Kommende (afhænger af byggetilladelse)	Pant i ejendom + personlig kaution
Totalt	6.350.000 DKK

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet 6.350.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen for hele lånebeløbet. Derudover stilles der personlig kaution fra ejerkredsen, begrænset til 1.000.000 DKK på tværs af dette og et eksisterende lån til et anden af virksomhedens ejendomsprojekter på 3.500.000 DKK (se lån 3948).

Pantsætter	Ejendomsselskabet Klb ApS (CVR-nr. 42558168)
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt **	Pant i ejendom: Matr. 145b, Kalundborg Bygrunde, Kalundborg Kommune, beliggende Kordilgade 10B, 4400 Kalundborg
Prioritet	1. prioritet
Selvskyldnerkaution	Begrænset til 1.000.000 DKK, stillet af Michael Steinicke Pedersen, Stig Roer Andersen & Skipper Hansen Bemærk at kautionen gælder på tværs af dette lån og lån 3948 til et andet af virksomhedens ejendomsprojekter (på tilsvarende vilkår).

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Virksomheden har købt en ejendom bestående af fem boligenheder på 1.sal og 1 erhvervsenhed i stueetagen, centralt i Kalundborg. De fem boliger skal ombygges til fire ny lejelejligheder og erhvervsenheden opdeles i to udlejningsenheder (fortsat til erhverv). Virksomheden søger desuden byggetilladelse til at bygge endnu en etage på ejendommen med yderligere fire lejelejligheder. Hvis virksomheden opnår byggetilladelse for tilbygningen af 2. sal vil denne del af projektet finansieres med tranche 2 af lånet.

Den samlede byggetid for renoveringen forventes at være 7-8 måneder. Hvis byggetilladelse giver mulighed for tilbygning, forlænges ombygningsperioden. Låntager forventer at refinansiere lånet med realkredit når ejendommen er færdig og udlejet. Virksomheden oplyser at der primo maj 2022 er fundet lejere til alle nye lejemål, og de endelige lejekontrakter er ved at blive udarbejdet.

Entreprenøren på projektet har samme ejer som det ene af moderselskaberne bag låntager. Se mere under ”Virksomheden” nedenfor.

Ca. 20 % af projektsummen finansieres med egenkapital der indskydes af to omgange (i forbindelse med hver af lånets trancher).

Området

Projektejendommen er beliggende i centrum af Kalundborg, tæt på både gågade, station og havn. Fra Kalundborg tager det ca. 1 time og 20 min at nå København i bil og ca. 1 time og 30 min. med direkte tog.

Kalundborg er med ca. 16.000 indbyggere hovedbyen i kommunen af samme navn. Her findes et aktivt butiksliv og et stort udbud af fritids- og kulturaktiviteter. Byen ligger ud til fjorden med strand og skov indenfor gå- og cykelafstand. Uddannelsesmuligheder og en stærk medicinalindustri har desuden været med til at skabe vækst og arbejdspladser i området.

Virksomheden

Ejendomsselskabet Klb ApS er stiftet medio 2021 i forbindelse med køb af ejendom i Kalundborg. Ejerskabet af virksomheden er delt mellem en privat ejer og to moderselskaber der hver ejer en tredjedel.

Michael Pedersen der sammen med sin familie er ejer af det ene af moderselskaberne, driver bygge- og entreprenørvirksomhed sammen med sin kone Mette. Udover delejerskab af projektvirksomheden, er Michael også ejer af Entreprenørselskabet P & N Byg 07 ApS der er tilknyttet som entreprenør på projektet. Mette og Michael har drevet virksomheden i 16 år og har stor erfaring fra tidligere hus- og renoveringsprojekter, senest et andet projekt i Kalundborg finansieret igennem Kameo (se lån 3360).

Finansiel information

Herunder findes et foreløbige regnskabstal for 2021 for låntagers selskab, Ejendomsselskabet Klb ApS. Da låntager er stiftet i 2021, har virksomheden endnu ikke aflagt regnskab, men de seneste offentliggjorte regnskaber for moderselskaberne er vedlagt som bilag.

Ejendomsselskabet KLB ApS Perioden 01.01.21 – 31.12.21
Bruttofortjeneste	-117.604
Andre omkostninger	-418.605
Renteudgifter	-44
Ekstraordinære poster	-126.167
Årets Resultat	-662.420
Grunde og bygninger	1.775.000
Andre anlæg, driftsmateriel og inventar	229.991
Likvide midler	63
Aktiver i alt	2.005.054
Egenkapital	-124.186
Lån fra holdingselskab	931.511
Langfristet gæld	1.393.360
Kortfristet gæld	-195.631
Passiver i alt	2.005.054

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag