Finansiering av förvärv av tomt i utvecklingsprojekt

Låneinformasjon

Risikoklasse	B
Lånebeløp (NOK)	18 600 000
Transjer	1
Låntaker	Festningsåsen 5 AS
Lånets formål	Tomefinansering
Løpetid	Min 3 mnd| Maks 24 mnd
Sikkerhet	1. Første prioritetspant i eiendom 2. Pro-rata kausjon fra eiere
Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)*	25,5%
Årlig rente	8%
Tegningsperiode	2021-02-10 – 2021-02-16
Opsjon til forlengelse av tegningsperioden	Ja

*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca 25% etter at alle lån er utbetalt

Investeringsvilkår

Investeringen skjer gjennom et lån til Festningsåsen 5 AS, som er under stiftelse. Selskapet ønsker å låne totalt 18 600 000 fra Kameos långivere.

Lånet vil bli sikret med 1. Prioritetspant i delfeltet, samt pro rata kausjon fra eiere. Selskapet har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 12 måneder utover de avtalte 24 månedene.

Låntaker	Festningsåsen 5 AS
Organisasjonsnummer	Under etablering
Lånebeløp (NOK)	18 600 000
Transje	1
Lånets formål	Tomtefinansering
Tilbakebetalingsplan	Ved åpning av byggelånsramme på Delfelt 5
Årlig rente	8 %
Månedlig rente	0,67%
Frekvens på amortisering	Full tilbakebetaling ved forfall
Frekvens på rentebetalinger	Månedlig
Fleksibel løpetid	Min 3 mnd | Maks 24 mnd

Transjer	Lånebeløp (NOK)	Årlig rente	Sikkerhet	Status
1	18 600 000	8%	1. Pant i eiendom 2. Pro rata kausjon	Pågående
Totalt	18 600 000

Sikkerhetspakke

Pantsetter	Festningsåsen 5 AS
Långiverombud*	Lindorff Capital AS
Sikkerhetsobjekt i **	Delfelt 5, gnr. 2, bnr. 274. Tomten er under seksjonering
Prioritet	1 prioritet med pantebeløp NOK 25 110 000
Kausjonist(er)	Festningsåsen SSSG AS- NOK 12 580 110 Maryal AS - NOK 7 533 000 Lerck AS- NOK 2 498 445 Snötind AS – NOK 2 498 445

*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.

**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.

Selskapet

Festningsåsen 4 er et større boligutviklingsfelt i Aurskog-Høland hvor selskapet Akershus Prosjekt AS har en avtale om utkjøp av til sammen 7 delfelt. Festningsåsen 5 AS er under etablering og vil bli et SPV 100% eid av Akerhus Prosjekt AS.

Sub Sea Services Group AS eies av Jostein Kvamme, og er den største aksjonæren i prosjektet med 50,1% eierandel, og leder prosjektutvikling sammen med Færder Eiendom (19,9% eierandel). Even Slov Bakkemyr er CFO i SSSG, og har rollen som styreleder og byggherre i prosjektselskapene, og har sammen med Aleksander Meidell-Hagewick det overordnede ansvaret for utviklingen i prosjektene. Kvamme tar del i de viktige beslutningene gjennom jevnlig dialog og møter.

Færder Eiendom eies av Lerck AS og Snötind AS med Aleksander Meidell Hagewick som dalig leder og Ørjan A. Lønning som økonomiansvarlig. Aleksander er daglig leder og styremedlem i Akershus Prosjekt, og har tidligere jobbet med innen finans, økonomi og eiendom. I 2017 soglte han et selskap til Amesto Group sammen med Ørjan Lønning. Her har Aleksander de siste tre årene jobbet som Advisory Manager med hovedfokus på eiendom og bygg/anlegg, mens Ørjan, som tidligere har jobbet som controller for flere eiendomsselskaper, jobber som regionsdirektør i Amesto Accounthouse. Hagewick gikk ut av driften i Amesto i 2019, og har de to siste årene jobbet med egne investeringer.

Patrick Møgster er med som investor gjennom selskapet Maryal AS med 30% eierandel, og tar del i de viktige beslutningene i prosjektene gjennom jevnlige møter med den daglige ledelsen. De siste årene har Patrick drevet med investeringer innen eiendom, samtidig som han er styremedlem og medeier i Laco AS, majoritetsaksjonæren i Austevoll Seafood ASA, Lerøy Seafood ASA og DOF ASA.

Finansiell informasjon

Se bilag.

Akerhus Prosjekt har lagt ned store verdier knyttet til infrastruktur i tomteområdet. Det er fortsatt arbeider som gjenstår på feltene, men de største engangskostnadene er lagt ned. Det totale prosjektet er vurdert til å ha en utviklingstid på 10-15 år. De først tomtene på delfelt 1 er klare for salg og skal overskjøtes til kjøpere i løpet av Q1 2021.

I løpet av 2021 forventer selskapet 62,3 MNOK i salgsinntekter fordelt på delfelt 1 og 2 med resultat etter skatt på -3,4 MNOK. I 2022 og 2023 vil salgsinntekter ligge på 65,7 MNOK og 48,7 MNOK, respektivt med positivt resultat begge årene på 3,4 MNOK og 1,8 MNOK.

Prosjektet

Festningsåsen 5 SUS søker NOK 18 600 000 av Kameo til utkjøp av delfet 5. Feltet er i dag en rå tomt uten infrastruktur på totalt 44.651m2 som er regulert for boligutnyttelse. Av dette er 33.951 regulert til frittliggende småhusbebyggelse fordelt på 35 tomter, mens 10.700 er regulert til konsentrert småhusbebyggelse fordelt på ett område. Etter ferdig infrastruktur skal tomtene selges videre til utviklere, mens sistnevnte skal videreutvikles av eierne bak Festningsåsen.

Tomtekjøpsavtale for delfelt 5 ble inngått i 2016, med kjøpesum 19,74 MNOK og overdragelse 28.02.2021.

Delfelt 1-4 er allerede kjøp ut og infrastruktur arbeider er godt i gang. Det har vært noen forsinkelser med ferdigstillelse og levering av tomter og boliger i Delfelt 1, men nå er infrastruktur og VA ferdigstilt og de første tomtene overskjøtes til kjøpere i Q1 2021.

Forventet åpning av byggelånsramme på delfelt 5 er 2023. Da vil infrastruktur arbeider starte og Kameo sitt lån bli innfridd. Lånet vil bli tilbakebetalt med overskudd fra morselskap (Akershus Prosjekt) etter realisering av tomtesalg i delfelt 1 og 2.

Newsec utførte en tomtevurdering av hele feltet i desember 2020. Basert på dette vurderer Newsec at nåverdien til delfelt 5 ligger på 73 MNOK, før infrastrukturarbeider. Dette gir prosjektet en LTV på ca. 25%.

Løpetid er satt til 24 mnd med 12 mnd opsjon på forlengelse. Kameo vil få 1. Prioritetspant i delfelt 5, sammen med pro rata kausjon fra eiere. I tillegg vil det bli inngått forpliktende leieavtaler mellom eierselskaper og Festningsåsen 5 for å sikre rentebetjeningsevne i perioden.

Området

Utviklingsfeltet ligger i Bjørkelangen i Aurskog-Høland, som er ca. 50 min med bil til Oslo og ca. 20 min til Sverige.

Kommunen har over de siste 20 årene hatt en total befolkningsvekst på 31%, som ligger 12% over befolkningsveksten i Norge. Veksten skyldes hovedsakelig tilflyttere og ikke organisk vekst. Det legges det opp til en årlig befolkningsvekst på 2% i årene som kommer, hvor 80% av veksten skal skje rundt kommunesenteret, Bjørkelangen. Det er også planlagt et nytt hurtigtog som skal gå igjennom Bjørkelangen fra Oslo til Stockholm. Gitt byggestart i 2026 vil banen stå klar i 2030.

Aurskog-Høland har opplevd stabilt prisnivå på eneboliger de siste 10 årene. Prisveksten på leiligheter i kommunen har fulgt samme vekst som Akershus og resten av landet i perioden 2009 - 2014, men fra og med 2015 har kommunen opplevd en høyere vekst.

Bilag

Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet

Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.

Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.