Finansiering av markförvärv och byggstart av slutsålt projekt i Nacka

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	30 000 000
Låntagare	Bostadsrättsföreningen Lovehusen
Anledning till lån	Markförvärv och byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 18 mån
Säkerhet	Bottenpant i fastighet, pant i brf och personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	53%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2020-03-06 - 2020-03-16
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat Fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 53%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Lovehusen (769633-9089). Företaget önskar att låna totalt SEK 55 000 000 av Kameos långivare. Första tranchen är om SEK 30 000 000.

Lånet säkerställs med följande säkerheter från utbetalningsdatumet:

1. Personlig borgen från projektägaren, Philip Du Rietz om SEK 5 000 000.
2. Bolagsborgen från SDUAB Svensk detaljplaneutveckling AB om hela lånetbeloppet.
3. Pant i samtliga bostadsrättsandelar i Bostadsrättsföreningen Lovehusen om hela lånebeloppet.
4. Aktiepant i fastighetsbolaget John Lodéns väg 20 Förvaltning AB

Tidigast en månad efter tillträde, och senast tre månader efter utbetalingsdatum läggs följande säkerhet till i Säkerhetspaketet:

1. Bottenpant i fastigheten Nacka Sicklaön 40:4 med inomläge SEK 0 – 15 800 000

Läs mer om bakgrunden för detta upplägg under ”Potentiella risker med projektet”*

Lånet säkerställs med bottenpant i fastigheten med inomläge SEK 0 – 15 800 000, pant i samtliga bostadsrättsandelar och personlig borgen om SEK 5 000 000 från projektägaren, Philip Du Rietz.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Lovehusen
Organisationsnummer	769633-9089
Lånebelopp (SEK)	30 000 000
Anledning till lån	Markförvärv och byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektvinst
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83 %
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 18 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	30 000 000	10%	Pant i fastighet, bostadsrätter och borgen	Pågående
2	6 000 000	9%	Pant i fastighet, bostadsrätter och borgen	Kommande
3	10 000 000	9%	Pant i fastighet, bostadsrätter och borgen	Kommande
4	9 000 000	9%	Pant i fastighet, bostadsrätter och borgen	Kommande
Totalt	55 000 000

Säkerhetspaketet

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Lovehusen (769633-9089)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i fastigheten Nacka Sicklaön 40:4 om totalt SEK 15 800 000 inom SEK 0 – 15 800 000 med första prioritet. Pant i bostadsrättsandelarna nr 1-10 i Bostadsrättsföreningen Lovehusen org nr. 769633-9089 om hela lånebeloppet med första prioritet.
Borgensåtagande	Philip Du Rietz, om SEK 5 000 000
Säkerhet i trancher	Alla långivare innehar samma säkerheter

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

Företaget

SDUAB Svensk Detaljplaneutveckling AB (556963-3984) ägs av Philip Du Rietz och grundades 2014, men har sedan dess varit inaktivt. Bolaget har en option på att köpa John Lodéns väg 20 Förvaltning AB (559102-8096), som i sin tur äger fastigheten Sicklaön Nacka 40:4.

Philip Du Rietz var länge partner i bolaget Dinkelkrossen AB, som tidigare har genomfört flertalet projekt med finansiering av Kameos långivare (lånet hittar du här: lån 2564, 2565 och 2566). Han har tidigare arbetat i fastighetsbolaget Arwidsro (tidigare Granen), innan han var med och grundade Dinkelkrossen AB. Philip har därmed lång erfarenhet från fastighetsbranschen och har en rad färdigställda projekt bakom sig. Det är inga andra aktiva projekt i bolaget per dags dato.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Länk till projektet: https://lovehusen.se/

Fastigheten Nacka Sicklaön 40:4 består av en tomt på 3146 kvm, på fastigheten står idag en kommersiell fastighet där bland annat byggmaterial och verktyg säljs. SDUAB har en option om att förvärva fastigheten för SEK 28 000 000. Två separata värderingar av tomten finns där fastigheten värderas till SEK 36 000 000 respektive SEK 37 000 000. Fastigheten ägs genom John Lodéns Väg 20 Förvaltning AB. Genom ett aktieöverlåtelseavtal överförs fastigheten till Bostadsrättsföreningen Lovehusen, som är låntagande bolag. Bygglov finns för att riva befintlig byggnad och uppföra fem parhus på tomten. Bygglovet har vunnit laga kraft. Samtliga lägenheter kommer att bestå av två plan med 5 rum och kök. Borohus är husleverantör och är en av Sveriges äldsta hustillverkare med en omsättning om cirka en halv miljard förra året. Markarbete utförs på fastprisavtal av Fahlens Bygg & Grund AB.

Byggherren säger såhär om projektet:

”Efter en omfattande och utdragen bygglovsprocess är tiden nu mogen för att sätta spaden i marken för detta första projekt under konceptet ” Lovehusen ”. Ett modernt boende där familjen står i centrum."

Arkitekt Love Arbén har ritat projektet och säger såhär:

”Genom åren har jag förstått detaljens betydelse för helheten. Lovehusen har fått sin lyckade utformning eftersom vi ägnat omsorg åt såväl det stora som det lilla.”

Alpholmen Produktion AB är totalentreprenör med fastprisavtal, och kommer huvudsakligen att vara projektledare medan de anlitar underentreprenörer genom sitt nätverk. Låntagande bolags ägare har arbetat med Alpholmen i tidigare projekt, och har goda erfarenheter från projekten.

Bolaget övertar fastigheten den 24:e mars, och sätter igång med arbetet med att riva existerande byggnad och därefter påbörjas grundarbetet omedelbart. Produktionstiden är uppskattad till 12 månader. Alla enheterna är redan sålda med bindande förhandsavtal, och bolaget har mottagit erbjudande om brf-lån.

Projektet har en total kostnad på SEK 78 000 000 inkluderat finansiella kostnader. Projektets totala omsättning inkluderat BRF-lån blir SEK 103 000 000. Kameo långivare är projetkets enda långivare, och övriga kostnader täcks genom eget kapital, handpenningar från slutkunder och delvis leverantörkrediter.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Nacka Sicklaön 40:4
Adress	John Lodéns Väg 20 a-j
BOA	1450 kvm
Byggår	2020-2021
Antal bostadsrätter som ska byggas	10 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Alpholmen Produktion AB
Beräknad produktionstid	12 månader

Försäljningsprocess
Antal objekt	10 stycken
Storlek	145 kvm
Sålda på ritning	10 stycken
Anlitad mäklare	Sarah Wennertorp, Bo Sthlm
Planerat tillträde	December 2020/Januari 2021

Området

Fastigheten ligger i ett attraktivt villaområde i Nacka utanför Stockholm. Projektet har på förhand blivit värderat till SEK 80 000 000 av en extern part. Kameo har varit i kontakt med en mäklare från Fastighetsbyrån Nacka, som har bekräftat att detta är ett väldigt attraktivt område. Han förklarar att det är låg omsättning av bostäder i området, och att grunden till detta är att få vill flytta därifrån. Han menar även att det finns en stor efterfrågan av nya bostäder i området.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

*Låntagaren kommer att förvärva fastigheten genom förvärv av samtliga aktier i bolaget John Lodéns väg 20 Förvaltning AB som äger fastigheten. Finansiering av sådana förvärv begränsar fastighetsbolagets möjlighet till att pantsätta sina tillgångar som säkerhet för lånet. Vid utbetalning av lånet kommer pantbreven att deponeras hos Kameo vilket vill säkra att bolaget inte kan pantsätta fastigheten till andra kreditorer än Kameos långivare. Negativåtagandet kommer inte att ge förmånsrätt i händelse av en konkurs.

Värdet säkras initialt med aktiepant i fastighetsbolaget (John Lodéns väg 20 Förvaltning AB), pant i bostadsrätter, bolagsborgen (SDUAB Svensk Detaljplaneutveckling AB) samt personlig borgen ställd av projektägaren. Pant i fastighet kommer att etableras först när detta inte riskerar att stå i strid med förvärvslåneförbudet, vilket beräknas ske tidigast inom en månad men senast inom tre månader från genomförandet av förvärvet.

Vänligen notera att detta tillvägagångssätt är branschstandard för liknande transaktioner och uppdateringen från Kameos sida adderats för att tydligare klargöra processen.

Bilagor