Tidigare låntagare söker finansiering till nytt bostadsrättsprojekt i Vallentuna

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	6 500 000
Trancher	1 (9)
Låntagare	BRF Skogsgläntan i Åbyholm
Anledning till lån	Förvärv samt byggnation
Flexibel löptid mån	Min 1 mån | Max 24 mån
Säkerhet	Pant i fastighet & bolagsborgen**
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	58%*
Årsränta	11%
Teckningsperiod	2024-08-05 – 2024-08-09
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 58%.

** Läs mer under ”Säkerhetspaket”.

Investeringsfaktabladet för denna investering är tillgängligt här:

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Skogsgläntan i Åbyholm, org.nr. 769642-4295. Företaget önskar att låna SEK 6 500 000 från Kameos långivare. Detta är den första av nio trancher och totalt uppgår lånebeloppet till SEK 54 500 000.

Denna tranche utbetalas utan att bygglov för samtliga enheter är beviljade. I det fall bygglov ej beviljas för etapp 1 & 2 (totalt 14 enheter) kommer lånet inte att utökas och lånet uppgår därmed maximalt till SEK 6 500 000 och LTV mot markvärdet uppskattas till 34%.

För kommande trancher är lånet villkorat av att etapp 1 & 2 (om totalt 14 enheter) erhåller beviljat bygglov. I det fall bygglov för etapp 3 inte erhålls och endast 14 enheter i projektet kan resas uppskattas LTV för lånet till 75 %.

I anslutning till att förvärvet av fastigheterna för etapp 1 och 2 är genomfört kommer ansökan om pantbrev i fastighet skickas in till Lantmäteriet. Läs mer under ”Säkerhetspaket”.

Återbetalning är planerar att ske i samband med att bostadsrätterna tillträds och föreningslånet utbetalas.

Låntagare	Bostadsrättsföreningen Skogsgläntan i Åbyholm
Organisationsnummer	769642-4295
Lånebelopp (SEK)	6 500 000
Tranche	1 (9)
Anledning till lån	Förvärv samt byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	11 %
Månadsränta	0,92%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 1 mån | Max 24 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	6 500 000	11%	Pant i fastighet, bolagsborgen. *	Pågående
2	4 500 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
3	5 000 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
4	10 000 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
5	7 500 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
6	4 500 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
7	6 000 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
8	7 500 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
9	3 000 000	10%	Pant i fastighet, bolagsborgen.	Kommande
Totalt	54 500 000

*Läs mer under ”Säkerhetspaket”.

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i fastighet samt bolagsborgen. I samband med att tranche 1 har betalats ut kommer hela köpeskillingen för fastigheterna Vallentuna Vallentuna-Åby 1:14 & 1:23 vara betalda. Till dess att låntagaren är lagfaren ägare av dessa två fastigheter kommer personlig borgen från ägarna att ställas ut som tilläggssäkerhet för lånet som sedan släpps när pantbrev i fastighet är inhämtad. Utöver dessa två fastigheter har bolaget förvärvat en del av ytterligare en fastighet, del av Vallentuna Vallentuna-Åby 1:98, som planeras att tillträdas under Q4 2024 i samband med att en lantmäteriförrättning om att sammanlägga fastigheterna till en vunnit laga kraft.

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Skogsgläntan i Åbyholm
Långivarombud*	Kameo Investment Platform AB
Säkerhetsobjekt i **	Vallentuna, Vallentuna-Åby 1:14 & 1:23 (under förrättning till en fastighet)
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – SEK 54 500 000
Borgensåtagande	Hemvis AB (org nr. 556791-6985), obegränsat för låntagarens åtaganden. Lotshamn AB (org nr. 556901-6339), obegränsat för låntagarens åtaganden. Thomas Hammar, begränsat till SEK 3 250 000.*** Hadi Nowlu, begränsat till SEK 3 250 000. ***

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

*** De personliga borgensåtagandena släpps i samband med att pant i fastighet Vallentuna, Vallentuna-Åby 1:14 & 1:23 erhålls (uppskattat till ca 1 månad efter tillträdet av fastigheterna).

Företaget

Lotshammar AB grundades av Thomas Hammar och Hadi Nowlu 2021. Så här säger bolaget själva:

” Lotshammar bygger tidlösa trähus till en överkomlig peng. Personerna i bolaget har mångårig erfarenhet av att utveckla bostäder i olika former. I Lotshammar bygger vi endast trähus av svenskt virke med god kvalitet. Trä är en förnyelsebar råvara som binder koldioxid i husets väggar och bjälklag istället för att förbruka en stor mängd energi i produktionsprocessen. Trähus är därmed en långsiktigt hållbar produkt.

Genom åren har vi lärt oss att det är skillnaden i detaljerna som gör ett hus till ett hem. Som en mindre bostadsutvecklare har vi möjlighet att lägga både själ och hjärta i de viktiga detaljerna så att rätt hus blir rätt hem. De olika avgörande momenten är många i varje projekt, allt från hur solen rör sig på fastigheten till hur unika kvaliteter på tomten kan tillvaratas.

Hos Lotshammar finns inga tillval i bostadsköpet, utan vi erbjuder istället en god standard från start till alla vilket ger produktionssynergier och möjlighet att erbjuda stilrena hem till en sund peng.

Kort och gott bygger Lotshammar unika hem av trä till god kvalité och till rätt peng. Alltid nyckelfärdigt med finplanerade tomter, bara att flytta in!”

Thomas Hammar har tagit en civilingenjörsexamen på Kungliga Tekniska högskolan inom Farkostteknik. Sedan 2001 har Thomas drivit egna företag inom bygg och fastighetsbranschen där han har varit med och utvecklat mer än 20 fastighetsprojekt. Läs mer om Thomas ägarbolag här.

Hadi Nowlu har tagit magisterexamen inom Psykologi och Företagsekonomi samt en kandiatexamen inom Teoretisk Filosofi. Därefter arbetade Hadi som Business controller på HM under ca 5,5 år för att sedan driva sina egna fastighetsbolag. Under dessa år har Hadi varit inblandat i och utvecklat ett tjugotal fastighetsprojekt. Läs mer om Hadis ägarbolag här.

Senaste projektet bolagsgruppen slutförde var ett bostadsrättsprojekt i Länna om 16 bostadsrätter. Projektet är färdigställt och finansierades delvis via Kameo. Byggnadskreditivet är till fullo återbetalt. Läs mer om projektet här.

Lotshammar har i dagsläget ett annat pågående projekt som delvis finansieras av Kameos långivare, projektet består av 15 radhusenheter i Kapellgärdet, Uppsala. Fastigheten förvärvades i maj och byggentreprenaden förväntas starta i augusti. Läs mer om projektet på länk: 4544

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser byggnation av 18 radhusenheter med 96 kvm boarea per enhet, totalt 1 728 kvm boarea. Enheterna är fördelade på fem huskroppar i Vallentuna tätort, Vallentuna. Projektet utförs i bostadsrättsformat.

I juli förvärvade Bostadsrättsföreningen Skogsgläntan i Åbyholm fastighetsägande bolag som äger fastigheterna Vallentuna Vallentuna-Åby 1:14 och 1:23. Efter förvärvet transporteras fastigheterna till Bostadsrättsföreningen. Bolaget förvärvades för SEK 19 000 000 varav cirka SEK 5 000 000 betalas i augusti i samband med tranche 1 för detta lån betalas ut.

Fastigheterna är under Lantmäteriförrättning för att sammanläggas till en. Utöver det ämnar bolaget förvärva en del av en närliggande fastighet, del av Vallentuna Vallentuna-Åby 1:98, det förvärvet sker efter det att Lantmäteriförrättningen vinner laga kraft.

Bygglov för de första 8 enheterna är beviljade, ytterligare 6 enheter har bygglovsansökan skickats in som förväntas att beviljas under augustimånad. Bygglovsinlämning för de kvarvarande 4 enheterna beror på när Lantmäteriförrättningen vunnit laga kraft. Markarbeten påbörjas i augusti och montering av prefab-element planeras påbörjas i månadsskiftet september/oktober. Totalentreprenör är Lövdalens Bygg AB.

Projektet är värderat som färdigställt hyresobjekt till SEK 80 000 000 av ett fastighetsvärderingsbolag den 2024-05-22.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Vallentuna, Vallentuna-Åby 1:14 & 1:23
Adress	Angarnsvägen, Vallentuna
BOA	1728 kvm
Byggår	2024/2025
Antal bostadsrätter som ska byggas	18 stycken
Beviljat bygglov	Nej (8 enheter beviljat, 10 enheter ej beviljat)
Totalentreprenad	Ja
Beräknad produktionstid	10 mån

Finansiering av projektet sker med eget kapital samt med lån genom Kameos långivare.

För slutplacering av föreningslån finns en offert om SEK 19 872 000, motsvarande SEK 11 500 per kvadratmeter boarea.

Försäljningsarbetet är planerat att påbörjas i augusti. Försäljningen sker genom Länsförsäkringar Fastighetsförmedling. Inflyttning är planerad till Q3 2025. Budgeterat försäljningsvärde uppgår till cirka SEK 73 800 000. Länk till objektet på mäklarens hemsida här.

Totala intäkter är budgeterade till SEK 93 672 000, vilket ger en uppskattad LTV om 58%.

Försäljningsprocess
Antal objekt	18 stycken
Storlek	96 kvm
Sålda på ritning	0 stycken
Anlitad mäklare	Länsförsäkringar Fastighetsförmedling
Planerat tillträde	Q3 2025
Läge	A*

*Cushman & Wakefield

Området

Området är beläget i Åbyholm i Vallentuna. Området förväntas växa kraftigt de närmsta åren där detaljplanen tillåter ca 800 bostäder. Nya vägar byggs i området, och VA byggs ut för att tillåta expanderingen. Projektet är beläget ca 1,5 kilometer från Vallentuna station där förbindelser finns till Stockholm Centralstation.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Projektet innebär vissa risker som kan leda till att projektet misslyckas. Det finns en finansieringsrisk eftersom projektägaren behöver full finansiering för att slutföra det. Det finns också en byggnadsrisk: Byggnationen kan ta längre tid och/eller bli dyrare än förväntat. Förseningar i projektet kan uppstå på grund av olika händelser, till exempel väderförhållanden, bristfälligt arbete, strejker, juridiska konflikter, entreprenörers konkurs eller försenade leveranser, sjukdom hos viktiga medarbetare, brist på personal eller material, arbetsplatsolyckor och ekonomiska svårigheter för projektägaren. I projektet är det en prestationsbunden betalplan, vilket innebär att entreprenören får månatligen betalt efter utfört arbete. Entreprenören måste därför kunna hantera sin ekonomi under den tiden mellan att kostnader uppstår och betalning mottas: klarar entreprenören inte det måste projektägaren engagera en ny entreprenör i projektet, vilket snabbt kan leda till fördyringar och förseningar. Generellt resulterar förseningar vanligtvis i ökade kostnader. Om projektägaren inte kan finansiera dessa ytterligare kostnader, finns det en risk för konkurs eller att projektet inte kan färdigställas och tvingas säljas. Om projektet säljs i ofärdigt skick, är det troligt att försäljningspriset inte kommer att täcka alla skulder. Dessutom kan det vara svårt för projektägaren att sälja projektet, vilket kan resultera i ytterligare förseningar och potentiella förluster för investerarna. Byggbolaget kan hamna i obestånd vilket kan medföra förseningar och/eller fördyringar för projektet.

Myndigheters beslut gällande förrättning och bygglov kan dröja eller utebli vilket medför att projektet försenas eller inte blir genomfört. Förseningar innebär vanligtvis fördyringar för projektet.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning realisera det de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor