Utvecklare söker finansiering till ombyggningsprojekt i Søborg

Låneinformation

Lånebeløb (DKK)	2.700.000
Låntager	Yggdrasil Ejendomme ApS
Anledning til lånet	Ombygningsprojekt
Løbetid*	3-18 mdr.
Risikoklasse	B
Sikkerhed	Pant i projektet (1. prioritet) Supplerende pant i bolig og depotrumsenheder (2. prioritet) Begrænset personlig kaution
Totalt lån i forhold til forventet salgspris (LTV)**	64 %
Årsrente	9,5 %
Tegningsperiode***	13-01-2023 – 25-01-2023
Låntype/amortisering	Fuld tilbagebetaling på slutdatoen
Rentebetaling	Månedsvis

*I henhold til generelle vilkår kan låntageren tilbagebetale lånet tidligst efter tre (3) måneder efter tegningsperioden er afsluttet.

**Belåningsgraden er beregnet på tværs af projektejendommen, depotrummene og nabolejligheden hvori der stilles supplerende pant. Læs mere under investeringsvilkår nedenfor.

*** Tegningsperioden (auktionsperioden) kan afsluttes før tid hvis lånet er fuldtegnet, og alle indbetalinger er modtaget. Låntager kan imidlertid også vælge at forlænge tegningsperioden hvis lånet endnu ikke er fuldtegnet.

Investeringsvilkår

Investeringen foregår gennem et lån til Yggdrasil Ejendomme ApS (CVR-nr. 41963735) og har følgende vilkår:

• Lånet udbetales 2-5 arbejdsdage efter låneauktionen afsluttes.
• Årsrenten er 9,5 %, svarende til 0,71 % per måned.
• Låntager har ret til at tilbagebetale hele lånet efter 3 måneder.

Belåningsgraden (LTV) forventes at være ca. 64 % på tværs af selve projektejendommen, nabolejligheden og depotrummene hvori der stilles supplerende pant. Beregningen af LTV bygger på de samlede lån i ejendommene (dvs. begge tranche af dette lån samt lån 4182) set i forhold til den forventede salgsværdi.

Baseret på vurderinger fra en lokal mægler omkring årsskiftet 2022/23, har de to boliger i projektet en forventet salgsværdi (når de står færdige) på hhv. 1,3 mio. DKK og 2,3 mio. DKK, mens nabolejligheden har en forventet salgsværdi på 2,6 mio. DKK. Baseret på købspriser fra 2021 og forventet årlig indtægt, vurderes depotrummene til en samlet værdi på lige over 2 mio. DKK.

Denne tranche er den første af to i et samlet lån på 3.600.000 DKK

Alle långivere har samme prioritet i sikkerheden, uanset tranche.

Tabellen nedenfor er et eksempel på hvordan tranchestrukturen kan se ud, men den endelige struktur kan afvige fra denne.

Tranche	Lånebeløb (DKK)	Status	Sikkerhed
1	2.700.000	Pågår	Pant i projektejendom + naboejendom + depotrumsenheder
2	900.000	Kommende	Pant i projektejendom + naboejendom + depotrumsenheder
Totalt	3.600.000

Sikkerhedsstillelse

Som sikkerhed for lånet på samlet 3.600.000 DKK vil Kameos långivere have 1. prioritets pant i projektejendommen samt 2. prioritets pant i nabolejligheden og en række depotrumsenheder ejet af virksomheden. Derudover stilles der begrænset personlig kaution fra virksomhedens to ejere.

Alle trancher vil have samme prioritet i sikkerhederne.

Pantsætter	Yggdrasil Ejendomme ApS
Långiveragent*	Kameo ApS
Sikkerhedsobjekt 1**	Sampant i følgende ejendomme (begrænset til 3.600.000): Ejerlejlighed 3, 8 og 9 i ejendommen med matrikelnummer: 2co, ejerlav: Mørkhøj, ejendomstype: lager og ejerlejlighed, beliggende Mørkhøjvej 99, st. th., kl. tv. og kl. mf, 2860 Søborg, i Gladsaxe Kommune.
Prioritet	1. prioritet
Supplerende sikkerhedsobjekt **	Sampant i følgende ejendomme (begrænset til 3.600.000): Ejerlejlighed 1 og 2 i ejendommen med matrikelnummer: 2co, ejerlav: Mørkhøj, ejendomstype: lager og ejerlejlighed, beliggende Mørkhøjvej 99, st. tv. og kl., 2860 Søborg, i Gladsaxe Kommune. Ejerlejlighed 50, 51, 53, 54, 55 og 56 i ejendommen med matrikelnummer: 5kz, ejerlav: Virum by, Virum, ejendomstype: ejerlejlighed, beliggende Frederiksdalsvej 8D, 8E, 8F og 8H, 2830 Virum, i Lyngby-Taarbæk Kommune. Ejerlejlighed 43, 45, 46, 47, 48 i ejendommen med matrikelnummer: 5ky, ejerlav: Virum by, Virum, ejendomstype: ejerlejlighed, beliggende Frederiksdalsvej 10B-10E kl., 2830 Virum, i Lyngby-Taarbæk Kommune. Ejerlejlighed 170 i ejendommen med matrikelnummer: 12ky, ejerlav: Frederiksberg, ejendomstype: ejerlejlighed, beliggende Bispeengen 17, kl., 2000 Frederiksberg, i Frederiksberg Kommune.
Prioritet af supplerende sikkerhed	2. prioritet, efterstillet 1.700.000 DKK (lån 4182)
Selvskyldnerkaution	Solidarisk personlig kaution, begrænset til 500.000 DKK, stillet af: Anne Søkvist Thomas Nordstrøm Søkvist
Sikkerheden i trancherne	Alle långivere har samme sikkerhed

*Långiveragent har sikkerhedsobjektet som hverv for samtlige långivere.

**Når de sikkerhedsstilledende forpligtelser er blevet opfyldt, skal långiveragent slippe objektet/erne.

Projektet

Virksomheden har i 2022 ombygget et erhvervslokale med kælder i Søborg til én sammenhængende lejlighed i to etager der i dag er udlejet. Nu har de fået mulighed for at købe nabolokalerne og gennemføre en tilsvarende ombygning til to nye udlejningsboliger. Den tilhørende kælder vil i det nye projekt blive ombygget til depotrum der kan udlejes separat. Virksomheden ejer og udlejer i forvejen en række depotrum i Københavnsområdet.

Erhvervslokalerne har tidligere har været anvendt til cateringvirksomhed. Når ombygningen er gennemført, vil de være omdannet til to lejligheder på hhv. 85 og 35 kvm. Det tilhørende kælderareal der skal ombygges til depotrum, udgør i dag 81 kvm.

Låntager vil efter overtagelse søge byggetilladelse til ombygning fra erhverv til bolig. Baseret på erfaringen fra sidste års projektet, forventes tilladelsen at falde på plads inden for 4-5 måneder.

Første tranche af Kameos lån skal finansiere købet af ejendommen samt indledende projektomkostninger. Anden tranche skal finansiere den resterende ombygning og udbetales først når byggetilladelsen er på plads. Låntager indskyder løbende kontant egenkapital i projektet svarende til ca. 10 % af omkostningerne.

Området

Projektet er beliggende i Søborg, i den sydlige del af Gladsaxe kommune. Området er en del af Storkøbenhavn, og der er kort afstand til de fleste typer af butikker, skoler, transportmuligheder og andre faciliteter. Samtidig er naturen tæt på i form af Utterslev mose der ligger inden for få kilometer.

Virksomheden

Yggdrasil ejendomme ApS er ejet at Thomas Nordstrøm Søkvist og Anne Søkvist. Virksomheden er stiftet i slutningen af 2020, og de primære aktiviteter består i drift og udlejning af mindre ejendomme (én bolig og 15 depotrum før overtagelsen af projektejendommen) i Københavnsområdet, bl.a. i Frederiksberg og Virum.

Ved siden af projektselskabet driver Thomas et entrepriseselskab, Nordstrøm og Søkvist ApS, som udfører opgaver for eksterne kunder, bl.a. inden for byggestyring og opførelse af ejendomme både som hoved- og totalentreprenør. Entrepriseselskabet har været ejet og drevet af Thomas siden 2006. Læs mere på virksomhedens hjemmeside.

Finansiel information

Herunder findes en forenklet saldobalance for Låntagers selskab, Yggdrasil Ejendomme ApS for regnskabsåret 2021/2022. Årsrapport for regnskabsåret 2020/2021 er vedlagt som bilag.

Negativ egenkapital i selskabet skyldes at selskabet fortsat er under opbygning, samt at ejernes kapitalindskud er i form at lån til selskabet frem for kontant egenkapital. Bemærk: Ingen interne lån til ejerkredsen kan tilbagebetales (hverken helt eller delvist) før alle trancher af dette lån er fuldt indfriet.

Resultatopgørelse	Oktober 2021 - Oktober 2022
Lejeindtægter	118.848
Andre omkostninger	-95.187
Administrationsomkostninger	-48.910
Resultat for afskrivninger	-25.249
Afskrivninger	-20.125
Renteudgifter	-193.434
Resultat for skat	-238.808
Aktiver
Grunde og bygninger	3.000.259
Omsætningsaktiver	716.346
Aktiver i alt	3.716.605
Passiver
Selskabskapital	40.000
Overført resultat	-252.185
Egenkapital i alt	-212.185
Langfristet gæld	1.744.625
Kortfristet gæld	2.184.165
Gæld i alt	3.928.790
Passiver i alt	3.716.605

Potentielle risici

At investere gennem Kameo indebærer altid en risiko og kan medføre tab. Historisk afkast på platformen er ingen garanti for fremtidigt afkast. Du bør være bevidst om risikoen og selv lave en grundig vurdering af lånet og projektet, før du investerer. Selvom låntageren har leveret gode resultater, er dette ingen garanti for at de gentages i fremtiden.

Driftsindtægterne til låntageren kan variere i perioden før lånet forfalder og reducere virksomhedens likviditet. Fx kan konkurrencebilledet i sektoren forandre sig og påvirke låntagerens driftsresultat. Dette kan påvirke virksomhedens evne til at tilbagebetale lånet.

Bemærk at i det tilfælde låntageren ikke kan tilbagebetale lånet, vil Kameo agere som långiveragent på vegne af långiverne og forsøge at indkræve udestående lån og renter i dialog med låntageren. Såfremt der ikke sker fremskridt, vil Kameo indlede en proces for tvangssalg af sikkerhederne.

Bilag