Venstøpbakken Eiendom AS
10% årlig rente| Risikoklasse B
Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av totalt 16 400 000 NOK. Totalt lånebeløp skal finansiere tomtekjøp, grunnarbeid og første fasen av byggekostnad. Dette er andre transje i lånet.
Det foreligger rammetillatelse til oppføring av fire tomannsboliger og en firemannsbolig på eiendommen. Prosjektet blir utført med borettslagsmodellen, som vil si at det etableres et nytt borettslag. Boligene blir delvis finansiert med fellesgjeld fra bank og delvis innskudd som betales av de som kjøper. Fellesgjelden og innskuddet utgjør til sammen totalprisen for boligen. Eierne av prosjektselskapet har erfaring fra en rekke tidligere prosjekter.
Kameos långivere har hittil lånt ut 1 400 000 NOK av den totale lånerammen.
Tidligere transjer:
Lån #4169
Prosjektets styrker
- 1.pri pant i eiendommen
- Rammetillatelse til å bygge 12 enheter
- Erfarne eiendomsutviklere
Låneinformasjon
| Risikoklasse | B |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transjer | 2 (6) |
| Låntaker | Venstøpbakken Eiendom AS |
| Lånets formål | Tomtefinansiering |
| Løpetid | Min 3 mnd | Maks 10 mnd** |
| Sikkerhet | 1.pri pant i eiendom |
| Lån i forhold til forventet salgspris (LTV)* | 74%* |
| Årlig rente | 10% |
| Tegningsperiode | 2023-01-23 – 2023-01-29 |
| Opsjon til forlengelse av tegningsperioden | Ja |
*LTV, lån i forhold til forventet salgspris estimeres til ca. 74% etter at alle lån er utbetalt
**Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtale 10 månedene.
Investeringsvilkår
Investeringen skjer gjennom et lån til Venstøpbakken Eiendom AS, org.nr 926 692 631. Selskapet ønsker å låne 3 000 000 NOK av en låneramme på totalt 16 400 000 NOK fra Kameos långivere. Første transjen gikk til finansiering av tomtekjøpet. De to neste transjene går til finansiering av grunnarbeid og resterende transjer til fundament og byggekostnader før banken kommer inn som finansieringspartner.
Selskapets egenkapital tilføres som aksjonærlån. Aksjonærlån er subordinert Kameo lån.
Det stilles krav om 50% forhåndssalg og signert låneavtale med bank før publisering av transjene relatert til fundament og byggekostnader.
Lånet sikres med første prioritets pant i eiendommen.
Lånet gjøres opp i sin helhet med refinansiering etter 10 måneder eller ved salg av sikkerhetsobjektet. Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtalte 10 månedene.
| Låntaker | Venstøpbakken Eiendom AS |
| Organisasjonsnummer | 926 692 631 |
| Lånebeløp (NOK) | 3 000 000 |
| Transje | 2 (6) |
| Lånets formål | Investering i nye prosjekt |
| Tilbakebetalingsplan | Tomtefinansiering |
| Årlig rente | 10% |
| Månedlig rente | 0,83% |
| Frekvens på amortisering | Full tilbakebetaling ved forfall |
| Frekvens på rentebetalinger | Månedlig |
| Fleksibel løpetid | Min 3 mnd | Maks 10 mnd* |
*Låntaker har en opsjon til å forlenge lånets løpetid med 6 måneder utover de avtale 10 månedene.
Det kan forekomme avvik mellom faktisk antall transjer og størrelsen på transjene sammenliknet med det som er oppgitt under. Total lånesum vil aldri overstige 16 400 000 NOK.
| Transjer | Lånebeløp (NOK) | Årlig rente | Sikkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1 400 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Avsluttet |
| 2 | 3 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Pågående |
| 3 | 3 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| 4 | 2 000 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| 5 | 3 500 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| 6 | 3 500 000 | 10% | 1.pri pant i eiendom | Kommende |
| Totalt | 16 400 000 |
| Pantsetter | Venstøpbakken Eiendom AS |
|---|---|
| Långiverombud* | Intrum Capital AS |
| Sikkerhetsobjekt i ** | 3807-54/82 |
| Prioritet | 1. prioritet med pantebeløp 22 140 000 |
*Långiverombudet innehar Sikkerhetsobjektet som ombud for samtlige Långivere.
**Långiverombudet slipper pantet når de Sikkerhetsstilte Forpliktelsene er i sin helhet gjort opp.
Låntakende selskap er Venstøpbakken Eiendom AS. Det er et prosjektselskap som kjøper eiendommen i Venstøpbakken i Skien av Beto AS. Venstøpbakken Eiendom AS har fire eiere i dag.
Khang Invest AS eier 10% av Venstøpbakken Eiendom AS. Det er et holdingselskap som eier flere utviklingsprosjekter i dag. Selskapet er heleid av 38 år gamle Khang Vinh Nguyen Ho, som har god erfaring med kjøp, salg, utvikling og oppussing av eiendommer. Han har utført en rekke utbyggingsprosjekter tidligere, og har flere prosjekter under utvikling i dag. Med sin gode erfaring innen utviklingsprosjekter, opererer Khang som prosjektleder for prosjektet i Venstøpbakken.
Daniel Nymann eier 40% av Venstøpbakken Eiendom AS. Nymann er 36 år og opererer som direkte investor i prosjektet i Venstøpbakken i Skien. Han er elektroingeniør med hovedansvar og lang erfaring som prosjektleder i store byggeprosjekter.
Beto AS eier 25% av Venstøpbakken Eiendom AS. Selskapet er heleid av Bjørn Trolldalen, som også er styrets leder i Venstøpbakken Eiendom AS. Trolldalen er 59 år gammel, og har en lang fartstid i utviklingsbransjen. Han har blant annet god erfaring innenfor kjøp, salg og utleie av eiendommer, i tillegg til tomteutvikling. Selskapets rolle i prosjektet i Venstøpbakken er direkte investor.
Tyme AS eier 25% av Venstøpbakken Eiendom AS. Selskapet eies av Helge Hov, som også er daglig leder i Venstøpbakken Eiendom AS. Helge Hov er en 61 år gammel eiendomsmegler, og har drevet eget meglerselskap siden 1991. Han har dermed god erfaring med både kjøp og salg av eiendommer. Selskapets rolle i prosjektet i Venstøpbakken er direkte investor.
Finansiell informasjon og vedlegg
Selskapet har inngått en avtale om å kjøpe en eiendom i Venstøpbakken i Skien kommune for 6,7 MNOK. Selskapet skal betale inn 1,3 MNOK kombinert med 1,4 MNOK fra Kameos långivere til tomtekjøpet. Resterende 4 MNOK er innvilget selgerkreditt som skal gjøres opp ved ferdigstillelse av prosjektet.
Det foreligger en rammetillatelse til oppføring av fire tomannsboliger og en firemannsbolig på tomten. Boligene som skal bygges planlegges å være mellom 75 – 130 kvadratmeter med adresse Venstøpbakken 104-112.
Det er estimert totale prosjektkostnader på omtrent 53 MNOK inkludert finanskostnader. Finansieringsplanen gjennom Kameo ser slik ut:
Trinn 1: Finansiering av tomtekjøp (1,4 MNOK)
Trinn 2: Finansiering av grunnarbeid (6 MNOK)
Trinn 3: Finansiering av fundament og start på byggekostnader (2 MNOK + 7 MNOK)
Kameo stiller krav til at låntaker dekker 1 MNOK kostnader med egenkapital før publisering av transjene relatert til fundament og byggekostnader. I tillegg er det stilt krav til 50% forhåndssalg og signert låneavtale med bank før publisering av transjer tilsvarende transjer. Deretter planlegges banklån som vil refinansiere lån fra Kameos långivere.
Det er forventet en samlet salgsinntekt for boligene på 60 MNOK, på mellom 3,5 MNOK og 6 MNOK per enhet. Siden prosjektet blir utført med etablering av borettslag vil halvparten av totalprisen bli finansiert med fellesgjeld til borettslaget fra bank, og resterende halvpart vil finansieres med innskudd fra kjøperne av boligene.
Status på prosjektet:
Grunnentreprenør jobber med geoingeniørene på utreding av grunnforholdene. Det er en omfattende jobb, og geoingeniøren har en del andre oppdrag som gjør at dette tar noe lenger tid enn antatt. Selskapet mener dette skal være på plass i slutten av februar, og setter da i gang gravearbeidet.
Selskapet planlegger å legge ut enhetene til forhåndssalg i mars med og ønsker å starte visninger fra påske.
| Byggeprosess | |
|---|---|
| Gårds- og bruksnummer | 3807-54/82 |
| Adresse | Venstøpbakken 104-112, 3721 Skien |
| BOA | 1312 |
| Byggeår | 2023 |
| Antall enheter som skal bygges | 12 |
| Innvilget byggetillatelse | Ja |
| Totalentreprise | Nei |
| Estimert produksjonstid | 9-12 måneder |
| Salgsprosess | |
|---|---|
| Antall enheter | 12 |
| Størrelse | 1312 kvm |
| Forhåndsolgt | Nei |
| Planlagt innflytting | 2024 |
Eiendommen i Venstøpbakken ligger landlig til noen få kilometer utenfor Skien sentrum. Det er et barnevennlig området med fine skoleveier og flere skoler i nærheten. I tillegg er eiendommen i kort avstand til fine naturopplevelser og flotte turløyper.
Det er solgt 64 boliger i nærområdet det siste året, der 23 av de solgte enhetene er tomannsboliger og leiligheter. Flere nybygg er også solgt i området det siste året. Snittprisen på tilsvarende boliger siden november 2021 er omtrent 43 000 NOK per BRA-s, mot en budsjettert salgspris på 45 000 NOK per BRA-s for prosjektet i Venstøpbakken. Omsetningshastigheten på boliger i nærområdet har i snitt vært 33 dager det siste året.
Potensiell risiko ved å låne ut til prosjektet
Å investere gjennom Kameo innebærer alltid en risiko, og kan føre til tap. Du må være klar over risikoen og selv gjøre en vurdering av lånet og prosjektet før du investerer. Det finnes ingen garanti for at du får det investerte beløpet tilbake.
Alle eiendomsprosjekt innebærer en viss risiko. Markedspriser kan bevege seg i begge retninger under lånets løpetid, og en negativ prisutvikling kan påvirke salgsrisikoen i prosjektet. Både utvikleren, og underentreprenører kan under lånets løpetid gå konkurs.
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.