Etablerad fastighetsutvecklare söker finansiering för pågående projekt på Östermalm, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	B
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	3 (7)
Låntagare	Torsvik Utveckling AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 15 mån
Förväntad löptid	Ca 10 mån
Säkerhet	Pant i bostadsrätt samt moderbolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	51%*
Årsränta	8%
Teckningsperiod	2022-03-03 – 2022-03-08
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Nej
Garanterat fulltecknat lån	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till ca. 51%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Torsvik Utveckling AB, med organisationsnummer 556862-0420. Företaget önskar att låna totalt SEK 50 500 000 av Kameos långivare. Detta är tredje tranchen och är om SEK 5 000 000.

Låntagare	Torsvik Utveckling AB
Organisationsnummer	556862-0420
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	3 (7)
Anledning till lån	Förvärv & byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning
Årsränta	8%
Månadsränta	0,67%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 15 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	21 000 000	8%	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Avslutad
2	4 500 000	8%	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Avslutad
3	5 000 000	8%	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Pågående
4	4 500 000	7,5%*	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Kommande
5	5 000 000	7,5%*	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Kommande
6	4 500 000	7,5%*	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Kommande
7	6 000 000	7,5%*	Pant i bostadsrättsförening samt moderbolagsborgen	Kommande
Totalt	50 500 000

* När projektet uppnår en försäljningsgrad om >70% av budgeterat försäljningsvärde reduceras årsräntan på nästkommande trancher i projektet till 7,5%. Räntan för tidigare trancher förblir oförändrad.

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med pant i bostadsrätterna som uppförs. I tillägg kommer säkerhetspaketet också att bestå av en moderbolagsborgen ställd av Imola Holding AB.

Pantsättare	Torsvik Utveckling AB (556862-0420)
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Pant i bostadsrätter nr 1-8 i HSB Bostadsrättsförening Valfisken Mindre i Stockholm, org. nr 716416-5354.
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 0 – 50 500 000
Borgensåtagande	Borgensåtagande från Imola Holding AB, org. nr 556903-3938, begränsat till 8 200 000 SEK

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Imola grundades 1996 av Joakim Hoffman och Niclas Blohm som båda tidigare arbetat inom fastighetsbranschen.

Imola var i början ett renodlat byggbolag som erbjöd entreprenadtjänster. I mitten av 2000-talet började bolaget att succesivt ändra inriktning till att i allt högre utsträckning genomföra projekt i egen regi, främst byggnation av småhus. I takt med att bolaget växte började bolaget alltmer koncentrera sig på att uppföra bostadsrättsföreningar. Fram till idag har bolaget uppfört tolv bostadsrättsföreningar i Stockholmsområdet. Bolaget har sitt säte i Nacka och har idag strax över 30 anställda. Se bolagets hemsida.

I oktober 2020 upptog Alomi Invest AB ett annat lån genom Kameos långivare till ett projekt i Trollbäcken. Lånet om SEK 35 000 000 går till att delfinansiera bolagets projekt om 98 bostäder, där försäljningsarbetet nu är avslutat och alla 98 lägenheter sålda med bindande förhandsavtal. Under 2021 har Imola-koncernen upptagit ytterligare två projekt genom Kameos långivare (läs mer under Referensprojekt).

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Låntagaren har förvärvat en fristående lokal belägen vid Storgatan/Grevgatan, mitt på Östermalm i Stockholm, på en innegård tillhörandes en bostadsrättsförening. Köpeskillingen uppgick till SEK 41 000 000, där SEK 8 200 000 erlades som handpenning och finansierades med eget kapital. Den första tranchen av detta lån (lån 3785) gick till att delfinansiera förvärvet och SEK 8 200 000 av köpeskillingen erläggs efter projektets färdigställande vid godkänd slutbesiktning. Ytan som förvärvades har tidigare använts som en kommersiell lokal i form av förskola.

Projektet avser konvertering av lokalen till åtta bostadsrätter, där bygglov är beviljat med en total boarea om cirka 568 kvm. Bostadsrätterna kommer att förses med egna ingångar och terrasser, som ska bidra till en exklusiv townhouse-känsla. Initialt var planen att projektet skulle omfatta tio stycken lägenheter, efter projektering ändrades beslutet till att istället omfatta åtta lägenheter då man bedömer att efterfrågan på större lägenheter är högre i området. Detta ledde även till att projektets totala boarea ökades.

Totalentreprenör i projektet är Imola Entreprenad AB, som även fått i uppdrag att renovera bostadsrättsföreningens innergård. Imola Entreprenad ingår i samma företagskoncern som låntagande bolag. Kvarvarande byggnationstid uppskattas till cirka tio månader.

Föreningen äger marken och har stabil ekonomi. Avgiften till föreningen förväntas framgent ligga på cirka SEK 333/kvm och år.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Valfisken 12
Adress	Grevgatan 29
BOA	568 kvm
Byggår (fastighet)	1848
Byggår (bostadsrätt)	2021/2022
Antal bostadsrätter som ska byggas	8 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Imola Entreprenad AB
Beräknad produktionstid från projektstart	Ca 13 månader

Försäljningen är planerad att ske genom Lagerlings Fastighetsmäkleri, som har uppskattat bostädernas sammanlagda försäljningsvärde till totalt SEK 99 842 000, motsvarande cirka 176 000 kr/kvm. Föreningen tillåter juridiska personer som köpare av bostadsrätterna samt icke-permanent boende köpare, vilket tillsammans med townhouse-karaktären gör projektet unikt för området. Enligt mäklaren finns det ett stort register med spekulanter för denna typ av boende på Östermalm.

Försäljningsprocess
Storlek	568 kvm (Lägenheter om 35-107 kvm)
Anlitad mäklare	Ja, Lagerlings
Planerat tillträde	Q1 2023
Läge	A*

*Svefa (Värderingsdata)

Området

Östermalm är beläget i Stockholm innerstad och har närhet till vattnet, parker och historiska minnesmärken. På Östermalm har du närhet till både shopping, uteliv, kultur och naturområden.

På Östermalm bor ca 67 000 personer. Merparten av bebyggelsen härrör från tiden 1880-1930, men såväl äldre som nyare byggnader finns bland sekelskifteshusen.

Referensprojekt

Alomi Invest AB

Bolaget förvärvade en fristående lokal belägen på en innegård tillhörandes en bostadsrättsförening på Sibyllegatan 53 i Stockholm. Projektet är pågående och skall vid färdigställande resultera i en bostad om ca 200 kvm.

Lån 3617

BRF Tyresö Södergård 4

Projektet omfattar uppförandet av fyra huskroppar med en total boarea om 6134 kvm och en lokalarea (LOA) om 338 kvm i Trollbäcken, Stockholm. Totalt 98 lägenheter och 4 lokaler. Alla 98 lägenheter är sålda med bindande förhandsavtal.

Lån 3384

Imola Holding AB

Refinansiering av eget kapital i tre tomtfastigheter i Vistaberg, Huddinge kommun. Fastigheterna har värderats i befintligt skick till cirka SEK 75 000 000.

Lån 3591

Lån 3592

Se referensprojekt på bolagets hemsida

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor