Fastighetsutvecklare söker finansiering till ett råvindsprojekt i Stockholm
9% årsränta | Riskbetyg B
Bolaget önskar att låna SEK 2 500 000 av Kameos långivare till ett råvindsprojekt på Kungsholmen i Stockholm. Totalt kommer tolv lägenheter om sammanlagt 750 kvm boarea att byggas i två etapper. Byggarbetet är nu i full gång med första etappen och projektet följer tidsplan. För närvarande är två av projektets tolv lägenheter sålda med bindande förhandsavtal till försäljningspriser över budget. Detta är den tredje av fem trancher om totalt SEK 20 000 000. Lånet säkerställs med pant i bostadsrätterna som ska uppföras med bästa förmånsläge.
Projektets styrkor
- 9% årsränta
- Två tidigare fullt återbetalda lån genom Kameo
- LTV 34%
- Attraktiv adress i Stockholms innerstad
- Garanterat fulltecknat lån
Kommentar från bolaget angående rådande marknadsläge:
”Vi, liksom övriga aktörer i samhället, kan komma att påverkas av åtgärder som sätts in för att förhindra oönskad smittspridning av COVID-19. Vi identifierar i huvudsak två risker, dels brist på arbetskraft dels försenad eller utebliven materielleverans. I sin tur kan det påverka Koltrastens möjlighet att effektivt driva projekten och följa den tidplan som ursprungligen satts upp för projektet. För närvarande har vi inte upplevt några väsentliga effekter av rådande situation, arbetet följer tidplan och vi har fullt manskap på plats som utför byggarbete. Koltrastens affärsmodell gör att underentreprenörer engagerade i våra projekt kan ersättas vid behov.
Kommande månader består materialleveranserna främst av svensktillverkade material såsom gips- och plyfaskivor, här ser vi ingen betydande risk för utebliven leverans. Det är först efter sommaren (augusti 2020) som vi har leveranser som kan påverkas av förseningar. Förhoppningsvis har situationen stabiliserat sig till dess, om det däremot visar sig att det fortfarande råder stor oro när vi närmar oss kan vi förbereda oss genom att byta till alternativa leverantörer. ”
Tidigare trancher hittar du här:
Loan information
Låneinformation
| Riskbetyg | B |
|---|---|
| Lånebelopp (SEK) | 2 500 000 |
| Trancher | 3 (5) |
| Låntagare | Koltrasten Utveckling i Stockholm AB |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Flexibel löptid | Min 3 mån | Max 21 mån |
| Förväntad löptid | 12 mån |
| Säkerhet | Pant i bostadsrätter (1:a prioritet) |
| Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)* | 34%* |
| LTC** | 43%** |
| Årsränta | 9% |
| Teckningsperiod | 2020-04-07 – 2020-04-19 |
| Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden | Nej |
| Garanterat fulltecknat lån | Ja |
*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 34%.
** Låntagaren har en annan finansiär som finansierar med SEK 20 000 000 i projektet som säkerställs med andra prioritets pant i bostadsrätterna efter Kameo. Detta avtal har inga förbehåll och kan därmed ses som helt efterställt lånet genom Kameo, vilket ger ett LTC på 43%.
Investeringsvillkor
Investeringen sker genom ett lån till Koltrasten Utveckling i Stockholm AB, 559107-3100. Företaget önskar att låna totalt SEK 20 000 000 av Kameos långivare. Detta är den tredje tranchen och är om SEK 2 500 000.
Lånet säkerställs med pant i tolv bostadsrätter i Bostadsrättsföreningen Signalpatrullen 13, (769608–7027). Amortering av lånet sker i samband vid försäljning av bostadsrätterna, med minsta amortering om SEK 5 000 000 per återbetalning. I samband med detta kommer säkerheten i de bostadsrätter som säljs att släppas, men LTV för återstående lånebelopp kommer fortsatt att vara minst 34% för kvarvarande säkerhetspaket.
| Låntagare | Koltrasten Utveckling i Stockholm AB |
|---|---|
| Organisationsnummer | 559107–3100 |
| Lånebelopp (SEK) | 2 500 000 |
| Tranche | 3 (5) |
| Anledning till lån | Byggnadskreditiv |
| Återbetalningsplan, räntor och lån | Försäljning av bostadsrätter |
| Årsränta | 9% |
| Månadsränta | 0,75% |
| Amorteringsförfarande | Vid slutdatum |
| Ränteutbetalningar | Månatliga |
| Flexibel löptid | Min 3 mån | Max 21 mån |
| Trancher | Lånebelopp (SEK) | Årsränta | Säkerhet | Status |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 5 000 000 | 8% | Pant i bostadsrätter | Fulltecknad |
| 2 | 2 500 000 | 9%* | Pant i bostadsrätter | Fulltecknad |
| 3 | 2 500 000 | 9%* | Pant i bostadsrätter | Pågående |
| 4 | 5 000 000 | 8% | Pant i bostadsrätter | Kommande |
| 5 | 5 000 000 | 8% | Pant i bostadsrätter | Kommande |
| Totalt | 20 000 000 |
*Kameo har i samråd med låntagande bolag valt att justera årsräntan i tranche två och tre för att reflektera rådande marknadsläge.
Säkerhetspaketet
| Pantsättare | Koltrasten Utveckling i Stockholm AB (559107-3100) |
|---|---|
| Långivarombud* | Kameo Svensk Filial |
| Säkerhetsobjekt i ** | I 12 bostadsrätter i Stockholm Signalpatrullen 13, org. nr 769608–7027. Pant i 6 av 12 bostadsrätter erhölls vid utbetalning av den första tranchen. Resterande säkerheter erhålls vid låntagarens tillträde av övriga bostadsrätter för etapp 2, vilket är planerat till mitten av maj 2020. |
| Prioritet | 1:a prioritets pant inom totalt SEK 0 – SEK 20 000 000 |
*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.
**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.
Företaget
Koltrasten Utveckling i Stockholm AB är en byggutvecklare som bedriver sin verksamhet i Stockholm. Bolagets affärsidé är att förvärva och förädla råvindsytor till exklusiva bostadsrätter på attraktiva adresser i Stockholm. Kameos långivare var under 2018 med och finansierade två av bolagets råvindsprojekt på Alströmergatan och Gyllenstiernsgatan som nu är fullt återbetalda.
Bolagets ledning har många års erfarenhet från branschen. VD:n Lars Lövgren har jobbat inom finansbranschen, bland annat som VD för DNB Asset Management. Affärschefen Lars Niklasson har under många år arbetat med just förädling av bostäder inklusive vindsvåningar. Projektledningen står Henric André för som har arbetat inom byggbranschen i över 20 år. Jon Skjönsberg är marknadschef och har varit entreprenör under stora delar av sitt liv. Tillsammans bildar de ett team som nu ska verkställa bolagets visioner. Korta ledtider, flexibla finansieringslösningar, starka samarbetspartners, bostadsrättsföreningar med låg belåningsgrad samt attraktiva lägen är alla grundpelare för vad bolaget vill bygga upp och leta efter.
Såhär beskriver företaget själva rådande läge på marknaden:
”Många bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad har stora outnyttjade värden i sina råvindar. Andra bostadsrättsföreningar har ytor i fastigheten som med fördel kan byggas om och förbättras. Koltrasten förvärvar och förädlar dem med stor omsorg för att sedan sälja dem såsom exklusiva vindslägenheter eller andra lägenheter med hög kvalitet.
Vi fångar det unika och utvecklar våra lägenhetsprojekt med det senaste inom material och teknik. Fantastiska utsikter, takåsar och stora terrasser är något vi älskar.”
Företagets formulerar sina styrkor enligt följande:
- Lång erfarenhet av att bygga exklusiva vindslägenheter.
- Effektiv produktionsapparat och korta ledtider.
-
Mycket god kontroll av processen från start till färdigbyggda lägenheter.
Finansiell information
Se bilagor.
Projektet
Koltrasten Utveckling i Stockholm AB har ingått avtal om att förvärva och bygga tolv vindslägenheter på Wennerbergsgatan 6A+B, på Kungsholmen i Stockholm. Den totala bostadsytan uppgår till 750 kvm, där lägenheternas storlek varierar i spannet 30 till 99kvm. Bygglov är erhållet och projektet kommer att genomföras i två etapper om sex lägenheter vardera. De mindre lägenheterna kommer att ha varsin terrass, medan de större lägenheterna kommer att ha två terrasser vardera och det finns hiss hela vägen upp till vindsplanet.
Föreningen som äger fastigheten, BRF Signalpatrullen 13, etablerades 2002 och består idag av 219 lägenheter och 3 lokaler. Föreningsavgiften ligger för närvarande på 702kr/kvm per år och belåningen på drygt 11tkr/kvm. Föreningen planerar även att sänka avgiften i samband med försäljningen av råvinden.
Precis som bolagets tidigare projekt via Kameo så är Finess Bygg & Plattsättning AB anlitade som totalentreprenör. Henric André som är delägare i Koltrasten Utveckling i Stockholm AB jobbar även som produktionschef för Finess Bygg & Plattsättning och han är högst delaktig i det operativa arbetet på byggarbetsplatsen. Koltrasten, Finess Bygg & Plattsättning och flera underentreprenörer har kontor i samma byggnad och kan därför smidigt kommunicera med varandra vilket är en klar fördel. Drygt 85% av alla underentreprenörer köps upp till fasta priser likt tidigare projekt.
Projektet drog igång i början på februari och har en förväntad tidsplan på sammanlagt 15 månader för båda etapperna. Inflyttning för lägenheterna som ingår i etapp 1 förväntas ske i december 2020 och för etapp 2 beräknas inflyttning till mars 2021.
Arbetet är i full gång med första etappen och projektet håller tidplan. Rivningsarbetet för huskropp A är klart och omläggning av yttertak är påbörjat. Fönster- och terrasskonstruktion är under arbete och ramar för innerväggar är resta. Bilderna nedan visar projektets utveckling under de två första månaderna.
Ställningar och bygghiss är monterat på huskropp A.
Rivning av vindsförråd genomförd och takbjälkar på plats.
Ram för innerväggar är under montering.
Gammalt tegel borttaget på yttertaket. Ny takpapp och läkt på plats.
| Byggprocess | |
|---|---|
| Fastighetsbeteckning | Stockholm Signalpatrullen 13 |
| Adress | Wennerbergsgatan 6, 112 58 Stockholm |
| BOA | 750 kvm |
| Byggår | 2020 |
| Antal bostadsrätter som ska byggas | 12 |
| Beviljat bygglov | Ja |
| Totalentreprenad | Ja, Finess Bygg & Plattsättning AB |
| Beräknad produktionstid | 15 månader |
Det finns en mäklarvärdering utförd av Josefin Sjöström på Simon Crest Fastighetsmäkleri och den baseras på lägenheternas värde efter färdigställande. Utlåtandet är från december 2018 och utgår ifrån fyra olika storlekar på lägenheter; 34, 45, 55 och 94 kvm, eftersom det vid tillfället ej var fastställt hur stora varje enskild lägenhet skulle vara. Sammanräknat för lägenheternas boyta erhålls ett uppskattat försäljningspris om 88 300 kr/kvm. Denna värdering ger tillsammans med en ortsprisanalys av sålda bostadsrätter i området en bedömd värdering om 79 500 kr/kvm för lägenheterna och en LTV på 34% för Kameos långivare.
Försäljningsarbetet påbörjades den 3e mars och sker genom Simon Crest Fastighetsmäkleri. Hittills har 2 av projektets totalt 12 lägenheter sålts med bindande förhandsavtal. De sålda lägenheterna ingår båda i etapp 1 och har tecknats till ett försäljningspris över budget. Koltrasten ser framför sig att de kvarvarande lägenheterna ej kommer att säljas över budgeterade priser. Det finns ett stort intresse för lägenheterna, men på grund av rådande marknadsläge är köparna försiktigare nu än för ett par månader sedan.
Se mer information om respektive lägenhet i sammanställningen nedan.
| Bostadsrätt | RoK | Kvm | Budgeterad försäljning, SEK | Försäljningspris, SEK |
|---|---|---|---|---|
| Etapp 1 | ||||
| 213 | 3 | 54 | 4 833 000 | 5 520 000 |
| 214 | 1 | 34 | 3 601 500 | Ej såld |
| 215 | 4 | 98 | 8 044 200 | Ej såld |
| 216 | 4 | 99 | 8 077 000 | Ej såld |
| 217 | 1 | 30 | 3 160 500 | Ej såld |
| 218 | 3 | 56 | 5 040 000 | 5 050 000 |
| Summa Etapp 1 | 371 | 32 756 200 | 10 570 000 | |
| Etapp 2 | ||||
| 207 | 4 | 95 | 7 773 600 | Ej såld |
| 208 | 2 | 46 | 4 408 000 | Ej såld |
| 209 | 2 | 46 | 4 408 000 | Ej såld |
| 210 | 2 | 45 | 4 313 000 | Ej såld |
| 211 | 2 | 47 | 4 436 500 | Ej såld |
| 212 | 4 | 99 | 8 150 800 | Ej såld |
| Summa Etapp 2 | 379 | 33 489 900 | 0 | |
| Summa Projekt | 750 | 66 246 100 | 10 570 000 |
| Försäljningsprocess | |
|---|---|
| Antal objekt (etapp) | 12 bostadsrätter (6+6) |
| Storlek | 30-99kvm |
| Sålda på ritning | 2 av 12 |
| Anlitad mäklare | Josefin Sjöström, Simon Crest Fastighetsmäkleri |
| Planerat tillträde | Etapp 1: November/December 2020, Etapp 2: Mars 2021 |
| Läge | A* |
* Värderingsdata
Området
Fastigheten ligger i ett attraktivt läge i Marieberg på Kungsholmen i Stockholms innerstad. I närområdet finns förnödenheter såsom större matbutik, apotek och skolor. Det finns flera busshållplatser inom ett par hundra meter och närmaste tunnelbana är Thorildsplan med 600 meter gångavstånd. Området bjuder även på flertalet restauranger, stora grönområden och närhet till vatten.
Referensprojekt
Projekt Alströmersgatan
Råvindsprojekt på Alströmersgatan 51, Kungsholmen i Stockholm. Projektet omfattade tre lägenheter om totalt 339 kvm och utfördes genom Koltrastens dotterbolag Korisant AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 10 000 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juni 2019.
Projekt Gyllenstiernsgatan
Råvindsprojekt på Gyllenstiernsgatan 18, Östermalm i Stockholm. Projektet omfattade två lägenheter om totalt 186 och utfördes av Koltrasten Utveckling i Stockholm AB. Detta projekt delfinansierades med SEK 4 500 000 genom Kameos långivare som fick lånet återbetalt i juli 2019.
För övriga referensprojekt, se: http://koltrastenab.se/projekt/
Potentiella risker med projektet
Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.
Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.
Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.
Bilagor
Den här sidan har uppdaterats med en ny struktur. Klicka på knappen för att se innehållet i det tidigare formatet.