Fastighetsutvecklare söker finansiering till färdigställande av bostadsrättsprojekt i Eskilstorp, Båstad

Låneinformation

Riskbetyg	D
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Trancher	1 (3)
Låntagare	Skandinavisk Boutveckling Bygg AB
Anledning till lån	Byggnation
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 12 mån
Säkerhet	Pant i fastighet, begränsad moderbolagsborgen, begränsad bolagsborgen, begränsad personlig borgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	67%*
Årsränta	13%
Teckningsperiod	2023-10-27 – 2023-11-01
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 67%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Skandinavisk Boutveckling Bygg AB, 559193-4319. Företaget önskar att låna totalt SEK 10 000 000 från Kameos långivare. Bolaget har tidigare upptagit ett bottenlån om SEK 51 000 000 genom Kameos långivare (Lån 4115, Lån 4116, Lån 4117, Lån 4118, Lån 4119, Lån 4120, Lån 4121, Lån 4122, Lån 4268, Lån 4269, Lån 4270, Lån 4271).

Detta är den första av tre trancher och är om SEK 5 000 000.

Förskottsbetalade räntor på Kameos klientmedelskonto (6 månader).

Låntagare	Skandinavisk Boutveckling Bygg AB
Organisationsnummer	559193-4319
Lånebelopp (SEK)	5 000 000
Tranche	1 (3)
Anledning till lån	Byggnation
Återbetalningsplan, räntor och lån	Projektintäkter
Årsränta	13%
Månadsränta	1,08%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 12 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	5 000 000	13%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, bolagsborgen personlig borgen	Pågående
2	3 000 000	13%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, bolagsborgen personlig borgen	Kommande
3	2 000 000	13%	Pant i fastighet, moderbolagsborgen, bolagsborgen personlig borgen	Kommande
Totalt	10 000 000

*Observera att ovanstående trancheupplägg är indikativt och kan komma att ändras för kommande trancher.

Säkerhetspaketet

Långivarna i bottenlånet om SEK 51 000 000 besitter pant i fastighet inom 0 - 51 000 000 SEK. Långivare i detta lån kommer att inneha pant om SEK 10 000 000 inom SEK 51 000 000 - 61 000 000.

Pantsättare	Bostadsrättsföreningen Stensån Eskilstorp, 769639-9745
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Båstad Eskilstorp 5:6, 5:54-5:56 (samintecknade)
Prioritet	1:a prioritets pant inom SEK 51 000 000 - SEK 61 000 000
Borgensåtagande	Skandinavisk Boutveckling of Sweden AB, begränsad till SEK 10 000 000. Skandinavisk Boutveckling Stensån AB, begränsad till SEK 10 000 000. Personlig borgen Vince Racz, begränsad till SEK 500 000. Personlig borgen Daniel Dysholm, begränsad till SEK 500 000.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Projektet ägs till 53% av Skandinavisk Boutveckling of Sweden AB och till 47% av privata investerare.

Skandinavisk Boutveckling startade sin verksamhet under 2014. Då arbetade bolaget exklusivt på lägenhetsprojekt där de samarbetade med entreprenörer och hanterade byggprocessen från början till slut. Idag är bolaget primärt inriktat mot fastighetsutveckling, konstruktion och att hjälpa investerare att identifiera förvaltningsfastigheter att investera i.

Bolaget lägger stor vikt vid att skapa moderna, funktionella och unika hem med respekt för historiska egenskaper och dagens krav på hög kvalitet och grönt boende.

Bolagets verksamhet är primärt koncentrerad till södra Sverige med huvudkontor i närheten av Malmö. De har sedan starten genomfört flertalet projekt med gott resultat.

Huvudpersonerna bakom bolaget är Vince Racz, Susanne Lanciai och Daniel Dysholm.

Bolagets hemsida

De privata investerarna består av Sture Andersson tillsammans med sönerna Daniel och Martin Andersson. De bedriver familjeföretaget Merlinum AB som bland annat äger Swepart, ett av Sveriges ledande företag inom utveckling och tillverkning av avancerade transmissionslösningar (bolagets hemsida).

Låntagande bolag, Skandinavisk Boutveckling Bygg AB är koncernens interna byggbolag och har signerat avtal med föreningen om att ansvara för byggnationen.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Tomtfastigheten förvärvades och tillträdes under 2021 där köpeskillingen var om SEK 9 500 000. Köpet finansierades med egna medel och totalt har bolaget gått in med cirka SEK 15 000 000 i eget kapital i projektet.

Byggnationen startade under hösten 2022 och arbetet på plats har sedan dess fortlöpt enligt tidplan.

På fastigheten planeras fyra husbyggnader att uppföras. Totalt kommer 24 bostadsrättslägenheter ingå i Bostadsrättsföreningen Stensån Eskilstorp, där total boarea är beräknad till 2 054kvm. Bostadshusen kommer vara av skånsk klassisk stil (skånelänga) med varierande storlekar mellan 2-4 rum och kök.

Alla fyra huskroppar är nu så gott som klara utvändigt. Alla lägenheter i tre av fyra huskroppar förväntas bli färdigställda invändigt under november (Hus A, B och D om totalt 16 lägenheter). Den sista huskroppen förväntas bli färdigställd invändigt i december 2023 (Hus C om totalt 8 lägenheter).

Einar Dahl Byggnads AB var tidigare totalentreprenör i projektet. Bolaget gick i konkurs 2023-06-12. Skandinavisk Boutveckling Bygg AB tog över ansvaret och har sedan dess jobbat intensivt med att få saker och ting på plats. Kontrakt har skrivits med de underentreprenörer som Einar Dahl Byggnads AB använt sig av och materialbeställningar har tagits över. Arbetet på plats pausades under någon vecka, men är sedan mitten/slutet av juni igång igen.

Notera att detta lån är ett topplån i projektet som är efterställt Kameos tidigare utgivna byggnadskreditiv om SEK 51 000 000. Detta lån kommer finansiera färdigställandet av projektet samt gå till täcka finansiella kostnader.

Ansvarig mäklare är byrån Nadjafi & Kristensen. Per idag har bolaget sålt 5 bostäder på förhandsavtal (cirka 19% av totala försäljningsvärdet). I tillägg är ytterligare 4 lägenheter köpta av delägare i projektet.

Bostäderna är budgeterade att kunna säljas för totalt SEK 65 560 000. Utöver det har bolaget erhållit en offert om föreningslån om SEK 25 775 000. Totala projektintäkter är därmed uppskattade till SEK 91 335 000 vilket ger lånet en LTV om cirka 67%.

Forum Fastighetsekonomi värderade projektet som hyresbostäder i december 2021 till SEK 56 000 000.

Lånet säkerställs med pant i fastighet, moderbolagsborgen och personlig borgen från två av bolagets ägare (se ’Säkerhetspaket’).

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Båstad Eskilstorp 5:6, 5:54-5:56
Adress	Hemmeslövsvägen, Båstad
BOA	2054 kvm
Byggår	2022-2023
Antal bostadsrätter som ska byggas	24 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Skandinavisk Boutveckling Bygg AB
Beräknad produktionstid	1 mån

Försäljningsprocess
Antal objekt	24 stycken
Storlek	68-94kvm
Sålda på bindande avtal	5 stycken (ca 19% av försäljningsvärdet)
Anlitad mäklare	Nadjafi & Kristensen
Planerat tillträde	Q4 2023 och framåt

Området

Fastigheten är belägen cirka fyra kilometer från Båstads stadskärna, och enbart en kilometer från Båstads tåg­station.

Båstad är den största orten på Bjärehalv ön, belägen på den svenska västkusten i Skåne län. Staden har 5 500 permanenta invånare, men Båstads kommun uppskattar att 35 000–55 000 personer bor i området under sommarmånaderna.

Områdets närhet till havet och centrala Båstad erbjuder attraktiva bostadsmöjlig­heter för både permanent boende och se­mestergäster. På vintern hittar man Vallåsens skidanläggning cirka 20 minuter bilfärd bort, vilket erbjuder aktiviteter för hela fa­miljen under vintermånaderna.

Med sin närhet till Båstads tågstation, samt E20, erbjuder projektets framtida bostadsgäster perfekta pendlingsmöjlig­heter till närliggande städer.

Referensprojekt

Bolaget har tidigare upptagit ett lån från Kameos långivare som gick till att renovera en befintlig byggnad i Örtofta, Eslöv kommun. Byggnaden renoverades till ett long-stay hotell under åren 2019-2022, med hjälp av ett byggnadskreditiv från Kameos långivare om totalt SEK 18 750 000 (lån 3451, 3452, 3453, 3454, 3455 och 3774). Byggnaden blev färdigställd under Q1 2022 och samtliga trancher genom Kameo blev återbetalda i samband med att en svensk storbank gav ut ett långfristigt fastighetslån.

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor