Fastighetsutvecklare söker lån till bostadsrättsprojekt i Bromma, Stockholm

Låneinformation

Riskbetyg	C
Lånebelopp (SEK)	12 000 000
Trancher	1 (1)
Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Anledning till lån	Fastighetsförvärv
Flexibel löptid mån	Min 3 mån | Max 16 mån
Säkerhet	Pant i fastighet och bolagsborgen
Lån i förhållande till försäljningspris (LTV)*	65%*
Årsränta	10%
Teckningsperiod	2021-08-11 – 2021-08-20
Möjligt för låntagare att förlänga teckningsperioden	Ja

*LTV, lån i förhållande till uppskattat försäljningspris uppskattas till LTV ca. 65%.

Investeringsvillkor

Investeringen sker genom ett lån till Bostadsrättsföreningen Terrasserna 6 Bromma, org.nr 769640-1467. Företaget önskar att låna totalt SEK 12 000 000 från Kameos långivare.

Låntagare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Organisationsnummer	769640-1467
Lånebelopp (SEK)	12 000 000
Tranche	1 (1)
Anledning till lån	Fastighetsförvärv
Återbetalningsplan, räntor och lån	Försäljning av bostadsrätter
Årsränta	10%
Månadsränta	0,83%
Amorteringsförfarande	Full återbetalning på slutdagen
Ränteutbetalningar	Månatliga
Flexibel löptid	Min 3 mån | Max 16 mån

Trancher	Lånebelopp (SEK)	Årsränta	Säkerhet	Status
1	12 000 000	10%	Pant i fastighet och bolagsborgen	Pågående
Totalt	12 000 000

Säkerhetspaketet

Lånet säkerställs med andrahandspant i fastighet, pant i bostadsrätter och bolagsborgen.

Pantbrev kommer ansökas om direkt vid utbetalning av lånet. Uppskattad handläggningstid hos Lantmäteriet är cirka 10-20 dagar.

Totalt kommer pantbrev om SEK 42 000 000 tas ut i fastigheten Stockholm Terrasserna 6.

Detta lån kommer inneha andrahandspant i pantbrevet och är efterställt Kameos bottenlån. Bottenlånet är om totalt SEK 42 000 000 och kommer att utbetalas i fem trancher. Den första tranchen är om SEK 18 000 000 i samband med förvärvet. Därefter kommer resterande trancher gå till byggnationen om ytterligare SEK 24 000 000 (fördelat på 4 trancher om SEK 6 000 000 vardera).

Det innebär att andrahandspantens värde successivt kommer minska då total belåningen från bottenlånet överstiger SEK 30 000 000. Slutligen när hela bottenlånet om SEK 42 000 000 är utbetalt kommer andrahandspanten för topplånet (detta lån) sakna värde. Lånet kommer då istället att säkerställas med pant i bostadsrätterna. Utöver det ställs en bolagsborgen ut om hela lånebeloppet.

Pantsättare	BRF Terrasserna 6 Bromma
Långivarombud*	Kameo Svensk Filial
Säkerhetsobjekt i **	Stockholm Terrasserna 6
Prioritet	- Andrahandspant i pantbrev inom SEK 0- 42 000 000. - Pant i fem bostadsrätter
Borgensåtagande	Odjuret Fastigheter AB, org.nr 559304-0289, om hela lånebeloppet.

*Långivarombudet innehar Säkerhetsobjektet såsom ombud för samtliga Långivare.

**När de Säkerställda Förpliktelserna blivit fullt och slutligt fullgjorda ska Långivarombudet släppa objektet/en.

Företaget

Projektet BRF Terrasserna 6 Bromma drivs av företaget Odjuret Fastigheter AB. Odjuret Fastigheter AB är ett nybildat företag sedan 2021 och ägs av flera personer med god erfarenhet från fastighetsutveckling inom andra bolag. En av de största delägarna är MPG Group som är majoritetsägare i Koltrasten Utveckling samt Finess Bygg ROT, som tillsammans har upptagit 4 återbetalda och 2 pågående lån genom Kameos investerare.

Företaget har idag engagemang i tre fastighetsprojekt:

• BRF Terrasserna 6 Bromma (Detta projekt)
• Utvecklingsprojekt Duved, Åre: Minoritetsägare i ett bostadsutvecklingsprojekt i Duved med detaljplan som medger cirka 12 000 kvm BTA eller cirka 180 bostäder.

Handelsfastigheter i Östersund: Äger genom dotterbolag handelsfastigheter i centrala Östersund. Fastigheterna värderades i juli 2021 till cirka 300 MSEK. Efter avdrag för befintliga lån uppgår värdet av det egna kapitalet i fastigheten till cirka 70 MSEK.

Finansiell information

Se bilagor.

Projektet

Projektet avser förvärv samt om- och tillbyggnation av befintlig villa till fem lägenheter om 115-155 kvm boarea med en sammanlagd boarea om 656 kvm. Fastigheten är belägen i Äppelviken, Bromma.

Köpeskillingen av fastigheten uppgår till 33 600 000 SEK och tillträdet är planerat till 31 augusti 2021. Lånet skall gå till att delfinansiera förvärvet. Utöver detta lån kommer ett bottenlån om 18 000 000 SEK att ges ut till förvärvet genom Kameos långivare. Bottenlånet kommer vara ett garanterat fulltecknat lån.

Direkt efter förvärvet planerar bolaget att påbörja interiör rivning i befintlig villa samt utföra etablering för tillbyggnaderna. Byggnationen kommer att utföras som totalentreprenad med fastprisavtal genom Finess Bygg Nyproduktion AB, vilket är ett dotterbolag till projektets delägare MPG Group. För byggnationen kommer en fullgörandeförsäkring om 10% av kontraktsvärdet att tecknas. Beräknad produktionstid är cirka 10 månader.

Bostadsrätterna förhandsvärderades i juli 2021 av Simon Crest Fastighetsmäkleri till 76 550 000 SEK, motsvarande cirka 116 700 SEK per kvm. Sammanlagt, inkluderat budgeterat BRF-lån om 9 900 kvm, uppgår det förväntade projektvärdet till cirka 83 000 000 SEK, vilket ger lånet en LTV om 65%.

Byggprocess
Fastighetsbeteckning	Stockholm Terrasserna 6
Adress	Majvägen 20, 167 52 Bromma
BOA	656 kvm
Byggår	2021/2022 (Ursprunglig byggnad: 1918)
Antal bostadsrätter som ska byggas	5 stycken
Beviljat bygglov	Ja
Totalentreprenad	Ja, Finess Bygg Nyproduktion AB
Beräknad produktionstid	10 mån

Inflyttning är planerad till juli 2022. Försäljningsarbetet påbörjas i augusti 2021 och sker genom Simon Crest Fastighetsmäkleri.

Försäljningsprocess
Antal objekt	5 stycken
Storlek	115-155 kvm
Sålda på ritning	0 av 5 (Bokningsavtal)
Anlitad mäklare	Josefin Sjöström, Simon Crest Fastighetsmäkleri
Planerat tillträde	Juli 2022
Läge	A*

* Svefa (Värderingsdata)

Området

Äppelviken, Bromma är beläget i Stockholms kommun, väster om Kungsholmen. Området utgörs främst av villor och fastigheten har närhet till badplatser och promenadstråk längs Mälaren. Kommunikationer finns i form av buss, tvärbana och tunnelbana (gröna linjen) vid Alvik.

Referensprojekt

MPG Group AB som är delägare i projektet har sedan tidigare upptagit två stycken lån genom Kameos långivare via bolaget Finess Bygg ROT Stockholm AB för att uppföra två stycken råvindsprojekt i centrala Stockholm.

Lån 3673

Lån 3677

Potentiella risker med projektet

Att investera genom Kameo innebär alltid en risk, och kan leda till förlust. Det är ingen garanti att du får din investering tillbaka.

Som för alla fastighetsutvecklingsprojekt finns vissa risker som du måste vara medveten om. Fastighetspriserna i området kan både gå upp eller ner under låneperioden som lånet löper. Risken finns att marknadspriset faller, vilket innebär att försäljningspriset kan påverkas negativt. Med anledning av rådande marknadsläge finns det en risk att försäljningsarbetet kan komma att försvåras. Vilka följder virus-utbrottet kommer att få på samhället är i dagsläget osäkert och kan komma att påverka bostadsmarknaden.

Kameo som långivarombud har rätt för långivares räkning att realisera de aktuella säkerheterna som är definierade i detta lån om låntagaren inte kan betala tillbaka lånet.

Bilagor